Договор аренды между физическим и юридическим лицом

Когда ООО снимает офис или склад у гражданина, стороны подписывают договор аренды между физическим и юридическим лицом. Ниже — образец такого договора для помещения и разбор условий, из-за которых аренда потом превращается в спор.

Бланк в WordWord, 12 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 69 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

Гражданин РФ Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 № 123456, выдан ОВД района Тверской г. Москвы 12.03.2015, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 1, кв. 1, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью «Ромашка», ОГРН 1157746000000, ИНН 7701000000, в лице генерального директора Петрова Петра Петровича, действующего на основании устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны,

заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Договор аренды нежилого помещения

арендодатель — гражданин, арендатор — юридическое лицо

1 октября 2026 г. № 7-А

1.1. Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 120 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 1, пом. 5, кадастровый номер 77:01:0000000:1234 (далее — Помещение).

1.2. Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 15.09.2026.

1.3. Помещение передаётся в состоянии, пригодном для использования под офис. Арендатор осмотрел Помещение до подписания Договора и претензий к состоянию не имеет.

2.1. Срок аренды — 11 месяцев с даты подписания акта приёма-передачи.

2.2. Арендная плата — 90 000 рублей в месяц, НДС не облагается, поскольку Арендодатель не является плательщиком НДС. Плата вносится не позднее 5-го числа текущего месяца на счёт Арендодателя.

2.3. Арендатор как налоговый агент удерживает из арендной платы налог на доходы физических лиц и перечисляет его в бюджет. Арендодатель получает сумму за вычетом налога.

2.4. Коммунальные платежи и электроэнергию Арендатор оплачивает по отдельному счёту Арендодателя на основании показаний приборов учёта.

3.1. Арендатор обязан использовать Помещение по назначению, поддерживать его в исправном состоянии, своими силами и за свой счёт проводить текущий ремонт.

3.2. Арендодатель обязан передать Помещение по акту приёма-передачи в срок до 5 рабочих дней с даты подписания Договора и не препятствовать доступу Арендатора к Помещению.

4.1. За просрочку арендной платы Арендатор платит пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

5.1. Договор вступает в силу с даты подписания и действует до полного исполнения обязательств Сторонами.

6.1. Договор составлен в трёх экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному для каждой Стороны и один для органа регистрации прав.

Арендодатель

Иванов Иван Иванович

____________ / ______________________ / И. И. Иванов / /

Арендатор

Генеральный директор ООО «Ромашка»

____________ / ______________________ / П. П. Петров / /

Кто и с кем заключает такой договор

Договор аренды между физическим и юридическим лицом — это обычная сделка: гражданин сдаёт своё помещение, а организация его снимает. По статье 606 Гражданского кодекса арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование, а арендатор — платить.

Стороны равны в переговорах, но закон накладывает на компанию обязанности, которых у гражданина нет: организация, которая платит гражданину за аренду помещения, обычно выступает налоговым агентом по НДФЛ. Страховые взносы на плату за передачу имущества в пользование не начисляют. Это надо учесть в цене, иначе аренда окажется дороже, чем казалось при подписании.

Что проверить до подписания

Право собственности: выписка из ЕГРН на имя арендодателя, а не свидетельство десятилетней давности.
Назначение помещения: «нежилое» и вид разрешённого использования должны допускать офис, склад или торговлю — что именно нужно арендатору.
Обременения: ипотека, арест, аренда другого лица — всё это видно в выписке и влияет на риск выселения.
Согласие супруга арендодателя, если помещение куплено в браке и режим совместной собственности не изменён брачным договором.
Паспорт арендодателя и его ИНН, чтобы компания могла отчитаться как налоговый агент.
Полномочия подписанта со стороны ООО: устав, решение о назначении директора или доверенность.
Счётчики и состояние коммуникаций: зафиксируйте показания в акте приёма-передачи.

Договор аренды между ООО и физлицом: что важно для компании

Арендатор платит арендодателю-гражданину и удерживает из суммы налог на доходы физических лиц: по пункту 1 статьи 226 Налогового кодекса организация, от которой физлицо получило доход, обязана исчислить, удержать и перечислить налог. Для аренды это правило действует, даже если у гражданина есть статус индивидуального предпринимателя не всегда: с ИП на спецрежиме агентских обязанностей обычно нет, но это отдельная проверка.

С арендной платы за передачу имущества в пользование страховые взносы не начисляются, в том числе когда арендодатель — гражданин без статуса ИП. Это отличает аренду у физлица от аренды у ИП, где взносы с выплат не начисляются.

Если арендодатель — ИП, компания не удерживает НДФЛ и не начисляет взносы, а просто платит по договору; предприниматель сам отчитывается по своим доходам. Поэтому в шапке договора важно указать статус: гражданин или ИП.

