Договор аренды с обеспечительным платежом: образец

Обеспечительный платёж — деньги, которые арендатор вносит заранее, чтобы арендодатель покрыл из них долги по аренде, ущерб имуществу или штрафы. Ниже — образец договора аренды с таким платежом и разбор условий, из-за которых деньги потом не возвращают.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 70 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

г. Москва

6 ноября 2026 г.

Договор аренды нежилого помещения

с обеспечительным платежом

№ 12/2026

ООО «Ромашка», именуемое далее Арендодатель, в лице генерального директора П. П. Петрова, действующего на основании устава, с одной стороны и ООО «Лютик», именуемое далее Арендатор, в лице директора И. И. Иванова, действующего на основании устава, с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 120 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, пом. 3, кадастровый номер 77:01:0000000:000. Помещение передаётся по акту приёма-передачи, который подписывают обе стороны.

2. Срок аренды — 11 месяцев с даты подписания акта приёма-передачи. Если ни одна из сторон не заявит об отказе за 30 календарных дней до окончания срока, договор считается продлённым на тот же срок на тех же условиях.

3. Арендная плата — 90 000 рублей в месяц, НДС не облагается. Плата вносится не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца на расчётный счёт Арендодателя. Коммунальные платежи Арендатор оплачивает сверх арендной платы по счетам ресурсоснабжающих организаций.

4. Обеспечительный платёж. Арендатор вносит обеспечительный платёж в размере 90 000 рублей в течение 5 рабочих дней с даты подписания настоящего договора. Платёж обеспечивает исполнение обязательств Арендатора по внесению арендной платы, оплате коммунальных платежей, возмещению ущерба, причинённого помещению, и уплате неустойки по настоящему договору.

5. Арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа сумму задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, стоимость восстановительного ремонта помещения и сумму неустойки. Удержание производится без отдельного согласия Арендатора. Арендодатель направляет Арендатору письменный расчёт удержания в течение 5 рабочих дней с даты удержания.

6. Если Арендодатель удержал часть обеспечительного платежа, Арендатор восполняет его до первоначального размера в течение 10 рабочих дней с даты получения расчёта удержания. До восполнения Арендодатель вправе приостановить доступ Арендатора в помещение.

7. Возврат обеспечительного платежа. Арендодатель возвращает обеспечительный платёж или его остаток в течение 10 рабочих дней с даты подписания акта возврата помещения при условии отсутствия задолженности и ущерба. При наличии спора о размере удержания Арендодатель возвращает неоспариваемую часть, а спорную удерживает до разрешения спора.

8. Обеспечительный платёж не является задатком и не считается авансом по арендной плате. Проценты на сумму обеспечительного платежа не начисляются.

9. За просрочку арендной платы Арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки. Арендодатель вправе расторгнуть договор при просрочке арендной платы более двух раз подряд.

10. Договор вступает в силу с даты подписания и действует до окончания срока аренды. Споры стороны разрешают путём переговоров, при недостижении согласия — в арбитражном суде по месту нахождения Арендодателя. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

Приложение: акт приёма-передачи помещения на 1 л. в 1 экз.

Арендодатель

Генеральный директор ООО «Ромашка»

____________ / П. П. Петров /

Арендатор

Директор ООО «Лютик»

____________ / И. И. Иванов /

Зачем в договоре аренды обеспечительный платёж

Обеспечительный платёж закрывает риск арендодателя: арендатор съедет с долгом, разобьёт витрину или сорвёт срок ремонта. Деньги лежат у арендодателя и в нужный момент закрывают долг без суда и переписки.

Гражданский кодекс прямо называет этот способ обеспечения в ст. 381.1: стороны прописывают в договоре, какие обязательства он обеспечивает, а при их нарушении арендодатель получает сумму из платежа. Если нарушений нет, платёж возвращается — тоже по правилам договора.

Что прописать в договоре аренды с обеспечительным платежом

Размер платежа: чаще всего равен месячной арендной плате, иногда месячной плате плюс коммунальные.
Срок внесения: до передачи помещения, до подписания акта приёма-передачи или в первые дни после подписания.
Перечень обязательств, которые платёж обеспечивает: аренда, коммунальные, ущерб, неустойка.
Случаи удержания и порядок расчёта: что именно вычитают и какие документы подтверждают сумму.
Обязанность восполнить платёж после удержания и срок на это.
Срок возврата остатка после окончания аренды и подписания акта возврата помещения.
Запрет считать платёж задатком или авансом — иначе его судьба меняется.

Чем обеспечительный платёж отличается от задатка и аванса

Задаток по ст. 380 ГК подтверждает заключение договора и обязывает стороны его исполнить: сторона, которая уклонилась, теряет задаток или возвращает его в двойном размере. Обеспечительный платёж такой силы не имеет — он только покрывает убытки и долги.

