Договор аренды с залогом

В договоре аренды «залогом» обычно называют обеспечительный платёж — деньги, которые арендатор вносит сверх арендной платы, чтобы арендодатель покрыл из них долги и ущерб. Ниже — как этот платёж прописать в договоре, чтобы потом не спорить о его судьбе.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 11 КБ Образец в PDFPDF, 61 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

ООО «Ромашка»

в лице генерального директора П. П. Петрова

и ООО «Ласточка»

в лице директора И. И. Иванова

Договор аренды нежилого помещения

с обеспечительным платежом

16 ноября 2026 г. № 14-А

3.1. Арендатор вносит обеспечительный платёж в размере 120 000 рублей в течение 5 рабочих дней с даты подписания акта приёма-передачи помещения. Обеспечительный платёж не является арендной платой и не засчитывается в счёт платежей за последний месяц аренды, если стороны не договорились об этом письменно.

3.2. Из обеспечительного платежа Арендодатель вправе удержать задолженность по арендной плате и коммунальным платежам, сумму ущерба, причинённого помещению, и штрафы по настоящему Договору. Удержание производится после направления Арендатору письменного требования с расчётом; Арендатор восполняет обеспечительный платёж до первоначального размера в течение 10 рабочих дней.

3.3. При прекращении Договора и возврате помещения Арендодатель возвращает остаток обеспечительного платежа в течение 10 рабочих дней с даты подписания акта возврата, за вычетом удержаний по пункту 3.2.

Арендодатель

Генеральный директор ООО «Ромашка»

____________ / П. П. Петров /

Арендатор

Директор ООО «Ласточка»

____________ / И. И. Иванов /

Что называют залогом в договоре аренды

Строго по закону залог — это обеспечение обязательства имуществом: кредитор получает право при неисполнении долга получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (ст. 334 ГК). Такой залог оформляют по Закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке», и в аренде он встречается редко — например, когда помещение само находится в залоге у банка.

На практике в договоре аренды «залогом» или «залоговым платежом» называют обеспечительный платёж: арендатор вносит сумму сверх арендной платы, и из неё арендодатель покрывает долги, ущерб и штрафы. Это договорное условие, а не залог по 102-ФЗ. Чтобы не путать, в тексте договора лучше прямо написать: «обеспечительный платёж», а не «залог».

Что прописать в договоре аренды про залоговый платёж

Размер платежа: сумма или сколько арендных плат за месяц, в какой срок и на какой счёт вносится.
Назначение: что именно обеспечивает платёж — арендную плату, коммунальные, ущерб, штрафы — и что не является авансом.
Основания и порядок удержания: какие долги и ущерб покрываются, нужен ли письменный расчёт, в какой срок арендатор восполняет платёж.
Судьба при возврате: в какой срок арендодатель возвращает остаток после подписания акта возврата помещения.
Зачёт в последний месяц: можно ли зачесть платёж в счёт последней арендной платы — по умолчанию нет, если не договорились.
Индексация и проценты: начисляются ли проценты на сумму платежа, меняется ли она при повышении арендной платы.
Смена собственника: сохраняется ли платёж при продаже помещения и переходе договора к новому арендодателю.

Как согласовать условие о залоговом платеже

Определите, что вы обеспечиваете. Перечислите риски: просрочка арендной платы, долги по коммунальным, порча помещения, штрафы. Под каждый — своё основание удержания.
Согласуйте размер. Обычно это одна-две месячные арендные платы. Сумма должна быть посильной для арендатора и покрывать типичный риск для арендодателя.
Пропишите порядок удержания. Без письменного требования с расчётом арендатор не поймёт, за что списали деньги, а арендодатель рискует спором.
Зафиксируйте возврат. Срок возврата остатка привяжите к акту возврата помещения: без срока арендатор будет ждать деньги месяцами.
Проверьте связку с другими условиями. Платёж должен сочетаться с пунктами об арендной плате, коммунальных, ответственности и расторжении — иначе условия начнут противоречить друг другу.

Чем залоговый платёж отличается от залога по 102-ФЗ

Залог по 102-ФЗ — вещное обеспечение: он регистрируется, даёт залогодержателю преимущество перед другими кредиторами и позволяет обратить взыскание на имущество. Обеспечительный платёж в аренде — обязательственное условие: арендодатель просто держит деньги у себя и при долге засчитывает их в счёт требований. Преимущества перед другими кредиторами арендатора такой платёж не даёт.

Если помещение в ипотеке, проверьте договор с банком: по общему правилу согласие залогодержателя не требуется, если срок аренды не превышает срок обеспеченного обязательства, а помещение используется по назначению; закон или договор об ипотеке могут установить иное. Это отдельный вопрос от обеспечительного платежа, и путать их в одном пункте не стоит.

Частые вопросы

Обязателен ли залоговый платёж по закону?

Нет. Это договорное условие: стороны сами решают, вносит ли арендатор обеспечительный платёж и в каком размере. Если пункта нет, арендодатель не вправе требовать такой платёж.

Можно ли зачесть залоговый платёж в счёт последнего месяца аренды?

Можно, если это прямо написано в договоре. По умолчанию обеспечительный платёж не считается авансом и в счёт арендной платы не идёт — иначе он теряет смысл как обеспечение.

В какой срок арендодатель возвращает платёж?

Закон срока не устанавливает — его пишут в договоре. Разумно привязать возврат к акту возврата помещения и указать срок в рабочих днях; без такого пункта арендатору придётся доказывать право на возврат в общем порядке.

Нужно ли платить налог с залогового платежа?

Обеспечительный платёж не является выручкой арендодателя, пока он не зачтён в счёт арендной платы или удержаний. Момент зачёта и налоги зависят от системы налогообложения — этот вопрос стоит сверить с бухгалтером при подписании договора.

Что будет с платежом, если помещение продадут?

При продаже помещения договор аренды обычно переходит к новому собственнику, и обязательство вернуть обеспечительный платёж тоже. В договоре полезно прямо указать, что платёж следует судьбе договора, а сумма и основания удержания фиксируются в акте сверки при передаче.

Можно ли прописать залог в самом договоре аренды или нужен отдельный договор?

Если речь об обеспечительном платеже, достаточно условия в договоре аренды. Если речь о залоге имущества по 102-ФЗ, нужен отдельный договор залога с соблюдением требований закона, а для недвижимости — с государственной регистрацией.

Когда договоры и платежи теряются в переписке

Чтобы условия договора не держались на памяти менеджера

Пока договоров и платежей немного, их помнят. Когда арендаторов и объектов десятки, условия про обеспечительные платежи, сроки возврата и удержания живут в почте и таблицах — и находятся только после спора.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые разбирают договоры и заявки по заданным правилам, сверяют суммы и сроки и приносят готовую сводку: что удержать, что вернуть, кому напомнить.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»