Агентский договор на коммунальные услуги при аренде нежилого помещения

Арендодатель платит за свет, воду и тепло по счетам ресурсоснабжающей организации, а арендатор возмещает ему эти суммы. Если перевыставлять счета напрямую, налоговая может посчитать возмещение доходом. Агентский договор разделяет две роли: арендодатель — посредник, арендатор — принципал. Ниже — условия договора и образец отчёта агента.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 65 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

ООО «Ромашка», именуемое в дальнейшем «Агент», в лице генерального директора П. П. Петрова, действующего на основании устава,

и ИП Иванов Иван Иванович, именуемый в дальнейшем «Принципал», действующий на основании листа записи Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей,

Агентский договор на оплату коммунальных услуг

при аренде нежилого помещения

16 ноября 2026 г. № 3-К

1. Предмет договора. Агент по поручению Принципала заключает от своего имени договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями на поставку электроэнергии, воды, тепла и на вывоз мусора в нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 8, пом. 12, арендуемое Принципалом по договору аренды от 01.11.2026 № 7. Агент оплачивает счета поставщиков и перевыставляет их Принципалу.

2. Вознаграждение агента — 1 000 рублей в месяц, включая НДС по ставке 22 %. Вознаграждение удерживается из сумм, поступивших от Принципала, и отражается в отчёте агента за месяц.

3. Принципал перечисляет Агенту сумму возмещения в течение 5 рабочих дней с даты получения отчёта агента и копий счетов поставщиков.

4. Агент ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчётным, направляет Принципалу отчёт агента с приложением копий счетов и актов поставщиков и акта об оказании агентских услуг.

5. Договор вступает в силу с 01.11.2026 и действует до 31.10.2027. Если ни одна из сторон не заявит о прекращении за месяц до окончания срока, договор продлевается на тот же срок.

6. Прочие условия. Споры разрешаются в Арбитражном суде города Москвы. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

Агент

Генеральный директор

____________ / П. П. Петров /

Принципал

Индивидуальный предприниматель

____________ / И. И. Иванов /

Зачем арендодателю агентский договор

Когда арендодатель получает от арендатора деньги за свет и воду и оставляет их у себя, налоговая может посчитать эту сумму его доходом. Для арендодателя на УСН это значит налог со всей коммуналки, а не только с арендной платы.

Агентский договор меняет картину: арендодатель действует как посредник. По статье 1005 ГК РФ агент совершает сделки от своего имени, но за счёт принципала. Деньги, которые пришли от арендатора на оплату счетов поставщиков, — не выручка агента, а возмещение расходов. В доходе остаётся только вознаграждение.

Минфин в письме от 22.12.2020 № 03-11-06/2/112612 подтверждает: возмещаемые расходы по посредническому договору не отражаются в доходах и расходах. Важное условие — агентский договор должен быть заключён раньше, чем договор с поставщиком услуг (письма Минфина от 24.01.2013 № 03-11-06/2/12 и от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55).

Второй повод — НДС. Если арендодатель на УСН освобождён от НДС или платит по пониженной ставке, перевыставить коммунальные услуги с НДС он может только через агентский договор. Арендатор на общей системе тогда принимает НДС к вычету на основании счёта-фактуры агента.

Что прописать в договоре

Предмет: какие именно услуги агент оплачивает — электричество, вода, тепло, вывоз мусора, содержание здания — и по какому адресу.
Связь с арендой: номер и дата договора аренды, чтобы было видно, что услуги относятся к арендуемому помещению.
Кто заключает договоры с поставщиками: агент от своего имени или от имени принципала. От этого зависит, на чьё имя приходят счета.
Размер вознаграждения и порядок его удержания. Если размер не указан и не определяется из условий договора, его определяют по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ.
Срок и порядок отчёта агента: когда направляется, какие документы прикладываются.
Срок возмещения: сколько дней у принципала на оплату после получения отчёта.
Порядок изменения и расторжения, ответственность за просрочку.

Как оформить агентский договор

Сначала договор с поставщиком. Проверьте, что договор с ресурсоснабжающей организацией заключён на арендодателя. Агентский договор с арендатором подписывается до или одновременно с ним, но не позже.
Отдельный документ. Не смешивайте агентский договор с договором аренды. Это два разных договора: в аренде — плата за пользование помещением, в агентском — поручение оплатить коммунальные услуги.
Установите вознаграждение. Даже символическое. Без вознаграждения договор легко переквалифицировать в безвозмездный или в часть арендной платы.
Настройте документооборот. Для расчётов собирайте счёт и акт поставщика, отчёт агента и документы по агентскому вознаграждению. Счёт-фактуру поставщика по услугам, приобретённым агентом от своего имени, перевыставляют принципалу и при освобождении агента от НДС; счёт-фактуру на вознаграждение оформляют по правилам режима агента.
Фиксируйте оплату. Платёжные поручения от арендатора — с назначением «возмещение коммунальных расходов по агентскому договору», а не «арендная плата».

