Никита Малов.

Основатель и управляющий партнёр
аналитической компании ДОВОДАналитика рынков · OSINT

Факты. Решения.
Развитие бизнеса.

Договор аренды с правом выкупа недвижимости: образец и бланк

Договор аренды с правом выкупа — это аренда, в которой арендатор может забрать помещение или здание себе, когда выполнит условия сделки. Ниже — бланк в Word и образец заполнения для нежилого помещения: с выкупной ценой, зачётом платежей и порядком перехода права.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 67 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

г. Москва

ООО «Ромашка», ИНН 7701234567, ОГРН 1157746123456,

в лице генерального директора П. П. Петрова, действующего на основании устава,

и ООО «Лютик», ИНН 7707654321, ОГРН 1157746654321,

в лице директора И. И. Иванова, действующего на основании устава,

Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа

№ ____

16 ноября 2026 г.

1. Предмет договора. Арендодатель передаёт во временное владение и пользование Арендатору нежилое помещение площадью 180 кв. м, кадастровый номер 77:01:0001234:567, по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 10, пом. 4 (далее — Помещение), а Арендатор принимает его и платит арендную плату. Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, запись в ЕГРН от 12.03.2019 № 77:01:0001234:567-77/001/2019-1.

2. Арендная плата и выкуп. Арендная плата — 120 000 рублей в месяц, в том числе НДС по ставке 22 %. Выкупная цена Помещения — 9 000 000 рублей, в том числе НДС по ставке 22 %. В выкупную цену засчитываются арендные платежи за вычетом НДС, уплаченные с месяца, следующего за месяцем передачи Помещения, но не более 30 % выкупной цены. Остаток Арендатор платит в течение 10 рабочих дней после подачи документов на государственную регистрацию перехода права.

3. Срок аренды — 3 года с даты государственной регистрации договора. Право собственности переходит к Арендатору после полной оплаты выкупной цены и государственной регистрации перехода права в ЕГРН. До этого Помещение остаётся в собственности Арендодателя, а Арендатор владеет им по договору аренды.

4. Арендатор вправе выкупить Помещение, направив Арендодателю письменное заявление не позднее чем за 30 календарных дней до даты выкупа. Арендодатель не вправе отказать в выкупе, если Арендатор выполнил условия договора.

5. Расходы на государственную регистрацию договора и перехода права несёт Арендатор. Стороны подписывают передаточный акт при передаче Помещения в аренду и при возврате, если выкуп не состоялся.

Арендодатель

Генеральный директор ООО «Ромашка»

____________ / П. П. Петров /

Арендатор

Директор ООО «Лютик»

____________ / И. И. Иванов /

Что такое договор аренды с правом выкупа

Это договор аренды, в котором арендатор может выкупить вещь у арендодателя. Отношения регулирует параграф 1 главы 34 ГК РФ об аренде, а выкуп — статья 624 ГК РФ: условие о выкупе можно включить в сам договор аренды или заключить отдельное соглашение.

Выкуп бывает двух видов. Первый — арендатор платит выкупную цену сверх арендных платежей. Второй — часть арендной платы засчитывается в счёт выкупной цены, и отдельного платежа за выкуп не остаётся. Какой вариант выбран, должно быть понятно из текста: иначе споры о том, что уже оплачено, почти неизбежны.

Договор аренды помещения на срок год и больше подлежит государственной регистрации. Без регистрации права арендатора по общему правилу нельзя противопоставить третьим лицам, не знавшим об аренде; при этом соглашение может связывать сами стороны. Право собственности переходит к арендатору только после государственной регистрации перехода права — момент оплаты сам по себе собственность не переносит.

Что указать в договоре

  • Стороны: полные наименования, ИНН, ОГРН, кто подписывает и на каком основании.
  • Объект: адрес, кадастровый номер, площадь, назначение; для здания или помещения — выписка из ЕГРН.
  • Срок аренды и дату, с которой он считается.
  • Арендную плату: размер, что в неё входит, когда платить, как меняется.
  • Выкупную цену и способ выкупа: отдельный платёж или зачёт части арендной платы.
  • Долю арендных платежей, которая идёт в зачёт, и предел зачёта.
  • Порядок выкупа: заявление арендатора, сроки оплаты остатка, кто подаёт документы на регистрацию.
  • Судьба улучшений: кто их делает, кто платит, зачитываются ли они в выкупную цену.
  • Ответственность и расторжение: что происходит, если арендатор перестал платить или передумал выкупать.
  • Приложения: передаточный акт, выписка из ЕГРН, план помещения.

