Договор купли-продажи здания с земельным участком: образец

Нежилое здание продают вместе с участком, на котором оно стоит: по общему правилу земли под зданием переходят к покупателю одновременно с ним. Ниже — образец такого договора и порядок оформления: что описать в предмете, как связать объекты, какие документы собрать для Росреестра.

Бланк в WordWord, 12 КБ Образец в WordWord, 13 КБ Образец в PDFPDF, 72 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

г. Москва

16 ноября 2026 г.

Договор купли-продажи нежилого здания с земельным участком

Общество с ограниченной ответственностью «Ромашка», ОГРН 1157746000000, ИНН 7712345678, адрес: 101000, г. Москва, ул. Примерная, д. 1, в лице генерального директора Петрова Петра Петровича, действующего на основании устава, именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Василёк», ОГРН 1177746000000, ИНН 7798765432, адрес: 101000, г. Москва, ул. Другая, д. 2, в лице генерального директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании устава, именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора 1.1. Продавец передаёт в собственность Покупателя, а Покупатель принимает и оплачивает следующее недвижимое имущество: — нежилое здание общей площадью 1 248,6 кв. м, этажность 2, кадастровый номер 77:01:0001001:1234, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, стр. 2; — земельный участок площадью 2 400 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения административного здания, кадастровый номер 77:01:0001001:567, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, стр. 2. 1.2. Здание принадлежит Продавцу на праве собственности на основании записи в Едином государственном реестре недвижимости от 12 марта 2019 г. № 77:01:0001001:1234-77/001/2019-3; участок — на основании договора купли-продажи от 5 февраля 2019 г., запись от 12 марта 2019 г. № 77:01:0001001:567-77/001/2019-5. 1.3. На момент заключения договора здание и участок в залоге, под арестом и в споре не состоят, правами третьих лиц не обременены, кроме аренды по договору от 1 апреля 2024 г. № 4-А, заключённому до 31 марта 2029 г. Покупатель принимает здание с действующим договором аренды.

2. Цена и порядок расчётов 2.1. Цена здания — 68 000 000 рублей, цена участка — 22 000 000 рублей, общая цена имущества — 90 000 000 рублей. НДС не облагается: Продавец применяет упрощённую систему налогообложения и освобождён от обязанностей плательщика НДС. 2.2. Покупатель перечисляет 90 000 000 рублей на счёт Продавца в течение пяти рабочих дней после регистрации перехода права в Росреестре. 2.3. До полной оплаты имущество в залоге у Продавца не находится; стороны подтверждают, что расчёты обеспечиваются условиями настоящего договора.

3. Передача имущества 3.1. Здание и участок передаются Покупателю по передаточному акту в течение десяти рабочих дней после регистрации перехода права. 3.2. С даты подписания передаточного акта обязанность по содержанию имущества, риск случайной гибели и бремя расходов несёт Покупатель.

4. Заверения и обязанности сторон 4.1. Продавец заверяет, что здание не является самовольной постройкой, не подлежит сносу, участок используется по целевому назначению, задолженности по налогам и платежам за имущество нет. 4.2. Продавец обязуется подать документы на регистрацию перехода права в Росреестр вместе с Покупателем не позднее пяти рабочих дней после подписания договора. 4.3. Покупатель обязуется оплатить имущество в порядке пункта 2 и принять его по акту.

5. Заключительные положения 5.1. Договор вступает в силу с подписания и действует до полного исполнения сторонами обязательств. 5.2. Споры стороны решают переговорами, при недостижении согласия — в Арбитражном суде города Москвы. 5.3. Договор составлен в трёх экземплярах: по одному для каждой стороны и один для органа регистрации прав. 5.4. Приложения: выписки из Единого государственного реестра недвижимости на здание и участок, технический план здания, договор аренды от 1 апреля 2024 г. № 4-А, согласие арендатора на смену собственника.

Продавец

Генеральный директор ООО «Ромашка»

____________ / П. П. Петров /

Покупатель

Генеральный директор ООО «Василёк»

____________ / И. И. Иванов /

Почему здание продают вместе с участком

Здание стоит на земле, и закон не даёт продать его отдельно от участка, если земля и строение принадлежат одному лицу. По статье 552 Гражданского кодекса к покупателю здания переходит право на земельный участок, занятый зданием и нужный для его использования. Если участок у продавца в собственности, покупатель получает его в собственность; если в аренде — становится арендатором на тех же условиях.

Отсюда и один договор на два объекта: в нём описывают и здание, и участок, а цену можно разбить на две части. Если продать только здание, а землю оставить себе, покупатель получит строение без прав на землю и не сможет им нормально пользоваться — такую сделку не зарегистрируют в задуманном виде.

Когда участок под зданием принадлежит другому лицу, чем здание, — например, муниципалитету, — продают по отдельным правилам: покупатель здания приобретает право пользоваться занятой зданием и необходимой для него частью земли на тех же условиях, что и прежний собственник здания.

