Никита Малов.

Основатель и управляющий партнёр
аналитической компании ДОВОДАналитика рынков · OSINT

Факты. Решения.
Развитие бизнеса.

Договор аренды помещения под офис: образец и что проверить

Договор аренды офиса — документ, по которому компания получает помещение во владение и пользование за плату. Ошибки в описании помещения или в сроке приводят к спору о том, действует ли договор, а неверная формулировка о плате — к отказу учесть расходы. Ниже — образец и разбор условий.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 67 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

г. Москва

«16» ноября 2026 г.

Договор аренды нежилого помещения

под офис

№ 14/2026

ООО «Ромашка», именуемое далее Арендодатель, в лице генерального директора Петрова Петра Петровича, действующего на основании устава, с одной стороны и ООО «Василёк», именуемое далее Арендатор, в лице генерального директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании устава, с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора 1.1. Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 120 кв. м, кадастровый номер 77:01:0001001:1234, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 10, пом. 5, для размещения офиса Арендатора. 1.2. Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 01.02.2020 № 77:01:0001001:1234-77/001/2020-1. 1.3. Помещение передаётся по акту приёма-передачи, который подписывают стороны.

2. Срок аренды и регистрация 2.1. Срок аренды — 11 месяцев с даты подписания акта приёма-передачи. 2.2. Договор не подлежит государственной регистрации.

3. Арендная плата и расчёты 3.1. Арендная плата — 90 000 рублей в месяц, включая НДС 22 % — 16 229,51 рубля. Плата вносится не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца. 3.2. Коммунальные услуги и электроэнергия оплачиваются Арендатором отдельно по счетам ресурсоснабжающих организаций.

4. Обязанности сторон 4.1. Арендодатель обязуется передать помещение в состоянии, пригодном для использования под офис, в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора. 4.2. Арендатор обязуется использовать помещение по назначению, поддерживать его в исправном состоянии и производить текущий ремонт.

5. Ответственность и расторжение 5.1. За просрочку внесения арендной платы Арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки. 5.2. Каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за 30 календарных дней.

6. Адреса и реквизиты сторон Арендодатель: ООО «Ромашка», ИНН 7701000001, ОГРН 1157700000001, адрес: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, р/с 40702810000000000001 в ПАО «Банк», БИК 044525000. Арендатор: ООО «Василёк», ИНН 7701000002, ОГРН 1157700000002, адрес: г. Москва, ул. Другая, д. 2, р/с 40702810000000000002 в ПАО «Банк», БИК 044525000.

Арендодатель

Генеральный директор

____________ / П. П. Петров /

Арендатор

Генеральный директор

____________ / И. И. Иванов /

Зачем нужен письменный договор аренды офиса

Договор аренды нежилого помещения под офис заключают письменно. Без документа компания не сможет подтвердить право пользования помещением ни перед налоговой инспекцией, ни перед контрагентами, ни в споре с собственником.

По статье 606 Гражданского кодекса арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование. В договоре фиксируют, какое именно помещение передаётся, на какой срок, сколько стоит аренда и кто что ремонтирует.

Что указать в договоре аренды под офис

  • Данные о помещении: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, номер помещения по плану. Без этого договор не считается заключённым — статья 607 ГК.
  • Назначение: «для размещения офиса». Если помещение нежилое, а вид использования не указан, арендодатель может запретить деятельность, которая не входит в согласованное назначение.
  • Срок. Договор на год и более подлежит государственной регистрации в Росреестре — статья 651 ГК. Договор до года регистрировать не нужно.
  • Арендную плату: сумма, что в неё входит, порядок и сроки внесения. Плата может быть фиксированной или состоять из частей — статья 614 ГК.
  • Распределение ремонта: текущий ремонт обычно на арендаторе, капитальный — на арендодателе, если не договорились иначе.
  • Право арендодателя на помещение: выписка из ЕГРН, запись о собственности. Проверить стоит до подписания.

Как заключить договор аренды офиса

  1. Проверьте право собственности. Закажите выписку из ЕГРН на помещение. В ней видно собственника, обременения и аресты. Если сдаёт не собственник, нужна доверенность или договор с правом сдачи в субаренду.
  2. Согласуйте предмет. Опишите помещение так, чтобы его нельзя было спутать с другим: адрес, кадастровый номер, площадь. Приложите поэтажный план с выделенным помещением.
  3. Определите срок. Если планируете остаться надолго, договор на 11 месяцев с автоматическим продлением избавит от регистрации. Договор на год и более регистрируйте в Росреестре.
  4. Зафиксируйте плату и расходы. Укажите, входит ли в плату НДС, кто платит за коммунальные услуги, электричество, уборку и охрану. Разделите текущий и капитальный ремонт.
  5. Подпишите акт приёма-передачи. С даты акта помещение переходит арендатору. В акте отразите состояние помещения и показания счётчиков.

Частые ошибки

  • В договоре нет кадастрового номера или иных данных, позволяющих точно определить помещение. Такой договор суд может признать незаключённым.
  • Договор на 11 месяцев продлевают автоматически, но в тексте не написано, что продление не требует новой регистрации. При споре это создаёт неопределённость.
  • Арендная плата указана «с НДС», но ставка не названа. При изменении ставки возникает спор о сумме.
  • Не распределён капитальный ремонт. По статье 616 ГК его по умолчанию проводит арендодатель, но арендатор может не знать об этом и сделать ремонт за свой счёт.
  • Арендатор делает улучшения без письменного согласия арендодателя. По статье 623 ГК стоимость неотделимых улучшений без согласия не возмещается.

Частые вопросы

Нужно ли регистрировать договор аренды офиса в Росреестре?

Договор аренды нежилого помещения на срок один год и более подлежит государственной регистрации (статья 651 ГК). Договор на меньший срок регистрировать не нужно. Если договор заключён на 11 месяцев и продлевается, регистрация не требуется, пока срок не превысит год.

Можно ли заключить договор аренды офиса на 11 месяцев и потом продлить?

Да. Договор на 11 месяцев не регистрируют. По истечении срока арендатор, который продолжает пользоваться помещением без возражений арендодателя, получает преимущественное право на заключение договора на новый срок (статья 621 ГК). Можно подписать новый договор на 11 месяцев или дополнительное соглашение о продлении.

Кто платит за капитальный ремонт помещения?

По общему правилу капитальный ремонт проводит арендодатель, текущий — арендатор (статья 616 ГК). В договоре можно распределить иначе. Если иное не написано, арендатор не обязан делать капитальный ремонт.

Можно ли использовать помещение под офис, если оно числится как склад?

Назначение помещения указано в договоре. Если в договоре написано «для складских целей», а компания размещает офис, арендодатель может потребовать расторжения. Лучше указать в договоре фактическое использование: «для размещения офиса».

Что будет, если арендодатель продаст помещение?

При переходе права собственности на арендованное имущество к другому лицу аренда сохраняется (статья 617 ГК). Новый собственник становится арендодателем на условиях прежнего договора. Расторгнуть договор из-за продажи нельзя, если иное не предусмотрено.

Когда договор аренды офиса нужен быстро

Соберём договор под вашу задачу

Составить договор аренды с нуля долго: надо проверить право собственности, согласовать срок, плату, ремонт. Ошибка в описании помещения делает договор незаключённым.

Я настраиваю ИИ-агента, который собирает договор по вашим данным, проверяет кадастровый номер и реквизиты, подставляет условия из вашего шаблона и готовит документ на подпись.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»

Другие образцы