Договор аренды с самозанятым

Да. Самозанятый — это физическое лицо или ИП, которое применяет налог на профессиональный доход по Федеральному закону от 27.11.2018 № 422-ФЗ. НПД можно применять к доходу от аренды жилого помещения, автомобиля или оборудования. Доход от аренды нежилого помещения под этот режим не подпадает.

Договор при этом обычный: аренда — передача имущества во временное владение и пользование, а не работа или услуга. Поэтому запрет на работу по НПД у текущего и бывшего работодателя к аренде не относится, и сотрудник компании может сдавать ей помещение или машину.

Ограничение одно, но важное: доход самозанятого за год не должен превышать 2,4 млн рублей. Если аренда приближает его к пределу, арендодателю стоит заранее решить, что он делает при превышении, — иначе режим теряется посреди срока.

Арендатору выгодно, чтобы арендодатель действительно был самозанятым: плата по такому договору не облагается страховыми взносами и НДФЛ, а арендодатель сам платит НПД по ставке 4 % при расчётах с физлицами и 6 % с организациями и ИП, приобретающими права для предпринимательской деятельности. Доход от аренды нежилого помещения НПД не облагается.

Но если инспекция решит, что аренда прикрывает трудовые отношения или выплаты работнику, плату могут переквалифицировать: доначислить взносы и НДФЛ. Признаки — регулярные одинаковые платежи за функцию, а не за объект, отсутствие акта передачи, зависимость суммы от отработанного времени.

Поэтому в договоре описывают именно имущество и плату за пользование им, а не обязанности человека. Акт приёма-передачи и чеки к каждой оплате — лучшая защита при проверке.

Субаренда — когда помещение снимает сам самозанятый и передаёт его дальше. Для субаренды нужно согласие арендодателя; его удобно закрепить письменно в основном договоре или отдельном документе. Перед передачей помещения проверьте условия основной аренды.

Срок субаренды не может быть больше срока основной аренды. Если основная аренда зарегистрирована в Росреестре, субаренду на год и дольше тоже регистрируют.

Доход от субаренды жилого помещения может облагаться НПД; доход от субаренды нежилого помещения под этот режим не подпадает. При НПД собственная арендная плата не уменьшает налоговую базу. Если разница между платежами небольшая, режим может оказаться невыгодным — тогда считают ИП на УСН.

Ещё одна тонкость: сдавать в субаренду можно только то имущество, которое самозанятый получил по договору, а не то, что запрещено сдавать по НПД.