Что описать в предмете договора

Здание: наименование, назначение (нежилое), площадь, этажность, кадастровый номер и адрес — так, как они записаны в Едином государственном реестре недвижимости.
Участок: площадь, кадастровый номер, адрес, категория земель и вид разрешённого использования.
Основания права продавца: реквизиты записей в Едином государственном реестре недвижимости или документов, по которым объекты перешли к продавцу.
Обременения и права третьих лиц: аренда, залог, сервитут, арест — либо прямое указание, что их нет.
Цена: общая сумма и, если нужно, отдельно за здание и за участок.
Порядок передачи: по передаточному акту и в какой срок.
Судьба арендаторов: сохраняется ли аренда здания и участка после продажи.

Как оформить сделку

Проверьте объекты по реестру. Закажите выписки из Единого государственного реестра недвижимости на здание и участок, сверьте площадь, кадастровые номера, обременения и собственника. Заодно проверьте, что участок не в залоге и не под арестом.
Согласуйте цену и расчёты. Определите общую цену и разбивку по объектам, порядок оплаты: до регистрации, после или через аккредитив. От этого зависит, как стороны защищают деньги.
Подпишите договор. Составьте договор по образцу, подпишите в трёх экземплярах: по одному сторонам и один для Росреестра.
Подайте документы в Росреестр. Переход права регистрируют по заявлению обеих сторон; подать документы можно в МФЦ или электронно. Право покупателя возникает с момента записи в реестре.
Примите имущество по акту. Подпишите передаточный акт: с этой даты риски по имуществу и расходы на содержание несёт покупатель.

Документы для регистрации перехода права

Договор купли-продажи в нужном числе экземпляров.
Заявления продавца и покупателя о регистрации перехода права.
Выписки из Единого государственного реестра недвижимости на здание и участок.
Документы о правах продавца, если они не видны из реестра.
Согласие супруга продавца, если объекты — общее имущество супругов; для компаний — решение об одобрении крупной сделки, если оно требуется по уставу или закону.
Доверенности, если действует представитель.
Согласие арендатора, если аренда записана в реестре и договор аренды требует согласия на смену собственника.
Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию права.

Цена, налоги и залог

Цену стороны определяют сами. Разбивка на здание и участок нужна, когда у объектов разный налоговый режим или когда покупатель берёт кредит и банк требует отдельной оценки. Если продавец — плательщик НДС, налоговый режим здания определяют по правилам НК РФ; продажа земельного участка объектом обложения НДС не признаётся. Если продавец на упрощённой системе и освобождён от НДС, в договоре пишут, что налог не облагается.

Отдельный вопрос — залог. Если имущество передают до оплаты, оно по общему правилу находится в залоге у продавца до расчёта, даже без отдельного условия о залоге: тогда при неуплате он вправе обратить взыскание. Стороны могут исключить залог договором или выбрать иной способ защиты, например аккредитив или счёт эскроу.

Налог на прибыль и НДФЛ с продажи каждый платит по своему режиму: компания — по правилам главы 25 Налогового кодекса, предприниматель на общем режиме — по правилам главы 23. В самом договоре эти расчёты не описывают.

Частые вопросы

Можно ли продать здание без земельного участка?

Если участок под зданием принадлежит продавцу, продать одно здание нельзя: по статье 552 Гражданского кодекса к покупателю одновременно переходит право на участок, занятый зданием и нужный для его использования. Продают оба объекта одним договором.

Что будет, если участок в аренде, а не в собственности?

Тогда покупатель здания становится арендатором участка на тех же условиях и на тот же срок, что были у продавца. Согласие арендодателя на переход обычно не нужно, если договор аренды земли этого не требует, но уведомить его о смене арендатора стоит.

Когда покупатель становится собственником?

С момента записи в Едином государственном реестре недвижимости. Подписанный договор и передаточный акт сами по себе право собственности не создают: до регистрации собственником остаётся продавец.

Нужно ли согласие арендатора на продажу?

Смена собственника сама по себе договор аренды не прекращает: арендатор продолжает пользоваться имуществом на прежних условиях. Согласие нужно, только если оно прямо предусмотрено договором аренды или законом.

Можно ли объединить в договоре здание и участок одной ценой?

Можно, но разбивка удобнее: она помогает при расчёте налогов, при кредите и при споре о том, сколько стоил каждый объект. Если разбивки нет, цену делят по правилам договора или по оценке.

Что делать, если здание продают с арендаторами?

В договоре указывают действующие договоры аренды и подтверждают, что покупатель их принимает. Новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя, а арендатор сохраняет своё право пользования.

Когда сделка с недвижимостью упирается в бумаги

Чтобы документы по сделке собирались без ручной сверки

Договоры, выписки, согласования и акты по одному объекту приходят из разных мест: реестр, банк, арендатор, бухгалтерия. Каждый документ надо сверить с остальными — кадастровые номера, площади, суммы, сроки.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые разбирают такие документы по заданным правилам, сверяют реквизиты между собой и приносят готовую сводку с расхождениями — чтобы решение по сделке принималось по проверенным данным.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»