Договор сервитута: образец и что в нём указать

Договор сервитута — соглашение, по которому собственник разрешает другому человеку или компании ограниченно пользоваться его участком: проехать, проложить трубу, поставить опору линии. Ниже — образец и разбор условий, без которых сервитут не зарегистрируют.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 64 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

Собственник: ООО «Ромашка», ИНН 0000000000,

в лице директора П. П. Петрова, действующего на основании устава,

и Пользователь: ООО «Лютик», ИНН 1111111111,

в лице директора И. И. Иванова, действующего на основании устава,

Соглашение об установлении сервитута земельного участка

части земельного участка с кадастровым номером 00:00:0000000:000

16 ноября 2026 г. № 3

1. Предмет. Собственник предоставляет Пользователю право ограниченного пользования частью земельного участка с кадастровым номером 00:00:0000000:000 площадью 1 200 кв. м, учетный номер части 00:00:0000000:000/1, для проезда к производственной базе Пользователя и прокладки кабельной линии.

2. Срок. Сервитут установлен на 5 лет с даты государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

3. Плата. Пользователь вносит плату 15 000 рублей в квартал не позднее 10-го числа первого месяца квартала. Плата может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год.

4. Права Пользователя. Пользователь вправе проезжать по согласованному маршруту, обслуживать и ремонтировать кабельную линию, не создавая препятствий собственнику. Работы, требующие раскопок, согласуются письменно не позднее чем за 5 рабочих дней.

5. Обязанности сторон. Собственник не чинит препятствий в пользовании и не меняет рельеф участка в границах сервитута без согласования. Пользователь возмещает вред, причинённый участку, и восстанавливает покрытие после работ.

6. Регистрация. Стороны подают заявление о государственной регистрации сервитута в Росреестр в течение 10 рабочих дней с даты подписания. Расходы несёт Пользователь.

7. Расторжение. Сторона, для которой сервитут утратил смысл, вправе требовать его прекращения. При недостижении согласия спор решает суд.

Собственник

Директор ООО «Ромашка»

____________ / П. П. Петров /

Пользователь

Директор ООО «Лютик»

____________ / И. И. Иванов /

Что такое договор сервитута

Сервитут — право ограниченного пользования чужой недвижимостью. Собственник участка остаётся собственником, но разрешает другому лицу проходить, проезжать, прокладывать коммуникации, размещать оборудование. Участок при этом не передаётся и не сдаётся в аренду.

В законе два названия одного документа. В Гражданском кодексе (ст. 274) говорят «соглашение о сервитуте», в Земельном кодексе (ст. 39.25) — «соглашение об установлении сервитута». На практике пишут и «договор сервитута», и «договор об установлении сервитута» — это одно и то же.

Сервитут бывает частным (между собственниками, ст. 274 ГК) и публичным (в интересах государства или местных жителей, ст. 23 ЗК). Частный сервитут устанавливают соглашением или решением суда, если стороны не договорились. Публичный сервитут устанавливает решением уполномоченный орган.

Что должно быть в договоре сервитута

Кадастровый номер участка, а если сервитут на часть — учётный номер этой части по данным ЕГРН.
Сведения о сторонах: паспортные данные для человека, наименование, ИНН и полномочия подписанта для компании.
Цель и основание сервитута: проезд, проход, водопровод, линия связи, ремонт здания.
Срок действия: срочный или постоянный.
Размер платы и порядок её внесения, если сервитут возмездный.
Права пользователя: что именно он может делать на участке.
Обязанность пользователя вносить плату и не мешать собственнику.
Порядок содержания и ремонта того, что построено в границах сервитута.

Плата по договору сервитута

Сервитут может быть возмездным и безвозмездным. Плату устанавливают по соглашению сторон; если участок в государственной или муниципальной собственности, размер определяют по правилам п. 2 ст. 39.25 ЗК и нормативным актам, которые действуют в регионе.

В частном сервитуте плата обычно покрывает упущенную выгоду собственника: он теряет часть участка из оборота, терпит проезд и ремонтные работы. Разумно прописать индексацию и порядок пересмотра: без этого при росте цен собственник будет годами получать прежнюю сумму.

