Договор аренды нежилого помещения между физическими лицами: образец и бланк

Договор аренды нежилого помещения между физическими лицами — соглашение, по которому один гражданин отдаёт другому помещение во временное пользование за плату: подвал под склад, цоколь под мастерскую, комнату под офис. Ниже — бланк в Word и заполненный образец: что описать в объекте, как записать плату, кто платит НДФЛ и когда договор регистрируют в Росреестре.

Бланк в WordWord, 12 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 70 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

г. Москва

Иванов Иван Иванович, паспорт 45 12 № 123456, выдан 12.03.2015 ОВД района Хамовники, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Льва Толстого, д. 5, кв. 12, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны,

и Петров Пётр Петрович, паспорт 45 13 № 654321, выдан 20.06.2016 ОВД района Арбат, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 10, кв. 3, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

Договор аренды нежилого помещения

между физическими лицами

16 ноября 2026 г. № 1

1. Предмет договора. Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 48,6 кв. м, кадастровый номер 77:01:0001001:1234, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Льва Толстого, д. 5, подвал, помещение II, комната 3. Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, запись в ЕГРН от 14.02.2019 № 77:01:0001001:1234-77/001/2019-1.

2. Срок договора. Помещение передаётся на 11 месяцев: с 1 декабря 2026 года по 31 октября 2027 года. Если за месяц до окончания срока ни одна из сторон не заявит об отказе, договор считается продлённым на тот же срок на прежних условиях.

3. Плата. Арендная плата — 45 000 рублей в месяц. В неё включена плата за пользование помещением; коммунальные услуги Арендатор оплачивает отдельно по счетам поставщиков и возмещает Арендодателю по показаниям счётчиков. Плата вносится не позднее 5-го числа текущего месяца на счёт Арендодателя. Размер платы может быть изменён по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

4. Налоги. Арендодатель самостоятельно исчисляет и уплачивает налог на доходы физических лиц с арендной платы и подаёт декларацию по форме 3-НДФЛ. Арендатор не является налоговым агентом и налог не удерживает.

5. Передача помещения. Помещение передаётся по акту приёма-передачи в течение трёх дней с даты подписания договора. В акте стороны фиксируют техническое состояние помещения и показания счётчиков: электроэнергия — 1 240 кВт·ч, вода — 18 куб. м.

6. Обязанности сторон. Арендатор использует помещение по назначению — под склад, поддерживает его в исправном состоянии, не проводит перепланировку без письменного согласия Арендодателя. Арендодатель обеспечивает беспрепятственный доступ в помещение и производит капитальный ремонт за свой счёт.

7. Расторжение. Каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц. Договор прекращается в случаях, предусмотренных статьями 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

8. Прочие условия. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Споры стороны решают путём переговоров, а при недостижении согласия — в суде по правилам подсудности, установленным Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Арендодатель

Иванов Иван Иванович

____________ / подпись /

Арендатор

Петров Пётр Петрович

____________ / подпись /

Когда между гражданами заключают договор аренды нежилого помещения

Договор нужен, когда один гражданин передаёт другому нежилое помещение за плату: подвал или цокольный этаж под склад, гараж, комнату под мастерскую или офис. Стороны — обычные люди, без статуса индивидуального предпринимателя и без компании.

По общему правилу такой договор заключают в простой письменной форме. Устная договорённость не защищает ни одну сторону: при споре нечем подтвердить ни размер платы, ни то, какое помещение передали.

Если помещение сдают в аренду постоянно и это похоже на предпринимательство, у налоговой могут возникнуть вопросы о статусе ИП. Разовый договор с родственником или знакомым под личные нужды таких вопросов обычно не вызывает.

Что обязательно указать в договоре

Объект: кадастровый номер, точный адрес, этаж, номер помещения и комнаты, площадь. Без этих данных договор не считается заключённым — неясно, что именно передали.
Размер арендной платы. Без письменно согласованной платы договор тоже считается незаключённым (ст. 654 ГК РФ).
Срок. Договор на год и более регистрируют в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор меньше года или без срока регистрации не требует.
Порядок оплаты: когда, на какой счёт, что входит в плату, а что арендатор платит отдельно — коммунальные услуги, электричество, воду.
Кто платит налог на доходы: арендодатель сам считает и платит НДФЛ с арендной платы и подаёт декларацию 3-НДФЛ. Арендатор-гражданин налоговым агентом не является и налог не удерживает.
Права и обязанности: назначение помещения, кто делает текущий и капитальный ремонт, можно ли перепланировать и с чьего согласия.
Условия расторжения: за какой срок сторона предупреждает об отказе от договора, плюс основания из статей 619 и 620 ГК РФ.
Паспортные данные и адреса регистрации обеих сторон, подписи.

