Агентский договор на возмещение коммунальных услуг при УСН

Агентский договор позволяет арендодателю на УСН перевыставлять арендатору коммунальные платежи и не включать их в свои доходы. Схема работает, если договор заключён раньше договоров с поставщиками и в нём чётко разделены возмещение и вознаграждение. Ниже — образец договора и разбор условий.

Бланк в WordWord, 12 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 65 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

ООО «Ромашка», именуемое в дальнейшем «Агент», в лице генерального директора Петрова П. П., действующего на основании устава,

и ИП Иванов И. И., именуемый в дальнейшем «Принципал», действующий на основании записи в ЕГРИП,

Агентский договор на возмещение коммунальных услуг

о приобретении коммунальных услуг для арендатора

10 января 2027 г. № 1-КУ

Агент обязуется от своего имени, но за счёт Принципала приобретать коммунальные услуги (отопление, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение) для помещения, переданного Принципалу по договору аренды от 10.01.2027 № 1-А, а Принципал обязуется возмещать Агенту стоимость этих услуг и уплачивать агентское вознаграждение.

Агент ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчётным, направляет Принципалу отчёт с указанием объёма потреблённых услуг и их стоимости по счетам поставщиков, копии счетов и счёт на вознаграждение. Принципал в течение 5 рабочих дней подписывает отчёт или направляет мотивированные возражения.

Вознаграждение Агента составляет 5 % от стоимости коммунальных услуг, указанной в счетах поставщиков за расчётный месяц. НДС применяется к вознаграждению в соответствии с налоговым статусом Агента. Вознаграждение удерживается из суммы, полученной от Принципала, или уплачивается отдельным платежом.

Суммы, полученные Агентом от Принципала в возмещение стоимости коммунальных услуг, не являются доходом Агента и перечисляются поставщикам в сроки, установленные договорами с ними.

Договор вступает в силу с даты подписания и действует до окончания срока аренды по договору от 10.01.2027 № 1-А. Сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за 30 календарных дней.

Агент

Генеральный директор ООО «Ромашка»

____________ / П. П. Петров /

Принципал

Индивидуальный предприниматель

____________ / И. И. Иванов /

Зачем нужен агентский договор на коммуналку при УСН

Арендодатель на УСН платит налог с доходов. Если он выставляет арендатору коммунальные платежи отдельной строкой, налоговая может считать их частью выручки — тогда с них придётся заплатить налог по ставке УСН. Агентский договор меняет картину: арендодатель выступает посредником, покупает коммунальные услуги для арендатора и получает от него возмещение. Возмещение — не его доход, доходом становится только агентское вознаграждение.

Схема опирается на статью 1005 ГК РФ: агент совершает сделки за счёт принципала, и всё полученное по таким сделкам принадлежит принципалу. Минфин подтверждает: при посредническом договоре возмещаемые расходы не отражаются в доходах и расходах агента (письмо от 22.12.2020 № 03-11-06/2/112612).

Важное условие — очерёдность. Агентский договор с арендатором должен быть заключён раньше, чем договор арендодателя с ресурсоснабжающей организацией (письма Минфина от 24.01.2013 № 03-11-06/2/12 и от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55). Если сначала заключить договор с поставщиком, а потом агентский, налоговая может переквалифицировать отношения и включить коммуналку в доходы.

Когда схема работает, а когда нет

Работает: арендодатель на УСН «доходы» или «доходы минус расходы» заключает с арендатором агентский договор до договоров с поставщиками, ведёт раздельный учёт возмещения и вознаграждения, ежемесячно отчитывается перед арендатором.
Работает: несколько арендаторов в одном помещении с одним счётчиком — агент распределяет плату пропорционально площади или иным способом, прописанным в договоре.
Не работает: договоры с ресурсоснабжающими организациями уже заключены, а агентский договор подписывают позже. Сделку, совершённую до установления агентских отношений, посреднической не признают (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85).
Не работает: в договоре нет агентского вознаграждения или оно символическое. Суды и налоговая видят в этом попытку спрятать выручку.
Не работает: арендодатель не перевыставляет счета как есть, а накручивает свою наценку и называет её коммуналкой. Это уже не возмещение, а доход.

