Договор аренды нежилого помещения с арендными каникулами: образец

Арендные каникулы — период в начале срока аренды, когда арендатор платит меньше или не платит совсем. Их дают, когда помещение требует ремонта или раскрутки: арендатор вкладывает деньги в отделку и первые месяцы работает без выручки, а арендодатель теряет платежи сейчас, чтобы получить долгосрочного жильца потом.

Закон не устанавливает ни формы такого условия, ни его обязательных пунктов: стороны свободны в договоре аренды (ст. 421 и ст. 606 ГК РФ). Поэтому каникулы работают ровно так, как записаны в тексте, — и споры возникают из-за формулировок, а не из-за отсутствия нормы.

При каникулах платёж за льготные месяцы не начисляется вовсе: арендодатель не получает этих денег никогда. При отсрочке платёж начисляется, но переносится на более поздний срок, и арендатор гасит его частями вместе с текущей арендой.

Для арендодателя разница в деньгах: каникулы уменьшают доход по договору, отсрочка доход не меняет, а только сдвигает поступление. В образце оба условия стоят отдельными разделами, чтобы их не путали при исполнении.

Арендная плата — доход арендодателя (п. 4 ст. 250 НК РФ для организаций, ст. 41 НК РФ для всех). Если по договору платёж за месяцы каникул не начисляется, дохода за эти месяцы нет: начислять налог с суммы, которую арендатор не должен платить, не из чего.

На упрощённой системе доход признают кассовым методом — по дате поступления денег на счёт или в кассу (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Пока арендатор не платит, дохода нет. На общем режиме организации считают доход по методу начисления (ст. 271 НК РФ): доход признают по правилам статьи 271 НК РФ независимо от фактического поступления денег, а для внереализационного дохода от аренды дата определяется, в частности, по дате расчётов, предъявления документов или последнему дню отчётного периода, поэтому формулировка «не начисляется» и «платится позже» дают разный результат.

Отсрочка — не прощение долга: платёж начислен, доход признан в срок по договору, а деньги приходят позже. Если арендодатель прощает долг, это безвозмездная передача, и у арендатора возникает доход (п. 8 ст. 250 НК РФ), а у арендодателя — вопрос о расходах. Каникулы безвозмездной передачей не являются, если платёж за льготный период по договору не начисляется.

НДС: услуга по аренде облагается по ставке 22 % с 2026 года (п. 3 ст. 164 НК РФ), но налог считают с начисленной платы. Нет начисления — нет НДС. Если арендодатель на упрощённой системе освобождён от НДС по доходу в пределах порога, этот вопрос его не касается.

Налог на имущество и земельный налог каникулы не отменяют: их платят с самого объекта, а не с дохода. Убыток от простоя помещения арендодатель учитывает по общим правилам своей системы налогообложения.