Соглашение о замене стороны в договоре аренды

Соглашение о замене стороны нужно, когда один арендатор уходит, а его место занимает другой, или когда у объекта меняется собственник. Ниже — образец соглашения о перенайме, порядок подписания и разбор случаев, когда согласие арендодателя не требуется.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 11 КБ Образец в PDFPDF, 65 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

ООО «Ромашка»

в лице директора П. П. Петрова

и ООО «Василёк»

в лице директора И. И. Иванова

Соглашение о замене стороны в договоре аренды

(перенайм)

16 ноября 2026 г. № 3

ООО «Ромашка» (выбывающий арендатор) передаёт, а ООО «Василёк» (новый арендатор) принимает все права и обязанности по договору аренды нежилого помещения от 10 января 2025 г. № 5, заключённому с ООО «Солнце» (арендодатель).

Помещение передано по акту от 10 января 2025 г., состояние помещения стороны проверили, претензий к состоянию нет.

Задолженность по арендной плате на дату подписания — 0 рублей. Обеспечительный платёж в размере 120 000 рублей переходит к новому арендатору, который возмещает его выбывающему арендатору в течение 5 рабочих дней.

Арендодатель дал согласие на замену арендатора письмом от 10 ноября 2026 г.

Соглашение вступает в силу с даты подписания и является неотъемлемой частью договора аренды.

Выбывающий арендатор

Директор ООО «Ромашка»

____________ / П. П. Петров /

Новый арендатор

Директор ООО «Василёк»

____________ / И. И. Иванов /

Арендодатель (при согласии)

Директор ООО «Солнце»

____________ / С. С. Сидоров /

Что это за документ

Соглашение о замене стороны в договоре аренды оформляет переход всего договора аренды от одного арендатора к другому. В Гражданском кодексе такой переход называют перенаймом: по ст. 392.3 ГК РФ сторона договора может передать своё место другому лицу, если одновременно передаются и права, и обязанности. К сделке применяют правила об уступке требования и о переводе долга.

Второй случай — смена арендодателя. Если собственник продал объект, договор аренды не расторгается и не меняется: новый собственник занимает место прежнего арендодателя в силу закона (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Соглашение здесь не обязательно, но стороны часто подписывают его, чтобы зафиксировать реквизиты нового арендодателя и порядок расчётов.

Соглашение о замене стороны в договоре аренды: образец и что в нём указать

В шапке перечисляют участников: выбывающего арендатора, нового арендатора и арендодателя, если он подписывает согласие. В тексте указывают договор аренды, по которому идёт замена: дату, номер, стороны и объект.

Дальше фиксируют три вещи: что именно передаётся (все права и обязанности по договору), состояние объекта и расчёты между арендаторами. К соглашению прикладывают акт приёма-передачи помещения, документ о согласии арендодателя и справку о задолженности.

Что проверить перед подписанием

Согласие арендодателя на перенайм — по п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор не может передать договор без его согласия, если договором не предусмотрено иное.
Задолженность по арендной плате и коммунальным платежам на дату передачи: новый арендатор отвечает перед арендодателем за долги, которые возникли после замены.
Судьба обеспечительного платежа: его возвращают выбывающему арендатору или передают новому с возмещением.
Состояние помещения и имущества: акт приёма-передачи подписывают при передаче, чтобы потом не спорить о повреждениях.
Срок договора: если аренда заканчивается, перенайм теряет смысл — проще заключить новый договор.
Поручительство прежнего арендатора: отдельным документом, потому что соглашение о перенайме связывает только арендаторов (п. 3 ст. 308 ГК РФ).

Как оформить замену арендатора

Получите согласие арендодателя. Направьте письменный запрос с данными нового арендатора. Без согласия перенайм недействителен, если иное не следует из договора.
Проверьте нового арендатора. Убедитесь, что у него есть деньги на аренду и он не в банкротстве. Арендодатель вправе отказать, если новый арендатор ненадёжен.
Сверьте расчёты. Составьте акт сверки с арендодателем на дату передачи: долги, пени, обеспечительный платёж.
Подпишите соглашение и акт. Соглашение о перенайме подписывают арендаторы, арендодатель — согласие или третьей стороной. Помещение передают по акту.
Сообщите арендодателю о передаче. Передайте копию соглашения и акта, чтобы арендодатель вёл расчёты с новым арендатором.

Когда согласие арендодателя не нужно

Если объект продан и право собственности перешло к другому лицу, договор аренды сохраняет силу, а новый собственник становится арендодателем по закону (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Согласия арендатора на это не требуется, и расторгать договор из-за смены собственника нельзя.

Арендатору стоит проверить запись в ЕГРН о новом собственнике и получить от него реквизиты для платежей. Если новый собственник требует перезаключить договор на новых условиях, это неправомерно: условия договора остаются прежними до конца срока аренды.

Частые вопросы

Нужно ли согласие арендодателя на замену арендатора?

По общему правилу да — п. 2 ст. 615 ГК РФ требует согласия арендодателя на передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу. В договоре можно заранее прописать, что согласие не требуется или даётся при соблюдении условий, например при отсутствии долгов.

Что будет, если перенайм оформили без согласия арендодателя?

Соглашение могут признать недействительным по иску арендодателя. Тогда договор аренды остаётся за прежним арендатором, а новый арендатор не получает прав на помещение.

Переходят ли к новому арендатору долги прежнего?

Долги по арендной плате, возникшие до замены, остаются за выбывающим арендатором, если арендодатель прямо не согласился перевести их на нового. В соглашении стоит указать сумму долга на дату передачи и кто её гасит.

Нужно ли менять договор аренды при смене собственника помещения?

Нет. По п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности не является основанием для изменения или расторжения договора аренды: новый собственник занимает место арендодателя на тех же условиях.

Можно ли в соглашении о перенайме прописать поручительство прежнего арендатора?

Такое условие сработает, если арендодатель участвует в соглашении и принимает поручительство: прежний арендатор обязуется перед ним отвечать за нового. Поручительство также можно оформить отдельным письменным договором с арендодателем.

Что делать с обеспечительным платежом при замене арендатора?

Стороны решают в соглашении: арендодатель возвращает платёж выбывающему арендатору, а новый вносит свой, либо платёж переходит к новому арендатору, и тот возмещает сумму прежнему. Выбор фиксируют в тексте, чтобы не было спора.

Когда договоров аренды много и за каждым нужно следить

Чтобы замены сторон и продления не терялись

У сети помещений десятки договоров аренды: сроки, обеспечительные платежи, согласия собственников. Вручную уследить за каждым трудно, и замена стороны легко превращается в переписку на неделю.

Я настраиваю ИИ-агента, который собирает такие документы по шаблону, сверяет реквизиты и суммы с договором и приносит готовое соглашение на подпись.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»