Если стороны не договорились о цене, спор решает суд — он же определяет соразмерную плату. Поэтому в договоре лучше сразу указать сумму, период и реквизиты для перечисления.

Как оформить сервитут на земельный участок

Проверьте участок в ЕГРН. Закажите выписку: нужны кадастровый номер, площадь, обременения и правообладатель. Для сервитута на часть участка определите его границы; необходимость кадастрового учёта части зависит от вида участка и сервитута.
Договоритесь об условиях. Цель, маршрут, срок, плата, кто ремонтирует и восстанавливает покрытие. Чем конкретнее маршрут и границы, тем меньше споров.
Подпишите соглашение. Форма — письменная. Для компании подписант подтверждает полномочия уставом или доверенностью.
Зарегистрируйте в Росреестре. Сервитут на земельный участок подлежит государственной регистрации в ЕГРН (п. 3 ст. 274 ГК, ст. 52 Закона № 218-ФЗ). Без записи в ЕГРН сервитут не считается установленным. Исключение возможно для сервитута по соглашению в отношении части государственного или муниципального участка на срок до трёх лет: по соглашению сторон его можно установить без учёта части и регистрации обременения.
Храните документы. Соглашение, выписка ЕГРН с записью об обременении, платёжные документы. При продаже участка сервитут переходит к новому собственнику.

Частые ошибки

Не указана цель сервитута — Росреестр может приостановить регистрацию, а пользователь получает право «непонятно на что».
Не описаны границы действия сервитута: Росреестру и сторонам непонятно, какую часть участка он затрагивает.
Подписали договор и начали пользоваться, но не зарегистрировали: для третьих лиц сервитута нет.
Плата «по договорённости» без суммы и срока — при споре придётся доказывать размер.
Смешали сервитут с арендой: арендатор получает участок во владение, пользователь сервитута — только ограниченное право.
Не прописали ремонт и восстановление: после прокладки трубы собственник остаётся с разрытым участком.

Частые вопросы

Договор сервитута и соглашение об установлении сервитута — это одно и то же?

Да. Гражданский кодекс говорит «соглашение о сервитуте», Земельный кодекс — «соглашение об установлении сервитута». Слово «договор» в быту и деловой переписке означает тот же документ.

Обязательно ли регистрировать сервитут в Росреестре?

Для земельного участка — да: сервитут подлежит государственной регистрации в ЕГРН (п. 3 ст. 274 ГК, ст. 52 Закона № 218-ФЗ). Без записи в реестре он не считается установленным. Для сервитута по соглашению на часть государственного или муниципального участка сроком до трёх лет стороны могут согласовать установление без кадастрового учёта части и регистрации обременения.

Можно ли установить сервитут на часть земельного участка?

Можно. В соглашении описывают границы действия сервитута. Учётный номер части указывают, когда её кадастровый учёт обязателен.

Кто платит за сервитут?

Если сервитут возмездный — пользователь. Размер и порядок платы стороны определяют сами, а для государственной и муниципальной земли действуют правила п. 2 ст. 39.25 ЗК. Если договориться не удалось, плату устанавливает суд.

Что будет с сервитутом при продаже участка?

Сервитут следует за участком: новый собственник получает его вместе с обременением. Запись в ЕГРН сохраняется, пока сервитут не прекращён по соглашению сторон или по решению суда.

Можно ли прекратить сервитут, если он больше не нужен?

Да. Стороны могут расторгнуть соглашение. Если пользователь больше не нуждается в сервитуте или участок нельзя использовать по назначению, заинтересованная сторона вправе требовать прекращения сервитута в суде (ст. 276 ГК).

Нужно ли уведомлять кого-то о заключении соглашения?

Если сервитут устанавливает арендатор государственного или муниципального участка, он направляет уведомление в уполномоченный орган в течение десяти дней со дня заключения соглашения (п. 3 ст. 39.25 ЗК). Собственнику частного участка такое уведомление не нужно.

Когда бумаги по недвижимости собираются вручную

Чтобы соглашения собирались по шаблону

Соглашения, уведомления и выписки по каждому участку отнимают время: сверить кадастровые номера, проверить полномочия подписанта, не забыть срок регистрации.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые готовят такие документы по шаблону, сверяют данные из ЕГРН и приносят на подпись готовый комплект.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»