Никита Малов.

Основатель и управляющий партнёр
аналитической компании ДОВОДАналитика рынков · OSINT

Факты. Решения.
Развитие бизнеса.

Договор об инвестиционной деятельности

Договор об инвестиционной деятельности заключают, когда один вкладывает деньги или имущество, а другой выполняет работу и передаёт результат: построенный объект, реконструированное помещение, долю в нём. Ниже — образец и разбор условий, из-за которых такие договоры чаще всего ломаются.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 69 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

г. Москва

«07» ноября 2026 г.

Договор об инвестиционной деятельности

о строительстве производственного здания

№ ИД-14/2026

Общество с ограниченной ответственностью «Ромашка», именуемое в дальнейшем «Инвестор», в лице генерального директора П. П. Петрова, действующего на основании устава, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Стройка», именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице генерального директора И. И. Иванова, действующего на основании устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора. Инвестор финансирует строительство производственного здания площадью 1 200 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 50:00:0000000:000 по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Заводская, д. 1, а Застройщик выполняет работы и передаёт Инвестору результат.

2. Вклад Инвестора. Инвестор перечисляет 48 000 000 рублей в порядке и сроки, установленные графиком финансирования (приложение № 1). Вклад может быть внесён деньгами, имуществом или правами, оценёнными по соглашению сторон.

3. Обязанности Застройщика. Застройщик получает разрешение на строительство, выполняет работы своими силами и силами подрядчиков, ведёт технический надзор, сдаёт объект в эксплуатацию и передаёт его Инвестору в состоянии, пригодном для эксплуатации.

4. Сроки. Начало работ — 1 декабря 2026 года, окончание — 30 ноября 2028 года. Этапы и даты их завершения указаны в графике работ (приложение № 2).

5. Распределение результата. По завершении строительства Инвестор получает 100 % площади здания. Застройщик получает вознаграждение в размере, указанном в смете, в составе цены договора.

6. Приёмка. Стороны подписывают акт приёмки результата в течение 10 рабочих дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Замечания Инвестора фиксируются в акте и устраняются Застройщиком за свой счёт.

7. Ответственность. За просрочку передачи результата Застройщик уплачивает неустойку в размере 0,1 % от цены договора за каждый день просрочки. За просрочку финансирования Инвестор уплачивает такую же неустойку.

8. Расторжение. Сторона вправе отказаться от договора, если другая сторона нарушила его условия и не устранила нарушение в течение 30 календарных дней после письменного уведомления. При расторжении стороны возвращают полученное и возмещают документально подтверждённые расходы.

9. Прочие условия. Договор вступает в силу с даты подписания и действует до полного исполнения обязательств. Споры рассматривает Арбитражный суд Московской области.

Инвестор

Генеральный директор ООО «Ромашка»

____________ / П. П. Петров /

Застройщик

Генеральный директор ООО «Стройка»

____________ / И. И. Иванов /

Что такое договор об инвестиционной деятельности

Это договор, по которому одна сторона вкладывает деньги, имущество или права, а другая выполняет работы и передаёт результат — построенный или реконструированный объект. Инвестор получает то, ради чего вкладывался: помещение, здание, долю в нём или доход от эксплуатации.

Отдельного закона об инвестиционной деятельности в капитальном строительстве нет. Отношения строят по правилам главы 37 ГК РФ о подряде, а если объект — недвижимость и привлекаются деньги граждан или организаций на строительство жилья, вступает в силу закон № 214-ФЗ о долевом строительстве. Поэтому важно с самого начала понять, под какой режим попадает конкретная сделка.

Что прописать в договоре

  • Предмет: какой объект создаётся, где он находится, какая площадь и назначение.
  • Вклад инвестора: сумма, форма — деньги, имущество, права — и график перечисления.
  • Обязанности застройщика: разрешения, проектная документация, работы, ввод в эксплуатацию.
  • Сроки: начало и окончание работ, этапы с датами.
  • Распределение результата: что именно получает инвестор — всё здание, площадь, долю, деньги.
  • Приёмка: кто, когда и по какому акту принимает результат, как фиксируются замечания.
  • Ответственность: неустойка за просрочку с обеих сторон, порядок возмещения убытков.
  • Расторжение и возврат вклада: условия отказа, судьба уже выполненных работ.