Отчёт агента и акт: что в них должно быть

Отчёт агента — главный документ, который подтверждает, что агент потратил деньги принципала по назначению. В нём перечисляют: период, наименование услуг, поставщика, сумму по счёту, сумму вознаграждения агента и итог к возмещению. К отчёту прикладывают копии счетов и актов от поставщиков.

Акт об оказании агентских услуг подтверждает только вознаграждение. Его подписывают отдельно от акта по коммунальным услугам, чтобы не смешивать выручку агента и возмещение расходов.

Если агент — плательщик НДС, он выставляет счёт-фактуру на своё вознаграждение. По перевыставленным услугам счёт-фактура оформляется в порядке, установленном постановлением Правительства от 26.12.2011 № 1137, с отражением реквизитов счёта поставщика.

Два способа закрыть коммуналку в аренде

Первый — переменная часть арендной платы. В договоре аренды пишут: арендная плата состоит из постоянной части и переменной, равной стоимости потреблённых коммунальных услуг. Тогда вся сумма — выручка арендодателя, с неё платятся налоги по его режиму. Арендатор на общей системе НДС к вычету не получает, если арендодатель не плательщик НДС.

Второй — агентский договор. Арендодатель перевыставляет счета как посредник, в доходе только вознаграждение, арендатор получает счёт-фактуру и вычет. Второй способ сложнее в оформлении, но выгоднее, когда арендатору нужен вычет по НДС или когда арендодатель на УСН и не хочет платить налог со всей коммуналки.

Выбор зависит от режимов сторон. Если оба на УСН без НДС, разница в налоге невелика, и проще переменная часть. Если арендатор на общей системе, агентский договор часто единственный способ дать ему вычет.

Частые ошибки

Агентский договор подписан после договора с поставщиком — Минфин в письмах от 24.01.2013 и от 14.04.2011 указывает, что посреднический договор должен быть заключён раньше.
Нет вознаграждения агента — договор теряет смысл посреднического.
В платёжках пишут «арендная плата» вместо «возмещение коммунальных расходов» — налоговая видит доход.
Агент не выставляет счёт-фактуру на вознаграждение — арендатор не может принять НДС к вычету.
Отчёт агента составляют раз в год, а не ежемесячно — невозможно сопоставить суммы со счетами поставщиков.
Агентский договор смешивают с договором аренды в одном документе — сложнее доказать посредническую природу отношений.

Частые вопросы

Можно ли обойтись без агентского договора и просто перевыставлять счета?

Можно, если включить коммуналку в арендную плату как переменную часть. Тогда это выручка арендодателя, и налоги платятся со всей суммы. Если нужен вычет по НДС у арендатора или арендодатель на УСН и не хочет платить налог с возмещения, без агентского договора не обойтись.

Обязательно ли вознаграждение агента?

Агентский договор предполагает вознаграждение. Его размер удобно указать заранее; если он не предусмотрен и не определяется из условий договора, применяют правило пункта 3 статьи 424 ГК РФ.

Кто выставляет счёт-фактуру арендатору на коммунальные услуги?

Агент — арендодатель. Он перевыставляет счёт-фактуру поставщика, указывая реквизиты первичного документа. На своё вознаграждение выставляет отдельную счёт-фактуру.

Что будет, если налоговая переквалифицирует агентский договор в аренду?

Суммы возмещения включат в доход арендодателя, доначислят налог по его режиму, пени и штраф. Чтобы этого избежать, нужны: отдельный договор, вознаграждение, ежемесячные отчёты и правильные назначения платежей.

Нужен ли агентский договор, если арендатор платит поставщику напрямую?

Если арендатор перечисляет деньги ресурсоснабжающей организации от своего имени, это его расходы, и арендодатель в них не участвует. Но тогда у арендодателя нет и вычета по НДС, а у поставщика может не быть оснований принимать оплату от третьего лица. На практике надёжнее агентский договор с арендодателем.

Можно ли заключить агентский договор на коммунальные услуги, если арендодатель — ИП на патенте?

Да, режим налогообложения не запрещает быть агентом. Но нужно следить за лимитом дохода по патенту: вознаграждение агента входит в доход, а возмещаемые суммы — нет.

Когда договоры и отчёты агента собираются вручную

Чтобы отчёты и акты собирались сами

Ежемесячные отчёты агента, акты и счета-фактуры по каждому арендатору отнимают время и легко теряются.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые собирают такие документы по шаблону из данных учёта и присылают готовые файлы на проверку.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»