Пролонгация договора аренды: формулировка в договоре, образец

Пролонгация — продление срока действия уже заключённого договора аренды. Стороны заранее договариваются, что аренда не закончится в дату из договора, а продолжится на тех же или изменённых условиях.

Гражданский кодекс даёт два механизма. Первый — условие в самом договоре: если после окончания срока арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает, договор считается возобновлённым на неопределённый срок на прежних условиях (п. 2 ст. 621 ГК). Второй — отдельное соглашение сторон, которым меняют дату окончания. Оба пути законны, выбирают по тому, как удобнее работать и какие сроки нужны.

Формулировка должна отвечать на три вопроса: продлевается ли срок автоматически, на какой срок и что нужно сделать стороне, если продлевать она не хочет. Ниже — рабочий вариант пункта для договора аренды нежилого помещения.

«4.3. Если за 30 календарных дней до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит письменно о прекращении договора, он считается продлённым на тот же срок на тех же условиях. Срок аренды по настоящему договору не может превышать 364 дня подряд».

Соглашение о продлении — это дополнительное соглашение к договору: оно меняет только дату окончания и, если нужно, другие условия. В шапке — стороны и реквизиты договора, в тексте — старый и новый срок, ссылка на то, что остальные условия не меняются, и подписи.

Допсоглашение о продлении срока действия договора аренды подписывают те же лица, что и сам договор, или их представители по доверенности. Составьте его в двух экземплярах — по одному каждой стороне. Если договор аренды недвижимости регистрировали в Росреестре, продление на срок от года тоже регистрируют.

Можно. Одиннадцать месяцев выбраны потому, что договор аренды недвижимости на срок менее года не регистрируют в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК). При продлении тем же соглашением ещё на 11 месяцев проверяют новый срок аренды и необходимость государственной регистрации с учётом вида недвижимости.

Осторожно с автоматическим продлением. Если в договоре написано «продлевается на тот же срок», а стороны продлевают его несколько раз подряд, суд может увидеть в этом договор на неопределённый срок или на срок больше года. Тогда возникает вопрос о регистрации. Надёжнее в самом пункте ограничить продление: «срок аренды по настоящему договору с учётом продлений не превышает 364 дней» — и при необходимости заключать новый договор.

Если пункта о продлении нет, а арендатор остался в помещении и арендодатель не возражает, договор считается продлённым на неопределённый срок на тех же условиях (п. 2 ст. 621 ГК). Тогда каждая сторона может в любой момент отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца, если в договоре не установлен другой срок (п. 2 ст. 610 ГК).