Соглашение о взаиморасчётах при альтернативной сделке

Альтернативная сделка — когда продавец продаёт свою квартиру и на эти деньги покупает другую, а деньги идут не напрямую, а через цепочку покупателей и продавцов. Соглашение о взаиморасчётах фиксирует, кто кому сколько должен и когда долг считается закрытым. Ниже — бланк и образец заполнения для цепочки из трёх квартир.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 70 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

г. Москва

7 ноября 2026 г.

Соглашение о взаиморасчётах

по альтернативной сделке с квартирами

б/н

Гражданин Иванов Иван Иванович, паспорт 45 12 № 345678, выдан ОВД района Хамовники г. Москвы 12.03.2015, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Льва Толстого, д. 5, кв. 12, именуемый далее «Сторона 1», гражданка Петрова Анна Сергеевна, паспорт 45 13 № 765432, выдан ОВД района Арбат г. Москвы 21.06.2016, зарегистрированная по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 10, кв. 3, именуемая далее «Сторона 2», и гражданин Сидоров Пётр Николаевич, паспорт 50 11 № 112233, выдан ОУФМС по Московской области 05.09.2012, зарегистрированный по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Мира, д. 8, кв. 47, именуемый далее «Сторона 3», заключили настоящее соглашение о нижеследующем.

1. Предмет соглашения. Стороны проводят альтернативную сделку: Сторона 1 продаёт квартиру по адресу г. Москва, ул. Льва Толстого, д. 5, кв. 12 (кадастровый номер 77:01:0000000:0001) и приобретает квартиру Стороны 3 по адресу Московская область, г. Химки, ул. Мира, д. 8, кв. 47 (кадастровый номер 50:10:0000000:0002); Сторона 2 приобретает квартиру Стороны 1; Сторона 3 приобретает квартиру Стороны 2 по адресу г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 10, кв. 3 (кадастровый номер 77:01:0000000:0003).

2. Цены объектов и денежные обязательства. По заключённым основным договорам Сторона 2 должна Стороне 1 за квартиру 14 000 000 рублей; Сторона 1 должна Стороне 3 за квартиру 9 000 000 рублей; Сторона 3 должна Стороне 2 за квартиру 12 500 000 рублей.

3. Стороны по взаимному соглашению прекращают денежные обязательства по каждому из трёх договоров на сумму 9 000 000 рублей. После этого Сторона 2 должна Стороне 1 5 000 000 рублей, а Сторона 3 должна Стороне 2 3 500 000 рублей. Стороны перечисляют остатки в согласованные сроки после государственной регистрации перехода прав.

4. Обеспечение и последствия неисполнения. До государственной регистрации перехода права на квартиру по ул. Льва Толстого, д. 5, кв. 12 она находится в залоге у Стороны 2 в обеспечение возврата 3 500 000 рублей. При просрочке платежа Сторона 2 уплачивает Стороне 1 пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

5. Заключительные положения. Соглашение вступает в силу с даты подписания и действует до полного исполнения обязательств. Изменения — письменным соглашением сторон. Споры рассматривает суд по правилам подсудности, установленным ГПК РФ. Соглашение составлено в трёх экземплярах, по одному для каждой Стороны.

Сторона 1

Иванов И. И.

____________ / г. Москва, ул. Льва Толстого, д. 5, кв. 12 /

Сторона 2

Петрова А. С.

____________ / г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 10, кв. 3 /

Сторона 3

Сидоров П. Н.

____________ / Московская область, г. Химки, ул. Мира, д. 8, кв. 47 /

Зачем нужно соглашение о взаиморасчётах

В альтернативной сделке деньги и квартиры двигаются одновременно по цепочке: покупатель платит продавцу, тот гасит ипотеку или доплачивает за свою новую квартиру, и так до конца цепочки. Если каждый платёж проводить отдельно, стороны гоняют одни и те же суммы по кругу, а сделка растягивается на недели.

