Никита Малов.

Основатель и управляющий партнёр
аналитической компании ДОВОДАналитика рынков · OSINT

Факты. Решения.
Развитие бизнеса.

Договор купли-продажи с обременением

Обременение — это запись в реестре, из-за которой продавец не может свободно распорядиться объектом: чаще всего это ипотека в пользу банка. Ниже — образец договора, по которому квартира продаётся вместе с погашением кредита, и разбор условий, без которых сделка не пройдёт регистрацию.

Бланк в WordWord, 12 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 71 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

г. Москва

8 сентября 2026 г.

Договор купли-продажи недвижимости с обременением

с погашением ипотечного кредита продавца в ходе сделки

8 сентября 2026 г. № 3-14

1. Предмет договора. Продавец передаёт в собственность Покупателя квартиру общей площадью 62,4 кв. м, кадастровый номер 77:01:0004001:1234, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Усачёва, д. 5, кв. 12, а Покупатель принимает её и уплачивает цену в порядке, установленном договором. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, о чём в Едином государственном реестре недвижимости 20.05.2021 сделана запись № 77:01:0004001:1234-77/001/2021-5.

2. Обременение. На дату подписания договора квартира находится в залоге у Залогодержателя по кредитному договору от 20.05.2021 № И-2021/456, запись об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости от 20.05.2021 № 77:01:0004001:1234-77/001/2021-6. Остаток основного долга на 01.09.2026 — 3 200 000 рублей. Залогодержатель даёт согласие на продажу квартиры на условиях настоящего договора; согласие оформлено письмом от 01.09.2026 № 22-07/158.

3. Цена и расчёты. Цена квартиры — 14 500 000 рублей. Покупатель уплачивает её так: 11 300 000 рублей перечисляет на счёт Продавца в день государственной регистрации перехода права, 3 200 000 рублей — на счёт Залогодержателя в погашение кредита Продавца. Обязательство Покупателя по оплате считается исполненным с момента поступления обеих сумм.

4. Снятие обременения. Залогодержатель обязуется в течение 10 рабочих дней со дня поступления суммы, указанной в пункте 3, погасить запись об ипотеке и направить в орган регистрации заявление о снятии обременения. Продавец обязуется не позднее следующего рабочего дня после снятия записи передать Покупателю выписку из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающую отсутствие обременения.

5. Передача. Квартира передаётся Покупателю по акту приёма-передачи в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации перехода права и снятия записи об ипотеке. До передачи Продавец несёт риск случайной гибели квартиры.

6. Заверения. Продавец подтверждает, что квартира не сдана в аренду, не находится под арестом, в споре и под запретом распоряжения, что в ней не зарегистрированы лица, сохраняющие право пользования после продажи, и что иных обременений, кроме указанного в пункте 2, нет.

7. Ответственность. Если запись об ипотеке не будет погашена в срок, Продавец уплачивает Покупателю неустойку в размере 0,1 процента цены договора за каждый день просрочки. Если обременение не снято в течение 30 календарных дней, Покупатель вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченных сумм.

8. Заключительные положения. Договор вступает в силу с момента подписания. Переход права собственности к Покупателю подлежит государственной регистрации. Расходы на регистрацию несёт Покупатель. Споры стороны решают путём переговоров, а при недостижении согласия — в суде по месту нахождения объекта.

Продавец

Иванова М. С.

____________ / ____________ /

Покупатель

Петров А. Н.

____________ / ____________ /

Залогодержатель

Соколов Д. А.

____________ / ____________ /

Что такое обременение в договоре купли-продажи

Обременение — это ограничение права, из-за которого собственник не может распорядиться объектом так, как хочет: продать без согласия залогодержателя, свободно передать покупателю. Самый частый случай — ипотека: квартира куплена в кредит, банк держит её в залоге, а запись об ипотеке стоит в Едином государственном реестре недвижимости.

Пока запись не погашена, покупатель получает объект с ипотекой: банк сохраняет право обратить взыскание на заложенную недвижимость, если обеспеченный кредит не будет погашен. Сам долг переходит к покупателю только при оформлении его перевода с согласия банка. Поэтому договор купли-продажи с обременением строят вокруг одного условия: как и в какой срок обременение снимается и как продавец рассчитывается с банком.

По статье 549 Гражданского кодекса продавец передаёт недвижимость по договору, а по статье 554 в нём должны быть данные, позволяющие точно определить объект: адрес, кадастровый номер, площадь. Указание обременения для согласования предмета не требуется, но для сделки оно необходимо: покупатель должен знать, что покупает.

