Договор аренды коммерческой недвижимости: образец и бланк

Договор аренды коммерческой недвижимости — письменное соглашение, по которому собственник передаёт нежилое помещение во временное пользование за плату, а арендатор платит и возвращает объект в срок. Ниже — бланк и образец заполнения: что внести в предмет, плату, ремонт и срок, чтобы договор не развалился в споре.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 65 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

ООО «Ромашка»

в лице генерального директора П. П. Петрова,

действующего на основании устава,

и ООО «Лютик»

в лице директора И. И. Иванова,

действующего на основании устава,

Договор аренды нежилого помещения

№ ____

16 ноября 2026 г.

1.1. Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 120 кв. м, кадастровый номер 77:01:0000000:0000, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, пом. 4, для размещения офиса и склада.

1.2. Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, запись в ЕГРН от 10.02.2021 № 77-77/001-77/001/001/2021-1. Помещение не заложено, не арестовано и не является предметом споров с третьими лицами.

3.1. Арендная плата — 1 500 рублей за 1 кв. м в месяц, всего 180 000 рублей в месяц. В плату входит пользование помещением и местами общего пользования; коммунальные услуги Арендатор оплачивает отдельно по счётчикам и счетам поставщиков.

3.2. Арендатор платит не позднее 5-го числа текущего месяца на счёт Арендодателя. Плата за первый месяц — не позднее 5 рабочих дней со дня подписания акта приёма-передачи.

4.1. Текущий ремонт и содержание помещения — обязанность Арендатора. Капитальный ремонт, ремонт крыши, фасада и инженерных сетей до границы раздела — обязанность Арендодателя.

5.1. Срок аренды — 3 года с даты подписания акта приёма-передачи. Договор подлежит государственной регистрации в ЕГРН; расходы на регистрацию несёт Арендатор.

6.1. Арендатор вправе разместить вывеску со своим наименованием на фасаде у входа в помещение по согласованию с Арендодателем и в порядке, установленном для рекламных конструкций.

Арендодатель

Генеральный директор ООО «Ромашка»

____________ / П. П. Петров /

Арендатор

Директор ООО «Лютик»

____________ / И. И. Иванов /

Что регулирует договор аренды нежилого помещения

Аренда коммерческой недвижимости идёт по главе 34 ГК РФ: собственник передаёт помещение во временное владение и пользование за плату, а арендатор платит и возвращает объект в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа.

Форму закон не задаёт, но письменная форма обязательна: без неё стороны не смогут ссылаться на условия договора в споре. Помещение описывают так, чтобы его можно было найти в ЕГРН: адрес, кадастровый номер, площадь и назначение. Договор на год и дольше регистрируют в Росреестре — об этом прямо говорит ст. 651 ГК РФ.

Что прописать в договоре аренды помещения

Предмет: адрес, кадастровый номер, площадь, назначение и цель использования — офис, склад, магазин, производство.
Право собственности арендодателя: запись в ЕГРН и заверение, что объект не в залоге, не под арестом и не в споре.
Арендная плата: ставка за квадратный метр или сумма в месяц, что в неё входит и что арендатор платит сверху.
Порядок платежей: дата, счёт, последствия просрочки, размер пени и право расторгнуть договор при долге.
Коммунальные услуги: кто заключает договоры с поставщиками и как распределяются счета.
Ремонт и улучшения: текущий и капитальный ремонт, согласие на перепланировку и судьба неотделимых улучшений.
Срок, пролонгация и регистрация в ЕГРН, если договор заключён на год и больше.
Возврат помещения: срок предупреждения, состояние при возврате и передаточный акт.
Ответственность сторон и порядок споров: подсудность, претензионный порядок.

Как заключить договор аренды коммерческой недвижимости

Проверьте объект и собственника. Закажите выписку из ЕГРН: кто собственник, нет ли залога, ареста или аренды с другим лицом. Сверьте кадастровый номер и площадь с техпланом.
Согласуйте коммерческие условия. Ставка, что входит в плату, индексация, обеспечительный платёж, срок и право расторгнуть досрочно — всё это лучше зафиксировать до подписания.
Опишите помещение в договоре. Адрес, кадастровый номер, площадь и назначение — так, чтобы помещение можно было однозначно определить. Приложите план и фото.
Подпишите акт приёма-передачи. В акте зафиксируйте состояние помещения, показания счётчиков и что передаётся вместе с ним: мебель, оборудование, ключи.
Зарегистрируйте договор, если срок год и больше. Заявление подаёт любая из сторон; запись в ЕГРН защищает арендатора при смене собственника. Без регистрации долгосрочный договор не считается заключённым для третьих лиц.

Частые ошибки в договоре аренды нежилого помещения

Помещение описано общими словами без кадастрового номера — в споре не доказать, что передали именно этот объект.
В плате не сказано, что входит в ставку, а что оплачивается сверху, — счета за коммунальные копятся и превращаются в конфликт.
Договор на 3 года не зарегистрирован в Росреестре — при смене собственника арендатор остаётся без защиты.
Не прописано, кто делает капитальный ремонт и что будет с неотделимыми улучшениями при возврате помещения.
Нет передаточного акта или в нём не указаны показания счётчиков — при возврате спорят о состоянии и долгах.

Частые вопросы

Обязательно ли регистрировать договор аренды коммерческой недвижимости?

Да, если договор заключён на год и больше. Ст. 651 ГК РФ требует государственной регистрации такого договора; для третьих лиц он считается заключённым с момента регистрации, при этом согласованные и исполняемые условия могут связывать сами стороны и до неё. Договор на срок меньше года регистрировать не нужно.

Можно ли заключить договор аренды нежилого помещения на 11 месяцев и не регистрировать его?

Можно, но при продлении на тот же срок тем же сторонам суды часто оценивают отношения как договор на неопределённый срок или как долгосрочную аренду. Безопаснее либо регистрировать договор, либо прямо прописать порядок продления и не выходить за пределы года.

Кто платит за капитальный ремонт арендованного помещения?

По общему правилу — арендодатель, если договор не говорит иначе. Текущий ремонт обычно лежит на арендаторе. Пропишите в договоре границу: что считается текущим ремонтом, что капитальным и до какого места отвечает каждая сторона.

Можно ли сдавать помещение без согласия второго собственника?

Если помещение в общей долевой собственности, распоряжаться им можно только по согласию всех собственников. Проверьте выписку из ЕГРН: если собственников несколько, получите письменное согласие каждого или доверенность на сделку.

Что будет, если арендатор не платит?

Арендодатель вправе требовать плату и пени по договору, а при существенной просрочке — расторгнуть договор через суд и выселить арендатора. Размер пени и порог просрочки для расторжения пропишите в договоре, чтобы не спорить о существенности нарушения.

Что делать с улучшениями помещения?

Отделимые улучшения арендатор забирает, если иное не сказано в договоре. Неотделимые улучшения он вправе возместить только с письменного согласия арендодателя, если договор не устанавливает иное. Пропишите, кто согласует работы и кто платит за них.

Когда договор аренды нужен быстро, а юриста в штате нет

Чтобы договор собирался по шаблону и проверялся сам

Аренда, продление, допсоглашения — каждая бумага требует сверки с ЕГРН, ставками и прошлыми договорами, и это съедает часы у руководителя.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые собирают договор по шаблону, сверяют реквизиты и условия с вашими правилами и приносят готовый документ на подпись.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»