Никита Малов.

Основатель и управляющий партнёр
аналитической компании ДОВОДАналитика рынков · OSINT

Факты. Решения.
Развитие бизнеса.

Договор аренды с самозанятым лицом: образец

Компания арендует у человека на НПД жилое помещение или машину. Договор обычный, но к нему прилагается чек на каждую выплату, а статус арендодателя проверяют до подписания. Ниже — образец и что в нём важно.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 62 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

ООО «Ромашка», ИНН 7701234567, в лице генерального директора П. П. Петрова, действующего на основании устава,

и гражданин И. И. Иванов, ИНН 770123456789, применяющий специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход»,

Договор аренды

нежилого помещения между юридическим лицом и самозанятым

16 ноября 2026 г. № 14/А

1. Предмет договора. Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 45 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 10, пом. 3, для размещения офиса. Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, запись в ЕГРН от 12.03.2021 № 77:01:0000000:1234.

2. Срок и арендная плата. Срок аренды — 11 месяцев с даты подписания акта приёма-передачи. Плата — 60 000 рублей в месяц, вносится не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца. Коммунальные платежи включены в плату.

3. Налоги и расчёты. Доход от аренды нежилого помещения не облагается НПД. Арендатор как налоговый агент удерживает НДФЛ из арендной платы и перечисляет его в бюджет. Страховые взносы на плату за аренду имущества не начисляются.

4. Приёмка и возврат. Помещение передаётся по акту приёма-передачи в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора. При возврате стороны сверяют состояние помещения с актом приёма-передачи.

5. Расторжение. Каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за 30 календарных дней. Если Арендодатель утратит статус плательщика НПД, он сообщает об этом в течение 3 рабочих дней, а стороны согласуют порядок расчётов и цену.

Арендатор

Генеральный директор ООО «Ромашка»

____________ / П. П. Петров /

Арендодатель

Самозанятый

____________ / И. И. Иванов /

Может ли самозанятый сдавать помещение в аренду

Да. На НПД можно получать доход от аренды жилого помещения, машины или оборудования. Доход от аренды нежилого помещения под НПД не подпадает. Доходы, облагаемые НПД, входят в лимит режима — 2,4 млн рублей за календарный год.

Запрет работать на НПД у бывшего работодателя касается услуг и работ, а аренду не затрагивает. Поэтому человек может сдавать компании помещение, даже если раньше в ней работал или работает сейчас. Если аренда подпадает под НПД, компания не удерживает НДФЛ с такого дохода, а арендодатель выдаёт чек. Доход от аренды нежилого помещения облагается по другим правилам. Страховые взносы на плату за аренду имущества не начисляют.

Что проверить до подписания

  • Статус арендодателя в приложении «Мой налог» или на сайте ФНС: состоит ли он на НПД на дату договора.
  • Право собственности на объект: выписка из ЕГРН или документ о сделке. Если сдаёт не собственник — доверенность или договор с собственником.
  • Ограничения объекта: жилое помещение под офис не подойдёт, для нежилого проверьте назначение и что аренда не запрещена.
  • Годовой доход арендодателя: если аренда приближает его к 2,4 млн, риск утраты НПД и пересчёта налогов ложится на обе стороны.
  • Кто платит коммунальные услуги и как это отражено в цене — иначе спор о сумме возникнет в первый же месяц.

Как оформить договор аренды с самозанятым

  1. Проверьте статус. Попросите справку о постановке на учёт как плательщика НПД из приложения «Мой налог» и сохраните её к договору.
  2. Опишите объект точно. Адрес, площадь, кадастровый номер, назначение и цель аренды — чтобы объект нельзя было спутать с другим.
  3. Закрепите цену и порядок оплаты. Сумма в месяц, дата платежа, что входит в плату и как меняется при изменении коммунальных тарифов.
  4. Пропишите чеки. Обязанность арендодателя выдавать чек на каждую выплату и срок передачи чека компании. Без чека компания рискует, что расход не признают.
  5. Добавьте пункт об утрате НПД. Что делать, если арендодатель перестал быть самозанятым: уведомление, пересчёт цены, порядок расторжения.
  6. Подпишите акт приёма-передачи. В нём — состояние помещения, показания счётчиков и кто отвечает за текущий ремонт.

Частые ошибки

  • Не берут чек: без чека компания не может подтвердить расход и рискует, что выплату переквалифицируют в доход физлица с НДФЛ и взносами.
  • Не проверяют статус: договор подписан, а арендодатель уже снят с НПД — налоги за него компании придётся удерживать.
  • Пишут «услуги по предоставлению помещения»: это аренда, и в договоре её надо называть арендой, иначе путаница с запретом на услуги бывшему работодателю.
  • Не фиксируют коммунальные платежи: арендатор платит их сверху, а арендодатель считает, что они входят в цену.
  • Забывают про срок: договор на год и больше без регистрации в ЕГРН не считается заключённым на такой срок.

Частые вопросы

Нужно ли компании удерживать НДФЛ с арендной платы самозанятому?

Нет, если доход от аренды подпадает под НПД: компания не удерживает НДФЛ, а арендодатель выдаёт чек. После утраты статуса налоговый режим выплат нужно определить заново; на плату за аренду имущества страховые взносы не начисляются.

Можно ли арендовать помещение у самозанятого, который работает в этой же компании?

Да. Запрет на НПД касается услуг и работ у текущего и бывшего работодателя, а аренда — передача имущества в пользование, под запрет не попадает. Условие — арендодатель действительно собственник или законный владелец объекта.

Какой чек нужен и когда его передают?

Чек формируется в приложении «Мой налог» на каждую выплату. Компания хранит чеки вместе с договором и платёжными документами: это подтверждение, что выплата прошла по НПД. Срок передачи лучше прописать в договоре.

Что будет, если доход самозанятого превысит 2,4 млн рублей?

Право на НПД теряется со дня превышения лимита. После этого налоги определяют с учётом статуса арендодателя и его режима; на плату за аренду имущества страховые взносы не начисляются. В договоре полезен пункт об уведомлении и пересмотре цены.

Нужно ли регистрировать договор аренды помещения?

Договор аренды недвижимости на срок год и больше подлежит государственной регистрации, иначе он не считается заключённым на такой срок. На 11 месяцев регистрация не нужна.

Аренда, чеки и налоги съедают время

Чтобы документы по аренде собирались сами

Договоры, чеки самозанятых и акты приходят в разных письмах и мессенджерах, и к концу месяца непонятно, чего не хватает.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые собирают такие документы по шаблону, сверяют суммы с договором и приносят бухгалтеру готовый комплект на проверку.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»

Другие образцы