Какие бывают обременения

  • Ипотека в силу закона — кредит на покупку, банк указан залогодержателем в реестре.
  • Ипотека в силу договора — залог по отдельному договору, например при займе у частного инвестора.
  • Арест или запрет распоряжения от приставов или суда — продать объект нельзя, пока ограничение не снято.
  • Рента с пожизненным содержанием — получатель ренты сохраняет право пользования, и покупатель это право наследует.
  • Аренда — зарегистрированный договор аренды переходит к новому собственнику, а не расторгается.
  • Доверительное управление или сервитут — встречается реже, но тоже отражается в реестре.

Как оформить сделку с обременением

  1. Закажите выписку из ЕГРН. Выписка покажет все записи об обременениях, арестах и правах третьих лиц на дату запроса. Сверяйте с ней каждый пункт договора.
  2. Получите согласие залогодержателя. Банк даёт согласие на продажу и называет порядок погашения долга. Проверьте условия ипотеки: договор может разрешать отчуждение без отдельного согласия. Если согласие необходимо, его отсутствие может помешать регистрации и дать банку основания для требований к продавцу.
  3. Определите, кто и как гасит долг. Три рабочих схемы: покупатель платит часть цены прямо банку, продавец гасит кредит до сделки, долг переводится на покупателя с согласия банка. Выберите одну и опишите её в договоре.
  4. Подпишите договор и передайте его на регистрацию. Договор составляют в трёх экземплярах: продавцу, покупателю и банку. Регистрация перехода права и снятие записи об ипотеке проходят в одном органе.
  5. Проверьте снятие обременения. После погашения долга банк направляет заявление о снятии записи. Покупатель получает выписку из ЕГРН без обременения и только после этого принимает объект по акту.

Как прописать расчёты с банком

Самый надёжный вариант — деньги на погашение кредита не проходят через продавца. Покупатель перечисляет часть цены на счёт залогодержателя, банк списывает долг и снимает запись в реестре. Продавец получает остаток после регистрации перехода права.

Договор в этом случае делит цену на две суммы и указывает реквизиты, сроки и момент, когда обязательство покупателя считается исполненным. Если покупатель платит наличными или через счёт эскроу, схема меняется, но условие о снятии обременения остаётся обязательным.

Когда продавец гасит кредит до сделки, покупателю нужна выписка из ЕГРН без записи об ипотеке на дату подписания. Обещание продавца снять обременение после получения денег защищает слабо: банк может не успеть, а покупатель уже заплатил.

Что проверить до подписания

  • Выписку из ЕГРН свежую, а не месячной давности: обременение могло появиться после прежней проверки.
  • Согласие банка на продажу и реквизиты кредитного договора с остатком долга.
  • Справку о том, что задолженность по кредиту не просрочена: просрочка даёт банку право требовать продажи заложенного объекта через суд.
  • Отсутствие зарегистрированных жильцов, сохраняющих право пользования после продажи.
  • Согласие супруга продавца, если объект куплен в браке.
  • Полномочия подписанта, если продавец действует по доверенности.

Частые вопросы

Можно ли продать квартиру, которая в ипотеке?

Да. Залог не запрещает продажу, но требует согласия залогодержателя: по статье 346 Гражданского кодекса заложенное имущество отчуждают только с согласия залогодержателя, если договором не предусмотрено иное. Банк даёт письменное согласие и определяет, как погашается кредит.

Кто платит за снятие обременения?

Расходы на погашение кредита несёт продавец: это его долг. Пошлину за регистрацию перехода права обычно платит покупатель, но стороны могут распределить расходы иначе и записать это в договоре.

Нужно ли указывать обременение в договоре?

Для согласования предмета договора по статье 554 Гражданского кодекса указание обременения не требуется. Но если продавец скрыл ипотеку или арест, покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора. Поэтому обременение описывают прямо в договоре с номером записи в реестре.

Что будет, если после сделки обременение не сняли?

Покупатель вправе требовать снятия записи через суд и взыскания убытков, а при существенном нарушении — расторгнуть договор и вернуть деньги. Поэтому в договор ставят срок снятия и неустойку за просрочку.

Можно ли купить квартиру с непогашенным долгом и не платить его?

Нет. Залог следует за объектом: новый собственник получает квартиру с записью об ипотеке, а банк сохраняет право обратить на неё взыскание при неисполнении кредита. Пока долг не погашен, покупатель рискует потерять объект.

Когда сделок и проверок больше, чем успевает юрист

Чтобы проверка объекта и документов шла по одному сценарию

Выписки из реестра, согласия банков, сверка сумм и сроков в договорах — на каждой сделке набор один и тот же, а времени он забирает непропорционально много.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые собирают данные по объекту из открытых источников, сверяют условия договора с выпиской и приносят готовую сводку с расхождениями.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»

Другие образцы