Договор купли продажи бизнеса в арендованном помещении

Когда продают готовый бизнес, помещение чаще всего не принадлежит продавцу — он его арендует. Тогда к сделке добавляется третья сторона: арендодатель. Ниже — что прописать в договоре и акте, чтобы покупатель не остался без помещения, а продавец — без денег.

Бланк в WordWord, 12 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 71 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

г. Москва

«16» ноября 2026 г.

Договор купли-продажи бизнеса

в арендованном помещении

№ 7-Б

Индивидуальный предприниматель Петров Пётр Петрович, ОГРНИП 000000000000000, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Ромашка», ОГРН 0000000000000, в лице генерального директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании устава, именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора. Продавец передаёт Покупателю бизнес — действующее предприятие кофейни по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, пом. 3, — как имущественный комплекс: оборудование, мебель, инвентарь, товарные запасы, права и обязанности по договору аренды помещения от 01.02.2024 № 12-А, исключительные права на товарный знак, клиентскую базу и аккаунты в сервисах доставки. Перечень имущества — в приложении № 1 к договору.

2. Помещение. Бизнес размещён в помещении, принадлежащем арендодателю ООО «Здание» на праве собственности. Продавец арендует помещение по договору от 01.02.2024 № 12-А со сроком до 31.01.2029. Арендодатель дал письменное согласие на передачу Покупателю прав и обязанностей арендатора (письмо от 10.11.2026 № 45). С момента подписания акта Покупатель становится арендатором на тех же условиях; обеспечительный платёж, внесённый Продавцом, засчитывается в счёт обязательств Покупателя по договору аренды.

3. Цена и порядок расчётов. Цена бизнеса — 3 500 000 рублей, в том числе стоимость имущества по приложению № 1 и стоимость прав по договору аренды. Покупатель перечисляет 1 000 000 рублей в течение 3 рабочих дней с даты подписания договора и 2 500 000 рублей — в течение 5 рабочих дней с даты подписания акта.

4. Долги и обязательства. Продавец подтверждает, что на дату подписания акта у бизнеса нет задолженности перед арендодателем, поставщиками, работниками и бюджетом, кроме указанной в приложении № 2. Задолженность по приложению № 2 погашает Продавец до подписания акта. Убытки, возникшие у Покупателя из-за долгов, не раскрытых Продавцом, возмещает Продавец.

5. Передача. Продавец передаёт Покупателю имущество, документы, ключи и доступы к аккаунтам в течение 3 рабочих дней после получения первого платежа по пункту 3. Передача оформляется актом приёма-передачи, в котором перечисляют имущество, показания счётчиков, остатки товара и список переданных доступов.

6. Ответственность. Если арендодатель не согласует переход прав аренды, Покупатель вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченного. За просрочку передачи имущества Продавец платит пени в размере 0,1 % от цены бизнеса за каждый день просрочки.

Продавец

Индивидуальный предприниматель

____________ / П. П. Петров /

Покупатель

Генеральный директор ООО «Ромашка»

____________ / И. И. Иванов /

Арендодатель (согласие)

Генеральный директор ООО «Здание»

____________ / С. С. Сидоров /

Почему аренда — главный риск сделки

Готовый бизнес продают вместе с местом: кофейню, салон, магазин, пекарню. Помещение при этом почти всегда арендованное, и покупатель платит за работающее место, а не только за оборудование.

По статье 615 Гражданского кодекса арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу только с согласия арендодателя. Без письменного согласия переход аренды к покупателю не состоится, и он получит оборудование без помещения — то есть бизнес, который негде вести.

Поэтому согласие арендодателя — не формальность, а условие сделки. Его лучше получить до подписания договора и приложить к нему.

Что проверить до подписания

Договор аренды: срок, ставка, порядок индексации, право на пересдачу и расторжение.
Собственник помещения: выписка из ЕГРН и совпадение с арендодателем в договоре.
Письменное согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора покупателю.
Отсутствие долгов по аренде и коммунальным платежам — сверка с арендодателем.
Права на вывеску, товарный знак и аккаунты в сервисах доставки, если они привязаны к адресу.
Договоры с поставщиками и подрядчиками: какие из них переходят к покупателю, а какие прекращаются.
Трудовые договоры сотрудников: если меняется работодатель, согласуйте перевод с работниками по статье 72.1 ТК и оформите прекращение прежних договоров по пункту 5 части 1 статьи 77 ТК. Продажа бизнеса сама по себе основанием для увольнения не является.