Аванс — это предоплата за конкретный период аренды. Он закрывает будущий месяц, а обеспечительный платёж лежит отдельно и не засчитывается в арендную плату, пока арендодатель не решит иначе.

В договоре пишут прямо: платёж не является задатком и не засчитывается в счёт арендной платы. Без этой оговорки арендатор в споре доказывает, что внёс аванс, и требует зачесть деньги за последний месяц.

Когда арендодатель удерживает деньги

Удержание законно, если случай прямо назван в договоре. Типичные основания: долг по арендной плате, неоплаченные коммунальные, стоимость ремонта после повреждения помещения, неустойка за просрочку.

Сумму удержания подтверждают документы: акт осмотра с перечнем повреждений, смета ремонта, расчёт неустойки, выписка по лицевому счёту. Без расчёта, направленного арендатору, удержание легко оспорить в суде.

Если платёж покрыл долг не полностью, остаток арендатор вносит отдельно. Если после удержания на счёте остались деньги, они возвращаются арендатору в срок из договора.

Возврат обеспечительного платежа

Срок возврата задаёт договор: обычно от 5 до 30 дней с даты подписания акта возврата помещения. Акт фиксирует состояние помещения и показания счётчиков — без него спорить о возврате бессмысленно.

Если арендатор и арендодатель спорят о размере удержания, разумно вернуть неоспариваемую часть сразу, а спорную держать до решения суда. Такой порядок снижает риск процентов по ст. 395 ГК за неосновательное удержание чужих денег.

Просрочка возврата даёт арендатору право требовать проценты по ключевой ставке Банка России за каждый день — по правилам ст. 395 ГК, если договором не предусмотрена неустойка.

Налоги и учёт у арендодателя

Обеспечительный платёж не является выручкой: это чужие деньги, которые лежат у арендодателя до нарушения договора. НДС по обеспечительному платежу зависит от условий договора и назначения денег: Минфин рассматривает платёж по заключённому договору аренды как предоплату и требует начислить НДС при его получении.

В момент зачёта в счёт арендной платы платёж становится оплатой — с этой суммы арендодатель начисляет НДС по своей ставке и отражает выручку. Если деньги удержаны как неустойка за нарушение договора, это тоже доход, и НДС с него зависит от формулировки условия о неустойке.

Арендатор учитывает платёж как дебиторскую задолженность арендодателя, а не как расход. В расходы он попадает только в части, зачтённой в арендную плату или удержанной в счёт ущерба.

Ошибки в договоре аренды с обеспечительным платежом

Платёж назван задатком или авансом — меняются последствия при отказе от договора.
Не перечислены обязательства, которые платёж обеспечивает: при споре суд толкует условие узко.
Нет срока возврата — арендатор требует деньги сразу после выезда, арендодатель тянет с осмотром.
Не предусмотрено восполнение платежа — после первого удержания арендодатель остаётся без обеспечения.
Сумму удержания ничем не подтверждают: нет акта осмотра и сметы, и суд взыскивает удержанное обратно.
Платёж засчитывают в последний месяц аренды без оговорки в договоре — арендодатель теряет обеспечение к концу срока.

Частые вопросы

Обязательно ли регистрировать договор аренды с обеспечительным платёжом?

Регистрация зависит от срока аренды недвижимости, а не от платежа. Договор на год и более подлежит государственной регистрации по ст. 651 ГК; договор до года регистрировать не нужно. Обеспечительный платёж на регистрацию не влияет.

Можно ли зачесть обеспечительный платёж в последний месяц аренды?

Можно, если это прямо написано в договоре. По умолчанию платёж не засчитывается в арендную плату, и арендодатель вправе требовать оплату последнего месяца отдельно, а платёж вернуть после осмотра помещения.

Что делать, если арендатор не восполнил платёж после удержания?

Действует условие договора: арендодатель требует восполнения и вправе применить неустойку или приостановить доступ в помещение, если это прописано. Без такого условия остаётся только взыскание долга и неустойки через суд.

Облагается ли обеспечительный платёж НДС при получении?

Это зависит от условий платежа. Минфин рассматривает обеспечительный платёж по заключённому договору аренды как предоплату и требует начислить НДС при получении. Неустойка, не связанная с оплатой услуги, в базу по НДС не включается.

Нужен ли отдельный акт на обеспечительный платёж?

Достаточно платёжного поручения с назначением «обеспечительный платёж по договору аренды № …». Отдельный акт не обязателен, но в договоре полезно указать, что платёж считается внесённым с даты поступления денег на счёт арендодателя.

Договоры аренды собираются вручную и теряют деньги

Чтобы агент готовил договор и считал удержания

Каждый новый арендатор — это свой набор условий: срок, платёж, коммунальные, индексация. Юрист или руководитель собирает договор по частям, а бухгалтер потом сверяет удержания с актами.

Я настраиваю ИИ-агента, который собирает договор аренды по шаблону с нужными условиями, проверяет суммы обеспечительного платежа и готовит расчёт удержаний по актам осмотра.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»