Как оформить сделку

  1. Проверьте объект. Закажите выписку из ЕГРН: кто собственник, нет ли арестов, ипотеки, аренды в пользу третьего лица. Если объект в залоге у банка, на выкуп нужно согласие залогодержателя.
  2. Согласуйте цену и зачёт. Разделите в договоре арендную плату и выкупную цену. Если часть платы идёт в зачёт, назовите её долю и предел — иначе арендатор может решить, что уже всё оплатил.
  3. Подпишите договор. Подпишите договор в той форме, в какой его потом зарегистрируют: подписи и реквизиты сторон должны совпадать с ЕГРН.
  4. Зарегистрируйте аренду. Подайте договор на регистрацию в Росреестр, если срок — год и больше. Без регистрации права арендатора по общему правилу нельзя противопоставить третьим лицам, не знавшим об аренде; между сторонами соглашение может действовать.
  5. Передайте объект. Подпишите передаточный акт: с него начинается пользование и начисление арендной платы.
  6. Оформите выкуп. Когда арендатор готов выкупать, он подаёт заявление, стороны подписывают соглашение о выкупе или акт зачёта, затем подают документы на регистрацию перехода права.

Частые ошибки

  • В договоре есть слово «выкуп», но нет цены или способа её определить — условие о выкупе может оказаться несогласованным.
  • Не сказано, какая часть арендной платы идёт в зачёт, — споры о переплате и остатке долга.
  • Договор аренды на срок год и больше не зарегистрировали — права арендатора по общему правилу нельзя противопоставить третьим лицам, не знавшим об аренде.
  • Считают, что после оплаты право уже перешло: без регистрации в ЕГРН арендатор собственником не становится.
  • Не проверили залог и аресты, а после оплаты выяснилось, что объект продать или передать нельзя без согласия банка или пристава.

Частые вопросы

Чем аренда с правом выкупа отличается от рассрочки?

При аренде с выкупом объект сначала принадлежит арендодателю, арендатор им пользуется и только потом становится собственником. Рассрочка — это сразу купля-продажа с отсрочкой платежа: покупатель становится собственником раньше, а продавец остаётся залогодержателем до полной оплаты. Налоги и учёт у этих сделок тоже разные.

Можно ли зачесть арендные платежи в выкупную цену?

Да, статья 624 ГК РФ прямо допускает зачёт арендной платы в счёт выкупной цены. В договоре нужно назвать, какая часть платы засчитывается, с какого месяца и до какого предела.

Когда право собственности переходит к арендатору?

Когда стороны зарегистрировали переход права в ЕГРН. Оплата выкупной цены — условие для выкупа, но собственность возникает с даты записи в реестре.

Нужно ли регистрировать сам договор аренды?

Договор аренды помещения на срок год и больше подлежит регистрации. Без неё права арендатора по общему правилу нельзя противопоставить третьим лицам, не знавшим об аренде, хотя соглашение может связывать стороны. Договор на меньший срок регистрировать не нужно, но право выкупа в нём прописать можно.

Что будет, если арендатор передумал выкупать?

Договор аренды продолжает действовать на своих условиях, пока стороны его не расторгли. Если в договоре прописана неустойка или потеря зачтённых платежей при отказе, применяются эти условия — в той мере, в какой суд не сочтёт их чрезмерными.

Можно ли выкупить помещение досрочно?

Можно, если договор это разрешает или стороны подписали отдельное соглашение. Для досрочного выкупа обычно пересчитывают выкупную цену и зачёт платежей, поэтому порядок лучше описать в договоре заранее.

Когда договор нужен быстро и без ошибок

Чтобы договор собирался по вашим условиям, а не с нуля

Аренда с выкупом — это десятки переменных: цена, зачёт, сроки, регистрация. Каждую сделку юрист или руководитель собирает вручную, и ошибка в одном пункте стоит дорого.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые по шаблону собирают проект договора под конкретный объект и условия, сверяют реквизиты и приносят руководителю готовый документ на проверку и подпись.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»

Другие образцы