Никита Малов.

Основатель и управляющий партнёр
аналитической компании ДОВОДАналитика рынков · OSINT

Факты. Решения.
Развитие бизнеса.

Акт о фактическом использовании нежилого здания для целей налогообложения

Акт о фактическом использовании нежилого здания для целей налогообложения составляет комиссия уполномоченного органа субъекта РФ. В акте фиксируют, какую долю площади здания занимают офисы, торговые объекты, общепит или бытовое обслуживание. От этой доли зависит, облагается ли здание налогом на имущество по кадастровой стоимости. Ниже — образец акта и порядок его составления.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 67 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

Уполномоченный орган субъекта РФ

Комиссия по определению вида фактического использования

Акт о фактическом использовании нежилого здания для целей налогообложения

обследования объекта недвижимости

02 июня 2026 г. № 63

1. Лица, уполномоченные на проведение обследования: инженер 1 категории В.С. Убыкунь, главный специалист А.В. Петров.

2. Адрес (местоположение) объекта недвижимости: Омская область, Исилькульский муниципальный район, город Исилькуль, улица Первомайская, дом 47, корпус А. Кадастровый номер 55:33:210102:3428. Общая площадь 762,5 кв. м.

3. Общие сведения об объекте недвижимости: наименование по ЕГРН — здание станции технического обслуживания; назначение — нежилое; год постройки — 2015; площадь — 762,5 кв. м.

4. В ходе обследования установлено: в здании размещены офисные помещения общей площадью 210 кв. м, торговый зал площадью 120 кв. м, остальную площадь занимают подсобные и технические помещения. Доля площади под офисы и торговлю — 43,3%.

5. Фотоматериалы: 4 фотографии, приложение на 2 л.

6. Вывод: здание используется для делового, административного и коммерческого назначения, размещения торговых объектов. Фактическое использование для целей налогообложения подтверждено.

Члены комиссии

Инженер 1 категории

____________ / В.С. Убыкунь /

Главный специалист

Главный специалист

____________ / А.В. Петров /

Зачем нужен акт о фактическом использовании здания

С 2026 года налог на имущество организаций по кадастровой стоимости платят с объектов, включённых в региональный перечень. Перечень составляют для административно-деловых и торговых центров, офисов, торговых объектов, общепита и бытового обслуживания. Чтобы понять, относится ли конкретное здание к этим видам, уполномоченный орган субъекта РФ проводит обследование и составляет акт о фактическом использовании.

Порядок обследования устанавливает регион. В нём же утверждают форму акта. В акте фиксируют, какую долю площади здания фактически занимают офисы, торговые объекты, объекты общепита или бытового обслуживания. Если такая доля составляет не менее 20% общей площади, здание признают используемым для указанных целей. Это правило содержится в порядке, утверждённом регионом, и применяется вместе со статьёй 378.2 Налогового кодекса.

Акт — один из документов, которые учитывает уполномоченный орган субъекта РФ при определении перечня объектов. Для собственника он показывает установленное при обследовании использование здания, и от этого зависит налоговая база.

Что указать в акте

  • Номер и дату акта; номер обычно соответствует порядковому номеру объекта в графике обследований.
  • Состав комиссии: должности, фамилии и инициалы лиц, проводивших обследование.
  • Адрес объекта: район, населённый пункт, улица, дом, корпус, помещение.
  • Кадастровый номер и общую площадь здания по ЕГРН.
  • Наименование объекта по ЕГРН и его назначение.
  • Сведения об обследовании: какие помещения и какой площадью используются под офисы, торговлю, общепит или бытовое обслуживание.
  • Расчёт доли такой площади в общей площади здания.
  • Фотоматериалы, подтверждающие фактическое использование.
  • Вывод комиссии о виде фактического использования.
  • Подписи членов комиссии.

Как составить акт

  1. Проверьте график обследований. Уполномоченный орган составляет график и уведомляет собственника о дате обследования. Если здание включено в график, к обследованию готовят документы: выписку из ЕГРН, технический план, договоры аренды.
  2. Осмотрите здание. Комиссия обходит помещения, фиксирует фактическое использование каждой площади, делает фотографии. Собственник или его представитель вправе присутствовать и давать пояснения.
  3. Посчитайте долю площади. Сложите площади, занятые офисами, торговыми объектами, общепитом и бытовым обслуживанием. Разделите на общую площадь здания. Если доля не менее 20%, здание признают используемым для целей, указанных в статье 378.2 НК РФ.
  4. Заполните акт по форме региона. Форму акта утверждает уполномоченный орган субъекта РФ. Внесите сведения об объекте, результаты обследования, расчёт доли и вывод. Приложите фотоматериалы.
  5. Подпишите акт. Акт подписывают все члены комиссии. Один экземпляр вручают собственнику или направляют почтой. Копию храните: она понадобится при спорах о включении здания в перечень.

Частые ошибки

  • В акте указывают площадь помещений по проекту, а не фактически используемую. Комиссия фиксирует то, что видит при осмотре.
  • Не прикладывают фотоматериалы. Без них акт сложнее оспорить, если использование изменилось.
  • Считают долю от площади помещений, а не от общей площади здания. Налоговый кодекс говорит об общей площади здания.
  • Собственник не является на обследование и не представляет договоры аренды. Комиссия может сделать вывод по внешнему осмотру, и он окажется не в пользу собственника.
  • Акт подписывает один член комиссии. Подписи всех членов обязательны, иначе документ оформлен с нарушением.

Частые вопросы

Кто составляет акт о фактическом использовании нежилого здания?

Комиссия уполномоченного органа субъекта РФ. Порядок обследования и форму акта утверждает регион. Собственник вправе участвовать в обследовании и знакомиться с актом.

Какая доля площади делает здание коммерческим для целей налогообложения?

Не менее 20% общей площади здания должны занимать офисы, торговые объекты, объекты общепита или бытового обслуживания. Это правило содержится в региональном порядке обследования и применяется вместе со статьёй 378.2 Налогового кодекса.

Что будет, если собственник не пустит комиссию в здание?

В региональном порядке обычно предусмотрено, что при наличии информации об использовании здания для коммерческих целей акт могут составить и без доступа внутрь. Тогда вывод сделают по внешним признакам, документам и сведениям из открытых источников. Это риск для собственника: оспорить такой акт сложнее.

Можно ли оспорить акт?

Да. Акт можно обжаловать в вышестоящем органе или в суде. Основания — неверно указанная площадь, неверный расчёт доли, отсутствие фотоматериалов, нарушение порядка обследования. Срок обжалования зависит от того, какой орган и в каком порядке рассматривает жалобу.

Как акт влияет на налог на имущество?

Если по акту здание признано используемым для деловых, торговых или иных коммерческих целей, регион включает его в перечень. Тогда налог считают по кадастровой стоимости. Если коммерческая доля меньше 20%, проверьте остальные основания из статьи 378.2 НК РФ: в частности, разрешённое использование участка и назначение помещений. От них и регионального закона зависит включение здания в перечень и порядок расчёта налога.

Когда бумаги отнимают время у собственника

Чтобы документы для налоговой собирались сами

Акты, пояснения и ответы на требования инспекции отнимают у собственника и главбуха часы. Каждый документ надо найти, проверить и передать дальше.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые собирают такие документы по шаблону, сверяют суммы с учётом и приносят руководителю готовый пакет на подпись.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»

Другие образцы