Никита Малов.

Основатель и управляющий партнёр
аналитической компании ДОВОДАналитика рынков · OSINT

Факты. Решения.
Развитие бизнеса.

Договор аренды коммерческой недвижимости с физическим лицом

Компания арендует помещение у гражданина — не ИП. Договор письменный, на срок от года регистрируется в Росреестре, а компания становится налоговым агентом по НДФЛ. Ниже — образец и разбор условий.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 69 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

г. Москва

«16» ноября 2026 г.

Договор аренды нежилого помещения

с физическим лицом

№ 1-А

Гражданин Российской Федерации Петров Иван Сергеевич, паспорт серии 45 12 № 345678, выдан ОВД района Хамовники г. Москвы 15.06.2010, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 5, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Ромашка», ОГРН 1234567890123, ИНН 1234567890, в лице генерального директора Сидорова Алексея Владимировича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.1. Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 120 кв. м, кадастровый номер 77:01:0001001:1234, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 20, помещение 3, для использования под офис.

1.2. 1.2. Срок аренды — с 01.12.2026 по 31.10.2027. Договор вступает в силу с момента подписания.

2.1. Арендная плата составляет 90 000 (девяносто тысяч) рублей в месяц. НДФЛ с арендной платы удерживается Арендатором как налоговым агентом и перечисляется в бюджет. На руки Арендодатель получает сумму за вычетом налога.

2.2. Арендная плата вносится безналичным путём не позднее 5-го числа каждого месяца.

2.3. Коммунальные услуги, электроэнергия и связь оплачиваются Арендатором сверх арендной платы по отдельным счетам.

3.1. Арендатор обязан использовать помещение по назначению, поддерживать его в исправном состоянии, производить текущий ремонт.

4.1. Арендодатель гарантирует, что помещение не обременено правами третьих лиц, не находится под арестом и не сдано в аренду другому лицу.

5.1. За нарушение сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

6.1. Договор составлен в трёх экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному для каждой стороны и один для органа регистрации.

Арендодатель

Петров И. С.

____________ / адрес: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 5 /

Арендатор

Генеральный директор ООО «Ромашка»

____________ / Сидоров А. В. /

Когда нужен договор аренды с физическим лицом

Компания арендует офис, склад или торговое помещение у гражданина, который не зарегистрирован как индивидуальный предприниматель. Такой договор законен: Гражданский кодекс не запрещает организациям брать в аренду имущество у физических лиц.

Договор аренды недвижимости на срок год и более подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 651 ГК РФ). Без регистрации он не считается заключённым для третьих лиц. На срок менее года регистрация не требуется, но договор всё равно лучше оформить письменно.

Что обязательно указать в договоре

  • Предмет: укажите данные, которые позволяют точно определить помещение, например кадастровый номер, адрес и площадь (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
  • Срок аренды: дата начала и окончания. Если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок (ст. 610 ГК РФ).
  • Арендная плата: сумма, порядок и сроки внесения. Можно указать, что коммунальные платежи входят в плату или оплачиваются отдельно.
  • Распределение обязанностей по ремонту: текущий и капитальный ремонт.
  • Порядок возврата помещения и улучшений.
  • Ответственность сторон, включая пени за просрочку платежа.

Как зарегистрировать договор в Росреестре

  1. Подготовьте договор. Составьте договор в трёх экземплярах: для арендодателя, арендатора и органа регистрации. Подпишите обеими сторонами.
  2. Соберите документы. Понадобятся: паспорт арендодателя, выписка из ЕГРН на помещение, устав и свидетельство о регистрации компании-арендатора, документ о полномочиях директора.
  3. Подайте заявление. Заявление о регистрации может подать любая сторона. Это можно сделать через МФЦ или в электронном виде, если есть усиленная квалифицированная электронная подпись.
  4. Оплатите госпошлину. Госпошлина за регистрацию договора аренды недвижимости составляет 44 000 ₽ для организаций и 4 000 ₽ для физических лиц (пп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
  5. Получите документы. После регистрации на договоре ставится штамп, а стороны получают выписку из ЕГРН с записью об аренде.

НДФЛ с арендной платы

Если арендодатель — физическое лицо без статуса ИП, компания-арендатор становится налоговым агентом по НДФЛ (п. 1 ст. 226 НК РФ). При выплате арендной платы она обязана удержать налог и перечислить его в бюджет.

Для налогового резидента РФ доход от аренды входит в основную налоговую базу: ставка составляет 13% до 2,4 млн ₽, 15% с части свыше 2,4 млн до 5 млн ₽, 18% — свыше 5 млн до 20 млн ₽, 20% — свыше 20 млн до 50 млн ₽ и 22% — свыше 50 млн ₽. Для нерезидента обычно применяется ставка 30%. Для нерезидента — 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).

Страховые взносы на арендную плату не начисляются: это не выплата по трудовому или гражданско-правовому договору на выполнение работ или оказание услуг.

Частые вопросы

Нужно ли регистрировать договор аренды, если он заключён на 11 месяцев?

Нет. Регистрация обязательна только для договоров на срок год и более (ст. 651 ГК РФ). Договор на 11 месяцев можно не регистрировать, но письменная форма обязательна.

Кто платит госпошлину за регистрацию?

Пошлину платит сторона, подающая заявление. Чаще всего расходы делят пополам или относит на арендатора. Это условие можно прописать в договоре.

Можно ли арендовать помещение у физлица без регистрации, но с последующей регистрацией?

Да. Стороны могут подписать договор на длительный срок и зарегистрировать его позже. Но до регистрации договор не создаёт правовых последствий для третьих лиц. Если одна сторона уклоняется от регистрации, другая может обратиться в суд.

Как учитывать коммунальные платежи?

Если коммунальные услуги оплачивает арендатор сверх арендной платы, это можно оформить как возмещение расходов арендодателя или как отдельный договор с ресурсоснабжающей организацией. Важно, чтобы у арендатора были подтверждающие документы для учёта расходов.

Аренда, налоги и документы отнимают время

Автоматизируйте подготовку договоров и расчётов

Составление договоров аренды, проверка реквизитов, расчёт НДФЛ и коммунальных платежей — рутина, которая повторяется из месяца в месяц.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые собирают договоры по шаблону, проверяют данные контрагентов и готовят расчёты. Агент подключается к CRM и 1С, работает с вашими документами и снижает риск ошибок.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»

Другие образцы