Никита Малов.

Основатель и управляющий партнёр
аналитической компании ДОВОДАналитика рынков · OSINT

Факты. Решения.
Развитие бизнеса.

Договор с самозанятым риэлтором: образец и бланк

Договор с самозанятым риэлтором — это договор оказания услуг, где исполнитель применяет налог на профессиональный доход. Ниже — образец и бланк: что прописать в предмете и цене, как принять работу и какие условия не дают инспекции увидеть в договоре трудовые отношения.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 69 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

г. Москва

7 ноября 2026 г.

Договор оказания риелторских услуг

с исполнителем, применяющим налог на профессиональный доход

№ 7/2026

Индивидуальный предприниматель Смирнова Ольга Петровна, ОГРНИП 000000000000000, действующая на основании записи в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, именуемая в дальнейшем «Заказчик», с одной стороны, и гражданин Ковалёв Дмитрий Сергеевич, применяющий специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход», ИНН 000000000000, именуемый в дальнейшем «Исполнитель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Исполнитель обязуется по заданию Заказчика оказать услуги по поиску покупателя на объект недвижимости: квартира, кадастровый номер 00:00:0000000:000, адрес: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 1, а Заказчик обязуется принять и оплатить оказанные услуги.

2. Услуги включают: подготовку и размещение объявления об объекте, организацию показов, переговоры с покупателями, проверку правоустанавливающих документов на объект, сопровождение сделки до подписания договора купли-продажи и передачи документов на государственную регистрацию.

3. Срок оказания услуг: с 10 ноября 2026 года до 31 января 2027 года. Услуги считаются оказанными после подписания сторонами акта.

4. Цена услуг — 150 000 рублей. Вознаграждение выплачивается в течение 5 рабочих дней после подписания акта на основании счёта Исполнителя. Налог на профессиональный доход Исполнитель уплачивает самостоятельно; Заказчик не является налоговым агентом и страховые взносы с вознаграждения не начисляет.

5. Исполнитель подтверждает, что применяет налог на профессиональный доход, не имеет наёмных работников, доход от услуг по настоящему договору с начала года не превысит 2,4 млн рублей. Исполнитель не состоит с Заказчиком в трудовых отношениях, услуги оказывает своим иждивением и по своему графику, правила внутреннего трудового распорядка Заказчика на него не распространяются.

6. Исполнитель обязан сформировать чек в приложении «Мой налог» и передать его Заказчику при получении оплаты. При утрате права на НПД или превышении лимита дохода Исполнитель сообщает об этом Заказчику в течение 3 рабочих дней.

7. За неисполнение обязательств стороны отвечают по правилам главы 25 Гражданского кодекса. Споры рассматривает арбитражный суд по месту нахождения Заказчика после направления претензии; срок ответа на претензию — 30 календарных дней.

8. Договор вступает в силу с даты подписания и действует до полного исполнения обязательств. Расторжение — по правилам статей 450, 450.1 и 782 Гражданского кодекса.

Приложение: задание на оказание услуг на 1 л. в 1 экз.

Заказчик

Индивидуальный предприниматель

____________ / О. П. Смирнова /

Исполнитель

Самозанятый

____________ / Д. С. Ковалёв /

Кто такой самозанятый риэлтор

Самозанятый риэлтор — исполнитель, который применяет налог на профессиональный доход и оказывает услуги по покупке, продаже или аренде недвижимости. Закон о налоге на профессиональный доход не запрещает физлицам на НПД оказывать услуги по отчуждению и приобретению объектов недвижимости, если соблюдены ограничения режима.

Ограничения простые: работать без наёмных сотрудников, получать доход не больше 2,4 млн рублей в год и оказывать услуги без договора поручения, комиссии или агентского договора. Доход от нынешнего работодателя или бывшего работодателя менее чем через два года после увольнения под НПД не подпадает. Ставка налога — 4 % с доходов от физлиц и 6 % с доходов от организаций и ИП.

Что указать в договоре

  • Стороны: заказчик с реквизитами и исполнитель с ИНН и пометкой о применении НПД.
  • Предмет: конкретный объект недвижимости и перечень услуг — объявление, показы, переговоры, проверка документов, сопровождение сделки.
  • Срок: даты начала и окончания оказания услуг.
  • Цена и порядок оплаты: сумма вознаграждения, срок выплаты, основание — подписанный акт.
  • Статус исполнителя: применяет НПД, наёмных работников нет, лимит дохода не превышен, чек формирует сам.
  • Порядок приёмки: акт с перечнем оказанных услуг.
  • Ответственность и порядок споров: претензия, срок ответа, суд.

