Соглашение о намерениях заключить договор аренды

Соглашение о намерениях — документ, где арендодатель и арендатор записывают, о каком помещении договорились, на каких условиях собираются его сдавать и к какому сроку подпишут договор аренды. Его заключают, когда стороны уже выбрали друг друга, но сам договор пока подписать не могут: не закончена проверка документов на объект, не готов проект перепланировки, не решён вопрос с оборудованием или финансированием.

Гражданский кодекс не выделяет соглашение о намерениях в отдельный вид договора. Действует общее правило: стороны свободны в заключении договора, а договор считается заключённым, когда между ними достигнуто соглашение по всем существенным условиям (ст. 421 и 432 ГК РФ). Поэтому сила соглашения зависит от того, что в нём написано: только планы сторон или обещание заключить договор на согласованных условиях.

Если в документе есть все существенные условия аренды и прямое обещание заключить договор, он работает как предварительный договор. По ст. 429 ГК РФ такой договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма не установлена — в письменной. Договор аренды здания или помещения на срок не менее года подлежит государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ), значит, и предварительный договор о такой аренде стороны оформляют письменно.

Из предварительного договора возникает обязанность заключить основной: если одна сторона уклоняется, другая вправе требовать заключения договора в суде и возмещения убытков (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Если срок заключения основного договора в предварительном не указан, он заключается в течение года с момента заключения предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Когда стороны к этому не готовы, в тексте прямо пишут, что документ закрепляет намерения и предварительным договором не является. Тогда обязанности заключить договор он не создаёт, и отказ от сделки влечёт только переговоры, а не иск.