Как заключить договор без споров

  1. Определите режим сделки. Если объект — жильё и деньги привлекаются у нескольких инвесторов, применяйте закон № 214-ФЗ: договор долевого участия регистрируется в Росреестре. Для производственных и офисных объектов стороны обычно оформляют инвестиционный договор по правилам ГК РФ.
  2. Проверьте землю и разрешения. Застройщик должен иметь права на участок и разрешение на строительство. Инвестору стоит увидеть документы до подписания, а не после первого платежа.
  3. Зафиксируйте результат в измеримых величинах. «Производственное здание» — не предмет. Нужны площадь, этажность, назначение, адрес и кадастровый номер участка.
  4. Привяжите платежи к этапам. График финансирования с датами и суммами защищает обе стороны: инвестор не платит вперёд за невыполненное, застройщик знает, когда получит деньги.
  5. Опишите приёмку. Акт с перечнем замечаний и сроком их устранения — единственный документ, который потом подтвердит, что результат передан.
  6. Подпишите и сохраните приложения. График финансирования, график работ, смета и техническое задание — неотъемлемая часть договора. Без них спорить будет не о чем.

Частые ошибки

  • В предмете написано «строительство объекта», но нет адреса, площади и назначения — договор не позволяет понять, что именно должно быть построено.
  • Вклад описан словами «финансирование в необходимом объёме» без суммы и графика — застройщик вправе требовать денег сверх ожиданий инвестора.
  • Не сказано, что получает инвестор: всё здание, часть площадей или деньги. Из-за этого после сдачи начинается спор о долях.
  • Нет ответственности за просрочку ни у одной стороны — единственным рычагом остаётся суд и убытки, которые ещё надо доказать.
  • Забыли про приложения: смету, график работ, техническое задание. Суд оценивает договор вместе с ними.
  • Смешали инвестиционный договор и договор долевого участия: для жилья с привлечением денег это разные режимы с разными последствиями.

Частые вопросы

Чем инвестиционный договор отличается от договора долевого участия?

Договор долевого участия регулирует закон № 214-ФЗ: он подлежит государственной регистрации, а застройщик принимает на себя повышенные обязанности перед дольщиками. Инвестиционный договор — общая конструкция по правилам ГК РФ о подряде и о смешанных договорах; стороны сами определяют вклад, результат и порядок приёмки.

Нужно ли регистрировать договор об инвестиционной деятельности?

Сам договор государственной регистрации не требует. Регистрируют переход права на недвижимость, когда объект введён и право оформляется на инвестора. Если стороны выбрали режим долевого строительства, договор участия регистрируется в Росреестре.

Можно ли вложить в инвестиционный договор не деньги, а имущество или права?

Да. Вклад может быть деньгами, имуществом, правами или иным благом, оценённым по соглашению сторон. В договоре описывают, что именно передаётся, когда и как оценивается.

Что получает инвестор, если объект не достроен?

Это зависит от условий договора. Пропишите заранее: возврат вклада, передача незавершённого объекта, возмещение расходов. Без такого условия спор решает суд по общим правилам о подряде и о неосновательном обогащении.

Какой суд рассматривает спор по такому договору?

Если стороны — организации или предприниматели, спор идёт в арбитражном суде. Подсудность можно указать в договоре, но она не должна противоречить правилам АПК РФ о договорной подсудности.

Читать в журнале

Когда инвестиционный проект надо считать, а не согласовывать на словах

Чтобы документы по проекту собирались сами

Инвестиционный договор, смета, график финансирования и акты приёмки живут в разных файлах, и к моменту спора никто не помнит, какая редакция последняя.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые собирают такие документы по шаблону, сверяют суммы по смете и приносят руководителю готовый пакет на подпись.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»

Другие образцы