Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения: образец и бланк

Предварительный договор закрепляет намерение продать нежилое помещение на согласованных условиях и обязывает стороны заключить основной договор купли-продажи в срок, который они сами назвали. Ниже — бланк и заполненный образец: что вписать о помещении, цене, задатке и сроках.

Бланк в WordWord, 12 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 68 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

ООО «Ромашка», ИНН 7701234567, ОГРН 1157746000000,

в лице генерального директора П. П. Петрова, действующего на основании устава,

именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

ИП Иванов Иван Иванович, ИНН 770123456789, ОГРНИП 315770000000001,

именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны,

Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения

г. Москва

12 ноября 2026 г. № 7

1. Предмет договора. Стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи нежилого помещения — часть здания по адресу: г. Москва, ул. Складочная, д. 1, строение 3, этаж 2, помещение II, кадастровый номер 77:02:0000000:1234, общей площадью 214,6 кв. м, назначение: нежилое. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности, запись в ЕГРН от 14 марта 2019 г. № 77:02:0000000:1234-77/002/2019-5.

2. Цена и порядок расчётов. Цена помещения — 21 300 000 рублей без НДС. Покупатель вносит задаток 2 130 000 рублей в течение трёх рабочих дней с даты подписания договора. Задаток засчитывается в счёт цены основного договора; остаток — 19 170 000 рублей — Покупатель платит в день подписания основного договора аккредитивом.

3. Срок основного договора. Основной договор Стороны заключают не позднее 26 января 2027 года. Продавец к этой дате обеспечивает снятие обременений и передаёт Покупателю выписку из ЕГРН не старше десяти дней.

4. Заверения. Продавец заверяет, что помещение не заложено, под арестом не состоит, не сдано в аренду и предметом спора не является. Покупатель заверяет, что решение о покупке принято и средства на расчёт у него есть.

5. Ответственность. Если основной договор не заключён по вине Покупателя, задаток остаётся у Продавца. Если по вине Продавца — он возвращает задаток в двойном размере. Сторона, которая уклоняется, возмещает другой стороне убытки сверх суммы задатка.

6. Прочие условия. Договор действует до заключения основного договора, но не дольше срока из пункта 3. Споры рассматривает Арбитражный суд города Москвы. Договор составлен в трёх экземплярах: по одному каждой Стороне и один для регистрации основного договора.

Продавец

Генеральный директор ООО «Ромашка»

____________ / П. П. Петров /

Покупатель

Индивидуальный предприниматель

____________ / И. И. Иванов /

Зачем нужен предварительный договор

Предварительный договор фиксирует условия будущей сделки, пока стороны проверяют помещение, собирают деньги и готовят документы. По статье 429 Гражданского кодекса он обязывает заключить основной договор купли-продажи в срок, который в нём назван, и на условиях, которые в нём прописаны.

Для нежилого помещения договор важен ещё и тем, что закрепляет цену и предмет на время проверки: продавец не продаст объект другому, покупатель не уйдёт к конкуренту, а задаток связывает обоих деньгами.

Что обязательно указать

Предмет — то же помещение, что пойдёт в основной договор: адрес, кадастровый номер, площадь, назначение, этаж. Данные должны позволять точно определить объект (ст. 554 ГК).
Цену помещения и порядок расчётов: сумма, НДС или его отсутствие, задаток и остаток.
Срок заключения основного договора лучше указать прямо. Если срок не определён, основной договор заключают в течение года с момента заключения предварительного.
Правоустанавливающие сведения: запись в ЕГРН, из чего возникло право собственности продавца.
Заверения продавца: помещение не в залоге, под арестом не состоит, в аренду не сдано, в споре не участвует.
Ответственность за отказ от сделки и судьбу задатка.

Предварительный договор и задаток

Задаток по статье 380 ГК — это деньги, которые одна сторона передаёт другой в счёт платежей по договору и в подтверждение его заключения. Соглашение о задатке заключают письменно, иначе сумма считается авансом.