Как оформить агентский договор

Определите предмет. Пропишите, какие именно услуги агент приобретает для принципала: отопление, вода, электричество, вывоз мусора. Сошлитесь на договор аренды, чтобы было ясно, для какого помещения.
Разделите возмещение и вознаграждение. В договоре должно быть два вида платежей: возмещение стоимости коммунальных услуг по счетам поставщиков и агентское вознаграждение. Вознаграждение — единственный доход агента.
Установите порядок отчётов. Агент ежемесячно направляет принципалу отчёт с копиями счетов поставщиков и счёт на вознаграждение. Принципал подписывает отчёт или заявляет возражения. Без отчёта схема выглядит как обычная арендная плата.
Проверьте даты. Агентский договор должен быть подписан до договоров с ресурсоснабжающими организациями. Если поставщики уже выбраны, схему не применить.
Ведите раздельный учёт. В книге учёта доходов и расходов на УСН отражайте только агентское вознаграждение. Возмещение коммунальных услуг в доходы не включайте.

НДС при агентской схеме

С 2025 года организации и ИП на УСН — плательщики НДС. В 2026 году освобождение действует, если доход за 2025 год не превысил 20 млн ₽; превышение 20 млн ₽ в 2026 году прекращает освобождение с 1-го числа следующего месяца (пп. 1, 5 ст. 145 НК РФ).

Если арендодатель применяет специальные ставки 5 % или 7 %, НДС облагается только агентское вознаграждение. Коммунальные услуги он перевыставляет арендатору в том же режиме, в каком их выставил поставщик: если поставщик предъявил НДС 22 %, агент перевыставляет с НДС 22 %, если поставщик без НДС — без НДС. На своё вознаграждение агент начисляет НДС по своей ставке (5 % или 7 %).

При освобождении от НДС агент не начисляет налог ни на вознаграждение, ни на перевыставляемые услуги. Входной НДС по услугам, приобретённым для принципала, учитывает сам принципал: при выполнении условий вычета он вправе принять налог к вычету, а в случаях, предусмотренных ст. 170 НК РФ, включает его в стоимость.

Частые ошибки

Агентский договор заключён после договоров с поставщиками — схема не работает, коммуналка становится доходом.
В договоре нет агентского вознаграждения или оно не выделено отдельной строкой — налоговая считает все поступления доходом арендодателя.
Агент не выставляет отчёты и счета на вознаграждение — невозможно доказать, что коммуналка не его выручка.
Агент включает возмещение коммунальных услуг в книгу учёта доходов — завышает налоговую базу по УСН.
Агент начисляет НДС на всё возмещение, хотя должен облагать только вознаграждение (при спецставках 5 % или 7 %).

Частые вопросы

Можно ли применить агентский договор, если договор с ресурсоснабжающей организацией уже заключён?

Нет. Минфин и Президиум ВАС РФ указывают: посреднический договор должен быть заключён раньше договора с поставщиком. Иначе возмещение коммунальных услуг признают частью арендной платы и включат в доходы на УСН.

Облагается ли НДС возмещение коммунальных услуг при УСН?

При специальных ставках 5 % или 7 % НДС облагается только агентское вознаграждение. Коммунальные услуги перевыставляются в том же режиме, что и у поставщика. При освобождении от НДС налог не начисляется ни на вознаграждение, ни на возмещение.

Нужно ли включать возмещение коммунальных услуг в доходы на УСН?

Нет, если агентский договор заключён до договоров с поставщиками и в нём разделены возмещение и вознаграждение. В доходы включается только агентское вознаграждение.

Что будет, если в агентском договоре не указать вознаграждение?

Налоговая может признать договор притворной сделкой и включить все полученные от арендатора суммы в доходы. Агентское вознаграждение должно быть реальным и экономически обоснованным.

Можно ли распределять коммунальные платежи между несколькими арендаторами по площади?

Да, если это прописано в агентском договоре. При одном счётчике на несколько арендаторов агент распределяет плату пропорционально площади или иным способом, согласованным с арендаторами.

Когда документы и налоги съедают время

ИИ-агент соберёт документы и проверит суммы

Агентские договоры, отчёты, счета на вознаграждение — рутина, которая повторяется каждый месяц. Ошибка в одной строке оборачивается доначислением налога.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые собирают такие документы по шаблону, сверяют суммы с договорами и приносят готовый пакет на подпись.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»