Договор аренды юридического лица с физическим лицом на помещение: срок и регистрация

Договор аренды недвижимости на срок год и больше подлежит государственной регистрации: без неё он не считается заключённым для третьих лиц (статья 651 Гражданского кодекса). Регистрацию может провести любая из сторон, если договор не возлагает эту обязанность на одну из них; расходы обычно делят или перекладывают на арендатора.

Часто стороны заключают договор на 11 месяцев, чтобы не регистрировать его. Закон этого не запрещает, но при продлении на тот же срок суды смотрят на фактическое пользование: если арендатор остался в помещении, договор считается продлённым на неопределённый срок на тех же условиях (статья 621 Гражданского кодекса).

Смена собственника помещения не прекращает аренду: по статье 617 Гражданского кодекса новый владелец становится арендодателем на условиях уже подписанного договора.

Как оформить договор аренды офиса между физическим и юридическим лицом

Проверьте объект и собственника. Закажите свежую выписку из ЕГРН, сверьте адрес, площадь и кадастровый номер с тем, что написано в договоре. Ошибка в адресе — частая причина спора о том, что именно арендовано.
Согласуйте цену с учётом налогов. Обсудите с арендодателем, что компания удержит НДФЛ. Если он хочет получать сумму целиком, увеличьте плату так, чтобы после удержания она совпала с ожидаемой.
Подпишите договор и акт. Без акта приёма-передачи помещение считается непереданным, даже если ключи уже у арендатора. В акте зафиксируйте показания счётчиков и недостатки.
Зарегистрируйте, если срок год и больше. Подайте документы в Росреестр через МФЦ или нотариуса. До регистрации договор для третьих лиц не действует.
Настройте учёт выплат. Удерживайте НДФЛ при выплате. Налог за период с 1-го по 22-е число перечисляйте не позднее 28-го числа того же месяца, за период с 23-го по последнее число — не позднее 5-го числа следующего месяца; для конца декабря действует отдельный срок. Взносы на плату за аренду имущества не начисляйте.

Частые ошибки в договоре

В договоре нет кадастрового номера и точного адреса — объект нельзя однозначно определить.
Плата указана «в том числе НДС», хотя арендодатель — физлицо и НДС не платит: компания не получит вычет, а цена окажется завышенной.
Не указано, кто платит коммунальные услуги: счёт приходит собственнику, а арендатор считает, что это включено в аренду.
Арендодатель подписал договор, но не получил согласие супруга — сделку могут оспорить.
Нет условия о том, кто делает капитальный ремонт: по статье 616 Гражданского кодекса это обязанность арендодателя, но стороны часто её меняют и забывают записать.

Частые вопросы

Нужна ли регистрация договора аренды между физлицом и ООО?

Если договор заключён на год и больше — да, по статье 651 Гражданского кодекса. Договор на 11 месяцев и меньше регистрировать не нужно, но при фактическом продолжении аренды он считается продлённым на неопределённый срок.

Кто платит НДФЛ с арендной платы?

Организация-арендатор как налоговый агент: удерживает налог из суммы, которую перечисляет арендодателю, и платит в бюджет (статья 226 Налогового кодекса). Арендодатель получает сумму за вычетом налога, если в договоре не согласовано иное.

Начисляются ли страховые взносы на арендную плату физлицу?

Нет. Плата по договору аренды имущества не является объектом обложения страховыми взносами, в том числе если арендодатель не зарегистрирован как ИП. С выплат ИП взносы не начисляются.

Можно ли снять офис у физлица, если помещение в жилом доме?

Перевод жилого помещения в нежилое регулируется Жилищным кодексом и требует решения органа местного самоуправления. Если помещение уже нежилое и в выписке ЕГРН это указано, аренда возможна; если квартира — использовать её под офис нельзя без перевода.

Что будет, если арендодатель продаст помещение?

Аренда сохранится: по статье 617 Гражданского кодекса новый собственник занимает место арендодателя на условиях действующего договора. Расторгнуть аренду досрочно из-за продажи нельзя.

Можно ли заключить договор аренды с физлицом без ИП на несколько лет?

Да. Гражданин вправе сдавать своё имущество в аренду без регистрации ИП, если это не становится систематической предпринимательской деятельностью. Договор на срок год и больше регистрируется в Росреестре.

Когда договоров и согласований становится слишком много

Чтобы типовые договоры собирались сами

Аренда, подряды, поставки — каждый договор надо проверить на реквизиты, сроки и цену, а потом не забыть про акт и оплату. На потоке это отнимает у руководителя и бухгалтера целый день.

Я собираю ИИ-агентов, которые готовят договор по шаблону, подставляют данные контрагента, сверяют суммы и приносят на подпись готовый комплект.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»