Договор концессии: что такое концессия и что в соглашении

Образец заполнения

Концедент: Администрация муниципального образования «Городской округ»

в лице главы администрации П. П. Петрова

Концессионер: ООО «Теплосети»

в лице генерального директора И. И. Иванова

Концессионное соглашение

в отношении объекта коммунальной инфраструктуры

16 ноября 2026 г. № 27

Концедент передаёт, а концессионер принимает во владение и пользование объект соглашения — котельную и тепловые сети по перечню в приложении № 1 — и обязуется за свой счёт реконструировать его в срок до 31 декабря 2028 года.

Концессионер обязуется оказывать услуги теплоснабжения потребителям по требованиям, установленным приложением № 3, и представлять концеденту отчётность по форме приложения № 7 ежеквартально.

Срок действия соглашения — 15 лет со дня подписания. Плата концессионера за пользование объектом составляет сумму, указанную в приложении № 4, и вносится в бюджет ежеквартально.

Передача объекта концессионеру и возврат объекта концеденту оформляются актами по формам приложений № 9 и № 10.

Концедент

Глава администрации

____________ / П. П. Петров /

Концессионер

Генеральный директор ООО «Теплосети»

____________ / И. И. Иванов /

Что такое концессия

Концессия — это передача государством или муниципалитетом частному инвестору права построить или реконструировать объект за свой счёт и потом эксплуатировать его, получая доход. Объект при этом остаётся в публичной собственности: инвестор получает права владения и пользования на срок соглашения, а не сам объект.

Отношения оформляет концессионное соглашение. Его регулирует Федеральный закон от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях». Стороны — концедент (публичная сторона: Российская Федерация, регион или муниципалитет) и концессионер (частный инвестор).

Типичные объекты — дороги, мосты, котельные и тепловые сети, водозаборы и очистные сооружения, полигоны и мусороперерабатывающие комплексы, больницы, школы, спортивные комплексы. Перечень видов объектов дан в статье 4 закона № 115-ФЗ.

Чем концессия отличается от аренды и подряда

Инвестор не просто арендует готовое имущество, а создаёт или реконструирует объект за свой счёт — в этом главное отличие от аренды.
Платит не только концедент: по соглашению возможна плата концессионера за пользование объектом, и тогда она идёт в бюджет.
Объект остаётся в собственности концедента и возвращается ему по окончании срока — в отличие от купли-продажи.
Подрядчик строит и уходит, а концессионер ещё и эксплуатирует объект и несёт риск спроса и износа.
Соглашение заключается по конкурсу, кроме случаев, прямо названных в законе, когда возможно заключение без конкурса.

Что обязательно прописать в соглашении

Объект соглашения с точным описанием и составом имущества, которое передаётся концессионеру.
Обязательства концессионера создать или реконструировать объект, сроки и объём работ.
Срок действия соглашения и порядок его изменения и продления.
Порядок и сроки передачи объекта концессионеру и возврата концеденту, с актами приёма-передачи.
Порядок эксплуатации объекта и требования к качеству услуг, которые концессионер оказывает пользователям.
Плата по соглашению: в какую сторону и в каком размере, с порядком пересмотра.
Порядок распределения рисков, в том числе при наступлении особых обстоятельств и обстоятельств непреодолимой силы.
Отчётность концессионера перед концедентом и порядок контроля со стороны концедента.
Ответственность сторон и порядок разрешения споров.

Как готовят и заключают соглашение

Определяют объект и стороны. Публичная сторона решает, какой объект отдать в концессию и на каких условиях, и принимает решение о заключении соглашения.
Готовят конкурсную документацию. Описывают объект, критерии конкурса, требования к участникам и проект соглашения. Условия конкурса становятся условиями соглашения.
Проводят конкурс. Заявки оценивают по критериям, названным в законе; победитель подписывает соглашение на условиях своего предложения.
Подписывают соглашение. Стороны фиксируют все обязательные условия, приложения с формами актов, отчётности и порядком взаимодействия.
Передают объект. Объект передают по акту приёма-передачи; обязанность концедента считается исполненной после подписания акта.
Строят, эксплуатируют, возвращают. Концессионер создаёт или реконструирует объект, эксплуатирует его и по окончании срока возвращает концеденту по акту возврата.

Что проверить перед подписанием

Сверьте описание объекта с документами: состав имущества, границы, технические характеристики. Если объект описан неточно, при передаче и возврате начнутся споры о том, что именно передали и в каком состоянии.

Прочитайте раздел о плате: кто кому платит, в каком размере, как сумма пересматривается при изменении тарифов или объёма услуг. От этого зависит окупаемость проекта.

Проверьте порядок изменения соглашения: по закону № 115-ФЗ соглашение меняют по соглашению сторон, а условия из решения о заключении и конкурсного предложения — только на основании решения Правительства, региона или муниципалитета (ч. 3 ст. 13); часть изменений согласуют с антимонопольным органом (ч. 3.8 ст. 13), а требовать изменений концессионер может лишь в случаях из ст. 20 и ч. 3.4 ст. 13. Не рассчитывайте, что условия поправят «по договорённости».

Посмотрите приложения: формы актов передачи и возврата, форму отчётности концессионера, порядок действий при особых обстоятельствах и обстоятельствах непреодолимой силы. Именно эти приложения работают, когда что-то идёт не по плану.

Уточните порядок контроля: какие отчёты и в какие сроки концессионер подаёт концеденту, кто и как проверяет исполнение обязательств.

Частые вопросы

Договор концессии и концессионное соглашение — это одно и то же?

Да. В законе № 115-ФЗ документ называется концессионным соглашением, в обиходе говорят «договор концессии». Это один документ.

Кто может быть концессионером?

Концессионером может быть индивидуальный предприниматель, российское или иностранное юридическое лицо, а также два и более юридических лица, действующие без образования юридического лица по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности). Требования к участникам конкурса концедент указывает в конкурсной документации.

Можно ли заключить концессионное соглашение без конкурса?

Да, но только в случаях, прямо перечисленных в законе № 115-ФЗ. Во всех остальных случаях соглашение заключается по результатам конкурса, а условия конкурса становятся условиями соглашения.

На какой срок заключается соглашение?

Срок устанавливают стороны в самом соглашении. Он складывается из времени создания или реконструкции объекта и времени его эксплуатации — так, чтобы концессионер мог окупить вложения. Конкретных минимальных и максимальных сроков закон не устанавливает.

Кому принадлежит объект концессии?

Концеденту. Концессионер получает права владения и пользования объектом на срок соглашения, а по его окончании возвращает объект концеденту по акту.

Что будет, если концессионер не выполнит обязательства?

Соглашение предусматривает ответственность сторон и порядок расторжения. Концедент вправе требовать расторжения через суд при существенном нарушении условий; конкретные основания и последствия стороны прописывают в соглашении.

Соглашение на десятки страниц и приложений

Чтобы условия концессии не расходились с расчётами

В концессионном соглашении десятки условий: объект, сроки, плата, отчётность, риски. Одна неверно переписанная цифра из финансовой модели — и проект перестаёт окупаться ещё до подписания.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые сверяют проект соглашения с финансовой моделью и внутренними правилами компании, ловят расхождения в суммах и сроках и приносят юристу и руководителю список мест, которые надо поправить.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»