Как заполнить договор

Опишите помещение. Возьмите кадастровый номер и площадь из выписки ЕГРН: это единственный способ точно назвать объект. Добавьте этаж, номер помещения и комнаты.
Определите срок. Для склада или офиса удобно 11 месяцев: договор не нужно регистрировать, а продление прописывают автоматическим. Если нужен срок больше года, готовьте документы в Росреестр.
Запишите плату. Укажите сумму в рублях в месяц, что в неё входит и что оплачивается отдельно. Пропишите дату платежа и реквизиты счёта арендодателя.
Разделите налоги. Прямо напишите, что арендодатель платит НДФЛ сам. Это снимает спор о том, должен ли арендатор удерживать налог.
Подпишите договор и акт. Без акта приёма-передачи не доказать, в каком состоянии помещение передали и какие были показания счётчиков. Подпишите акт в день передачи ключей.

НДФЛ: кто и как платит

С арендной платы арендодатель платит налог на доходы физических лиц. Он сам считает налог, подаёт декларацию по форме 3-НДФЛ за год, в котором получил доход, и перечисляет налог в бюджет.

Арендатор — такой же гражданин, а не организация, поэтому налоговым агентом он не становится и НДФЛ из платы не удерживает. В договоре это стоит написать прямо, чтобы позже не возникло спора.

Если помещение принадлежит двум собственникам, каждый платит налог со своей доли дохода.

Регистрация в Росреестре

Договор аренды нежилого помещения, заключённый на год и более, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Без регистрации он не считается заключённым для третьих лиц: например, если арендодатель продаст помещение, новый собственник не будет связан условиями договора.

Договоры сроком менее года или без указания срока регистрации не требуют. Поэтому на практике часто заключают договор на 11 месяцев с условием автоматического продления.

За регистрацию платят госпошлину, а заявление подают через МФЦ или в электронном виде. Договор аренды нежилого помещения на срок менее года регистрировать не нужно; для лицензии проверьте требования к документам по конкретному виду деятельности.

Частые ошибки

Не описан объект: нет кадастрового номера, площади или номера помещения — договор считается незаключённым.
Не указана арендная плата или она согласована только на словах — договор незаключён по ст. 654 ГК РФ.
Договор на год и более не зарегистрирован — для третьих лиц он не действует.
Не подписан акт приёма-передачи: нечем доказать состояние помещения и показания счётчиков.
Не сказано, кто платит НДФЛ: арендатор удерживает налог, хотя не должен, или арендодатель забывает подать декларацию.
В договоре не прописано, кто платит коммунальные услуги, — счета приходят арендодателю, и возникает спор.

Частые вопросы

Можно ли скачать типовой договор аренды нежилого помещения между физическими лицами и сразу подписать?

Скачать бланк можно, но подписывать без правки нельзя: в нём пустые поля об объекте, плате и сроке. Заполните их по своей выписке ЕГРН и своему расчёту, иначе договор окажется незаключённым.

Можно ли заключить договор аренды нежилого помещения между физическими лицами устно?

Письменная форма обязательна, в частности, если сумма сделки между гражданами превышает 10 000 рублей или срок аренды больше года. Оформите договор письменно: в нём будут видны объект, плата, срок и обязанности сторон.

Нужно ли регистрировать договор, если его заключают два гражданина?

Да, если срок год и более. Регистрация не зависит от того, кто стороны — граждане или компании. Договор на 11 месяцев или без срока регистрировать не нужно.

Кто платит НДФЛ с арендной платы?

Арендодатель. Он сам считает налог и подаёт декларацию 3-НДФЛ. Арендатор-гражданин налоговым агентом не является и налог не удерживает.

Можно ли сдавать нежилое помещение, если я не индивидуальный предприниматель?

Да, гражданин вправе сдавать своё имущество в аренду. Но если сдача превращается в постоянную деятельность с целью получения прибыли, налоговая может потребовать зарегистрироваться как ИП.

Что будет, если в договоре не указана арендная плата?

Договор аренды здания или сооружения без согласованного размера платы считается незаключённым (ст. 654 ГК РФ). То же правило применяют к нежилым помещениям.

Нужен ли акт приёма-передачи?

Да. Акт фиксирует, в каком состоянии помещение передали и какие были показания счётчиков. Без него при споре о порче имущества или долге за коммунальные услуги доказать ничего не получится.

Когда договоров и актов становится много

Чтобы типовые договоры собирались без ручной работы

Аренда, акты, счета и напоминания об оплате повторяются из месяца в месяц: каждую бумагу надо заполнить, проверить и отправить.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые готовят такие документы по шаблону, подставляют данные из вашей таблицы или CRM и приносят на подпись уже заполненный комплект.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»