Как оформить сделку

Соберите документы на бизнес. Договор аренды, выписка из ЕГРН, перечень оборудования с инвентарными номерами, остатки товара, список договоров и долгов.
Получите согласие арендодателя. Письмо с согласием на передачу прав и обязанностей арендатора. Если арендодатель хочет нового арендатора, а не перевода, — это отдельный договор аренды с покупателем, и его тоже прикладывают.
Составьте договор. Опишите бизнес как комплекс, перечислите имущество в приложении, укажите цену, порядок оплаты, долги и ответственность за срыв аренды.
Подпишите договор и передайте бизнес. Акт приёма-передачи: имущество, ключи, показания счётчиков, остатки, доступы к аккаунтам. С этого момента покупатель ведёт бизнес и платит аренду.
Уведомьте контрагентов. Поставщиков, сервисы доставки, банк, налоговую — о смене владельца и новых реквизитах.

Акт приема передачи готового бизнеса

Акт — документ, который фиксирует, что именно получил покупатель. Без него споры о недостающем оборудовании или остатках товара решает суд по словам сторон.

В акте перечисляют каждую единицу имущества с состоянием, показания счётчиков, остатки товара и денег в кассе, список переданных документов и доступов. Если чего-то не хватает против приложения к договору, это отмечают в акте — тогда покупатель вправе потребовать соразмерного уменьшения цены.

Акт подписывают обе стороны; участие арендодателя в нём полезно, если он подтверждает, что аренда перешла к покупателю и долгов по помещению нет.

Частые вопросы

Можно ли продать бизнес без согласия арендодателя?

Передать права и обязанности арендатора — нет: по статье 615 Гражданского кодекса на это нужно согласие арендодателя. Продать оборудование и другое имущество без согласия можно, но покупатель не получит помещение, и бизнес в этом месте работать не будет.

Что писать в договоре, если арендодатель против нового арендатора?

Сделку можно не проводить либо перестроить: покупатель заключает с арендодателем новый договор аренды, а у продавца аренда прекращается. Тогда в договоре купли-продажи условием оплаты становится подписанный новый договор аренды, а не согласие на перевод.

Переходят ли к покупателю долги бизнеса?

При продаже отдельных активов перевод долга требует согласия кредитора по статье 391 ГК. При продаже предприятия как имущественного комплекса кредиторов письменно уведомляют до передачи; по включённым в состав предприятия долгам, переведённым без согласия кредитора, продавец и покупатель отвечают солидарно по статье 562 ГК.

Нужно ли согласие сотрудников на смену владельца?

Если работодатель остаётся прежним, трудовые договоры продолжают действовать. При смене собственника имущества организации статья 75 ТК допускает в течение трёх месяцев увольнение руководителя, его заместителей и главного бухгалтера; для остальных работников смена собственника основанием увольнения не является. При продаже бизнеса ИП другому работодателю работников переводят с их письменного согласия по статье 72.1 ТК либо оформляют прекращение прежних и заключение новых договоров на законных основаниях.

Какую форму использовать: договор продажи предприятия или купли-продажи бизнеса?

Продажа предприятия как имущественного комплекса регулируется статьями 559–566 Гражданского кодекса: договор составляют письменно, а переход права регистрируют. Малый бизнес часто оформляет продажу имущества и прав отдельными договорами — это проще, но каждую часть нужно описать в приложениях.

Когда сделка держится на честном слове

Чтобы документы по сделке собирались сами

Договор, приложения, акт, согласие арендодателя — каждая бумага должна совпадать с остальными по суммам, адресам и перечню имущества. На ручном контроле здесь и появляются расхождения.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые собирают такие комплекты по шаблону, сверяют данные между документами и приносят готовый пакет на подпись.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»