Соглашение о взаиморасчётах фиксирует встречные требования и закрывает их зачётом по статье 410 ГК РФ. В документе видно, кто кому сколько должен, какая часть долга погашается зачётом, а какую сторону доплачивает деньгами и к какому сроку. Для нотариуса, банка и Росреестра это подтверждение, что расчёты по цепочке согласованы и не оставят скрытых долгов.

Что закрепить в соглашении

Стороны: паспортные данные, адреса регистрации, а для организаций — ИНН, ОГРН и подписант.
Объекты: адрес и кадастровый номер каждой квартиры в цепочке, цена каждого объекта.
Встречные требования: кто кому и по какому договору должен, на какую сумму.
Зачёт: какие требования и на какую сумму прекращаются, с какой даты.
Остаток: кто, сколько и в какой срок доплачивает деньгами, на какой счёт.
Обеспечение: залог, задаток, пени за просрочку — что стороны выбрали.
Момент исполнения: обычно привязка к государственной регистрации перехода права.
Подписи всех сторон с расшифровкой.

Как составить соглашение

Соберите цепочку. Выпишите всех продавцов и покупателей по порядку, у кого какая квартира и по какой цене продаётся.
Посчитайте встречные долги. Определите, кто кому и сколько должен по предварительным договорам, и на какую наименьшую сумму пересекаются требования.
Закрепите зачёт. Опишите, какие требования и на какую сумму прекращаются зачётом и с какой даты — обычно с даты подписания соглашения.
Распишите остаток деньгами. Укажите, кто доплачивает, сколько, на какой счёт и в какой срок — чаще всего после регистрации перехода права.
Подпишите у всех сторон. Подписи ставят все участники цепочки, а если квартира в залоге у банка — согласуйте документ с банком.

Частые ошибки

Зачёт оформляют, когда требования неоднородные или срок одного ещё не наступил, — такой зачёт по статье 410 ГК РФ не прекращает обязательство.
В соглашении нет кадастровых номеров и цен — при споре не доказать, по какому объекту и на какую сумму шёл зачёт.
Остаток долга не привязан к регистрации — покупатель платит до неё и теряет рычаг, если сделка сорвётся.
Соглашение подписывают не все участники цепочки — зачёт не действует против того, кто документ не подписал.
Путают соглашение о взаиморасчётах с распиской о получении денег: расписка подтверждает платёж, а не зачёт требований.

Частые вопросы

Чем соглашение о взаиморасчётах отличается от соглашения о задатке?

Задаток — это платёж в счёт будущих расчётов по предварительному договору, и по статье 380 ГК РФ он обеспечивает исполнение. Соглашение о взаиморасчётах не платёж, а фиксация встречных долгов и их прекращение зачётом по статье 410 ГК РФ. Один документ не заменяет другой: задаток оформляют отдельно, если стороны его дают.

Можно ли зачесть требования, если одна сторона ещё не должна платить?

Возможность зачёта зависит от сроков и условий обязательств. По статье 410 ГК РФ можно зачесть требование, срок которого наступил, не указан или определён моментом востребования. Срок встречного обязательства может не наступить, если его допустимо исполнить досрочно.

Нужен ли нотариус для такого соглашения?

Самого соглашения о взаиморасчётах нотариальное удостоверение не требует. Нотариус нужен для сделки с долями в праве собственности и в случаях, установленных законом; если квартира в залоге у банка, документ согласуют с банком.

Что делать, если один из участников цепочки вышел из сделки?

В соглашении прописывают условие о том, что при выбытии участника остальные пересчитывают цепочку и подписывают новое соглашение. Зачёт, оформленный без выбывшего участника, против него не действует — он не подписывал документ.

Можно ли оформить соглашение в электронном виде?

Можно, если стороны подписывают его усиленной квалифицированной электронной подписью. Для Росреестра электронные документы подают по правилам статьи 18 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Когда цепочка квартир превращается в переписку на неделю

Чтобы документы по сделке собирались сами

Соглашения, акты и заявления по цепочке квартир приходится сверять вручную: суммы, кадастровые номера, сроки. На одной сделке это часы, на потоке — дни.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые собирают такие документы по шаблону, сверяют суммы и реквизиты между собой и приносят готовый пакет на подпись.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»