Переменная часть арендной платы в договоре аренды: образец

Переменная часть арендной платы — это плата за коммунальные услуги и другие ресурсы, которые арендатор фактически потребил. В договоре её отделяют от постоянной: постоянная — фиксированная сумма за пользование помещением, переменная — по счёту ресурсоснабжающей организации. Ниже — образец договора и порядок расчётов.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 65 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

ООО «Склад-Сервис», в лице генерального директора А. В. Смирнова, действующего на основании устава,

и ООО «Логистика Плюс», в лице директора И. П. Кузнецова, действующего на основании устава,

заключили договор о нижеследующем:

Договор аренды нежилого помещения

с постоянной и переменной частью арендной платы

10 ноября 2026 г. № 17/А

Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 240 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Складская, д. 12, корп. 3, пом. 4. Помещение передаётся по акту приёма-передачи, который подписывают стороны.

Арендная плата состоит из двух частей. Постоянная часть — 180 000 рублей в месяц за пользование помещением, НДС не облагается, потому что Арендодатель применяет упрощённую систему налогообложения. Постоянную часть вносят не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца.

Переменная часть равна стоимости коммунальных услуг и электроэнергии, которые Арендатор потребил за месяц: водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение. Сумму определяют по счетам ресурсоснабжающих организаций. Если помещение не оборудовано отдельными приборами учёта, объём потребления распределяют пропорционально площади помещения Арендатора к общей площади здания.

Арендодатель не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчётным, выставляет счёт на переменную часть и прикладывает копии счетов ресурсоснабжающих организаций и расчёт распределения. Арендатор оплачивает счёт в течение 5 рабочих дней с даты его получения.

Если Арендатор не получил счёт вовремя, он вправе запросить расчёт у Арендодателя. Отсутствие счёта не освобождает Арендатора от оплаты фактически потреблённых ресурсов за соответствующий месяц.

Арендатор вправе в течение 10 рабочих дней с даты получения счёта заявить мотивированные возражения по расчёту. Стороны сверяют данные по копиям счетов ресурсоснабжающих организаций и оформляют сверку актом.

Арендодатель

Генеральный директор ООО «Склад-Сервис»

____________ / А. В. Смирнов /

Арендатор

Директор ООО «Логистика Плюс»

____________ / И. П. Кузнецов /

Зачем делить арендную плату на две части

Арендодатель платит за коммунальные услуги по счёту ресурсоснабжающей организации, а не фиксированную сумму. Если включить коммуналку в одну ставку, при росте тарифов арендодатель теряет деньги, а арендатор платит за ресурсы, которые не потратил.

Деление на постоянную и переменную часть переносит на арендатора ровно то, что он потребил. Постоянная часть покрывает пользование помещением, переменная — воду, тепло, электричество и связь. Такую схему прямо описывают примерные формы договора аренды недвижимости: постоянная величина — стоимость аренды, переменная — стоимость коммунальных услуг, электроэнергии и телефонной связи.

Свобода сторон здесь полная: глава 34 ГК РФ не задаёт состав арендной платы, стороны определяют его договором. Важно, чтобы переменная часть была измеримой и подтверждалась документами.

Что входит в переменную часть

Холодное и горячее водоснабжение, водоотведение — по счётчикам или по нормативу, если счётчиков нет.
Отопление — по общедомовому прибору учёта или по нормативу, распределённому на площадь арендатора.
Электроэнергия — по отдельному счётчику, а при его отсутствии по расчётной мощности или пропорционально площади.
Вывоз мусора и содержание общего имущества — если стороны решили, что их оплачивает арендатор.
Телефонная связь и интернет — если линии подключены к помещению и ими пользуется арендатор.
Эксплуатационные расходы на клининг и охрану — когда их размер зависит от фактического потребления, а не фиксирован.