Разница проявляется при срыве сделки. Если основной договор не заключён по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если виноват продавец — он возвращает задаток в двойном размере (ст. 381 ГК). Аванс в такой ситуации просто возвращают, и потери виновной стороны ограничены убытками.

Обеспечить задатком можно и предварительный договор купли-продажи недвижимости: суды признают такую конструкцию, когда в договоре прямо написано, что сумма — задаток и она засчитывается в цену основного договора.

Как составить предварительный договор

Проверьте помещение. Закажите свежую выписку из ЕГРН, посмотрите залоги, аресты и арендаторов. Данные из выписки переносите в договор дословно.
Согласуйте цену и задаток. Определите полную цену, размер задатка и способ расчёта по остатку: аккредитив, счёт эскроу, ячейка или платёжное поручение.
Назначьте дату основного договора. Поставьте реальный срок с запасом на снятие обременений и сбор документов. Слишком короткий срок сам создаёт просрочку.
Пропишите ответственность. Опишите, что происходит с задатком при отказе каждой стороны и кто платит за снятие обременений и регистрацию.
Подпишите и передайте деньги. Подпишите договор, оформите передачу задатка платёжным поручением или распиской с указанием, что это задаток по договору.

Частые ошибки

Не указали срок основного договора — действует год со дня заключения предварительного. Чтобы сохранить обязательства, до истечения срока направьте другой стороне предложение заключить основной договор.
В предмете только адрес без кадастрового номера и площади — объект не определён, и суд может признать договор незаключённым.
Сумму назвали задатком, а в расписке написали «аванс» — при срыве сделки двойного возврата не будет.
Забыли про арендаторов: помещение продаётся с действующим договором аренды, и нового собственника ждёт жилец с преимущественным правом.
Заранее распределите расходы на снятие залога и регистрацию. Если возникнет спор, обязанности определят по договору и закону; судебные расходы распределяют с учётом результата дела.

Частые вопросы

Нужно ли регистрировать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения?

Нет. Предварительный договор государственной регистрации не подлежит. При обычной продаже нежилого помещения регистрируют переход права собственности, а не сам основной договор. Если в предварительном договоре написано иначе, это условие не работает.

Можно ли получить задаток обратно, если передумал покупать?

Если покупатель просто передумал и отвечает за срыв сделки, он теряет задаток. Возврат возможен также по соглашению сторон о прекращении обязательства до начала исполнения или вследствие невозможности исполнения; при ответственности продавца задаток возвращают в двойном размере.

Что будет, если продавец не придёт подписывать основной договор?

Покупатель вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить основной договор. Если за неисполнение отвечает продавец, получивший задаток, он возвращает его в двойном размере. Дополнительно возмещают убытки с зачётом суммы задатка, если договором не установлен другой порядок.

Сколько действует предварительный договор?

До даты, указанной в договоре как срок заключения основного. Основной договор заключают в срок, указанный в предварительном договоре. Если срок не указан, основной договор нужно заключить в течение года с момента заключения предварительного. Если до окончания срока основной договор не заключён и ни одна сторона не направила другой предложение заключить его, обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК).

Нужен ли предварительный договор, если покупатель платит сразу?

Не нужен. Предварительный договор имеет смысл, когда сделку откладывают: проверяют помещение, ждут деньги, снимают залог. При прямой оплате и передаче помещения оформляют основной договор.

Можно ли прописать в договоре, что задаток не возвращается ни при каких условиях?

Такое условие суд не применит: по статье 381 ГК судьба задатка зависит от того, кто виноват в срыве сделки. Оговорка, которая лишает покупателя возврата при вине продавца, противоречит закону.

Когда проверка помещения и подготовка сделки идут неделями

Чтобы документы по сделке собирались без ручной сверки

Перед подписанием основного договора приходится сверять выписку из ЕГРН, техплан, договоры аренды и реквизиты сторон — и делать это заново, если что-то поменялось.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые собирают такие документы по шаблону, сверяют реквизиты и данные объекта с выпиской и приносят готовый пакет на подпись.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»