Замена стороны в договоре аренды

Сторону в договоре аренды меняют, когда место арендатора занимает другая компания или когда сам объект переходит к новому собственнику. Это два разных случая, и оформляют их по-разному.

В первом случае прежний арендатор передаёт новому все права и обязанности по договору. По смыслу п. 2 ст. 615 ГК это перенаём: к новому арендатору переходит договор целиком, а не отдельные права. Такая передача возможна с согласия арендодателя, если в договоре не сказано иное.

Во втором случае по п. 1 ст. 617 ГК переход права собственности на сданное в аренду имущество не прекращает и не меняет договор. Новый собственник просто занимает место арендодателя, и договор продолжает действовать на прежних условиях.

Дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды подписывают тогда, когда меняется только одна сторона, а остальные условия договора трогать не нужно. Если же заодно меняют срок, ставку или предмет, удобнее оформить единое соглашение ко всему договору: так не придётся сверять два документа при споре.

Название документа закон не задаёт. Важнее, чтобы из текста было видно, что именно меняется: кто выходит из договора, кто в него вступает и с какой даты. Соглашение подписывают все три стороны — арендодатель, прежний и новый арендатор, — и оно становится частью договора аренды.

Если договор аренды недвижимости зарегистрирован, дополнительное соглашение о замене стороны регистрируют так же, как и сам договор: без записи в Росреестре замена для третьих лиц не считается состоявшейся.

Если собственник продал здание или помещение, арендатору не нужно подписывать соглашение с новым владельцем. По п. 1 ст. 617 ГК договор сохраняет силу, а новый собственник занимает место прежнего арендодателя в силу закона.

Это подтверждает и судебная практика: к новому арендодателю переходит не набор отдельных прав, а договор в целом со всеми правами и обязанностями на момент перехода собственности. Внесение изменений в договор и их регистрация для этого не требуются.

Арендатору стоит получить от нового собственника документы о праве собственности и реквизиты для платежей, чтобы арендная плата не ушла прежнему владельцу.