Как прописать переменную часть в договоре

Перечислите ресурсы. Назовите каждый ресурс, который оплачивает арендатор: вода, тепло, электричество, связь, вывоз мусора. Общая формулировка «коммунальные услуги» оставляет споры о том, что входит в счёт.
Задайте способ расчёта. Опишите, как считают объём: по прибору учёта, по нормативу или пропорционально площади. Для площади укажите, к какой общей площади делить — здания или помещений.
Определите документ-основание. Переменную часть считают по счетам ресурсоснабжающих организаций. Пропишите, что арендодатель прикладывает копии этих счетов и расчёт распределения.
Установите срок выставления счёта. Например, до 10-го числа месяца, следующего за отчётным. Без срока арендатор не знает, когда ждать счёт, а арендодатель — когда требовать оплату.
Задайте срок оплаты. 5–10 рабочих дней с даты получения счёта — обычная практика. Срок считают со следующего дня после получения.
Предусмотрите сверку. Дайте арендатору право возразить по расчёту и провести сверку по копиям счетов ресурсников.

Как считают переменную часть

Если помещение оборудовано отдельными приборами учёта, объём берут по показаниям счётчика за месяц и умножают на тариф ресурсоснабжающей организации. Арендатор платит столько, сколько показал его счётчик.

Если отдельного счётчика нет, объём распределяют пропорционально площади. Долю арендатора считают так: площадь его помещения делят на общую площадь здания и умножают на объём потребления по общедомовому прибору учёта. Полученный объём умножают на тариф.

Тариф берут из счёта ресурсоснабжающей организации, а не из договора. Договор задаёт способ расчёта, а сумму за конкретный месяц определяет счёт.

Частые ошибки

Переменную часть считают по нормативу, хотя помещение оборудовано счётчиком: арендатор платит больше, чем потребил.
В договоре нет срока выставления счёта, и арендодатель присылает счёт через два месяца после отчётного периода.
К переменной части относят капитальный ремонт и замену общедомовых сетей — это расходы собственника, а не потреблённый ресурс.
Не прикладывают копии счетов ресурсников, и арендатор не может проверить сумму.
Забывают про НДС: если арендодатель плательщик НДС, переменная часть облагается налогом в общем порядке, а если применяет УСН с освобождением — нет.

Частые вопросы

Обязательно ли выделять переменную часть в договоре?

Нет, стороны вправе установить одну фиксированную арендную плату. Но тогда коммунальные расходы сверх неё несёт арендодатель. Переменная часть защищает его от роста тарифов и точно привязывает плату к потреблению.

Можно ли установить переменную часть в процентах от постоянной?

Можно, но тогда она перестаёт быть переменной: процент от фиксированной суммы не зависит от фактического потребления. Если нужна привязка к ресурсам, считайте по счётчикам или по счетам ресурсоснабжающих организаций.

Кто платит за коммуналку, если арендатор не пользовался помещением?

Отопление и содержание общего имущества начисляют независимо от того, был арендатор в помещении или нет. Воду и электричество — по фактическому потреблению, которое покажет счётчик. Это стоит прямо прописать в договоре, чтобы не спорить о месяцах простоя.

Нужен ли отдельный акт на переменную часть?

Закон его не требует. Практика — выставлять счёт с расчётом и копиями счетов ресурсников; акт сверки оформляют, если арендатор возразил по сумме. Акт полезен и для бухгалтерии обеих сторон как подтверждение расхода.

Как облагается переменная часть НДС?

Так же, как постоянная. Если арендодатель плательщик НДС, налог начисляют на всю арендную плату, включая переменную часть, по ставке 22 % с 2026 года. Если арендодатель на УСН с освобождением от НДС, налога нет.

Что делать, если ресурсник выставил счёт с опозданием?

Арендодатель перевыставляет счёт арендатору после получения счёта ресурсника. Срок оплаты в договоре считают от даты получения счёта арендатором, а не от конца отчётного месяца.

Когда переменная часть считается вручную

Чтобы счета за коммуналку собирались сами

Каждый месяц бухгалтер сводит показания счётчиков, счета ресурсников и площадь арендаторов, чтобы выставить переменную часть. При десятке помещений это несколько часов и риск ошибки.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые собирают показания и счета, считают переменную часть по правилам договора и готовят счёт с приложениями.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»