Как оформить договор с самозанятым риэлтором

  1. Проверьте статус исполнителя. Попросите справку о постановке на учёт как плательщика НПД из приложения «Мой налог» и сверьте ИНН. Статус проверяется и на сайте ФНС.
  2. Опишите услуги точно. Перечислите, что именно делает риэлтор: показы, переговоры, проверка документов, сопровождение сделки. Чем конкретнее перечень, тем проще принять работу.
  3. Зафиксируйте цену и порядок оплаты. Укажите сумму и срок выплаты после подписания акта. Оплата наличными между организациями и ИП ограничена 100 000 рублей по одному договору.
  4. Подпишите акт. Акт подтверждает, что услуги оказаны. Без него оплата преждевременна, а спор о качестве неразрешим.
  5. Получите чек. Исполнитель на НПД формирует чек в приложении «Мой налог» при расчёте. Чек — подтверждение дохода и основание для учёта расходов у заказчика.

Условия, которые защищают от переквалификации в трудовой договор

  • Нет подчинения правилам внутреннего трудового распорядка — в договоре прямо сказано, что они на исполнителя не распространяются.
  • Нет фиксированной ежемесячной выплаты за процесс: вознаграждение привязано к результату — оказанным услугам и подписанному акту.
  • Исполнитель работает своим иждивением и по своему графику, сам организует показы и переговоры.
  • В договоре нет должности из штатного расписания и условия о рабочем месте.
  • Нет социального пакета, отпуска и больничного — эти гарантии даёт только трудовой договор.
  • У исполнителя несколько заказчиков, и это видно из его деятельности.

Налоги и взносы

Заказчик не удерживает НДФЛ с вознаграждения самозанятого и не начисляет страховые взносы: исполнитель платит налог на профессиональный доход сам. Ставка — 4 % с доходов от физлиц и 6 % с доходов от организаций и ИП.

Чек из приложения «Мой налог» подтверждает расход. Для организации на общем режиме или на УСН «доходы минус расходы» вознаграждение риэлтора учитывается в расходах при соблюдении требований статьи 252 Налогового кодекса: расходы обоснованы, документально подтверждены и направлены на получение дохода.

Если исполнитель утратил право на НПД или превысил лимит дохода, он обязан сообщить об этом заказчику. После утраты НПД порядок зависит от статуса исполнителя. Если он не ИП, заказчик по общему правилу удерживает НДФЛ и начисляет взносы; ИП самостоятельно платит налоги и взносы по применяемому режиму.

Противодействие отмыванию денег

Риелторские услуги подпадают под закон о противодействии легализации доходов, полученных преступным путём. Требования закона о противодействии отмыванию денег распространяются на организации и ИП, которые оказывают посреднические услуги при сделках купли-продажи недвижимости. ИП на НПД также учитывает эти требования, если оказывает такие услуги: идентификация клиента, хранение документов, сообщение об операциях, подлежащих обязательному контролю.

В договоре стоит закрепить обязанность исполнителя соблюдать эти требования и предоставлять заказчику сведения, необходимые для внутреннего контроля.

Частые вопросы

Может ли риэлтор работать как самозанятый?

Да. Услуги в сфере недвижимости входят в разрешённые для НПД, если исполнитель работает без наёмных сотрудников, получает не больше 2,4 млн рублей в год и оказывает услуги напрямую заказчику.

Нужно ли платить страховые взносы с вознаграждения самозанятого?

Нет. Исполнитель на НПД платит налог сам, а заказчик взносы не начисляет. Взносы появляются, только если исполнитель утратил статус плательщика НПД.

Чем договор с самозанятым отличается от трудового?

По трудовому работник подчиняется правилам внутреннего трудового распорядка, получает фиксированную зарплату за процесс, у него есть отпуск и больничный. По договору с самозанятым оплата привязана к результату — оказанным услугам и подписанному акту, а исполнитель организует работу сам.

Что будет, если в договоре есть признаки трудовых отношений?

Инспекция или суд может переквалифицировать договор в трудовой. Тогда заказчику доначислят НДФЛ и страховые взносы, а также пени и штраф. Поэтому условия о самостоятельности исполнителя и оплате по результату прописывают прямо в тексте.

Нужен ли акт, если услуги оказаны?

Да. Акт фиксирует перечень и объём оказанных услуг — без него нельзя подтвердить, что работа выполнена, и оплата становится спорной.

Как проверить, что исполнитель действительно самозанятый?

Попросите справку из приложения «Мой налог» и сверьте ИНН. Статус плательщика НПД можно проверить и на сайте ФНС.

Когда документы и проверки съедают сделки

Чтобы бумаги собирались сами

Договоры, акты и чеки по каждому риэлтору отнимают время: их надо проверить, сверить суммы и подшить.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые собирают такие документы по шаблону, сверяют реквизиты и статус исполнителя и приносят руководителю готовый комплект на подпись.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»

Другие образцы