Договор аренды с правом выкупа

Договор аренды с правом выкупа — это аренда, в которой арендатор может забрать имущество себе, когда внесёт выкупную цену. Разбираю, что прописать, чтобы выкуп не сорвался и не превратился в спор о том, что считать арендной платой, а что — ценой выкупа.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 11 КБ Образец в PDFPDF, 62 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

Арендодатель: ООО «Ромашка»

ИНН 7700000000, ОГРН 1157746000000

Арендатор: ООО «Ласточка»

ИНН 7800000000, ОГРН 1167847000000

Договор аренды с правом выкупа

нежилого помещения

20 ноября 2026 г. № 7-А

1. Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 120 кв. м, кадастровый номер 77:01:0000000:0000, по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, пом. 2. Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, запись в ЕГРН от 12.02.2021 № 77:01:0000000:0000-77/001/2021-1.

2. Арендная плата — 95 000 рублей в месяц, вносится не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца. Выкупная цена — 4 500 000 рублей. В выкупную цену засчитывается часть арендной платы в размере 35 000 рублей за каждый месяц аренды начиная с первого.

3. Арендатор вправе выкупить помещение в любое время после 12 месяцев аренды, письменно уведомив Арендодателя за 30 календарных дней и уплатив остаток выкупной цены. Право собственности переходит после государственной регистрации перехода права в ЕГРН.

4. Договор заключён на 5 лет и подлежит государственной регистрации. Расходы на регистрацию несёт Арендатор.

Арендодатель

Генеральный директор

____________ / П. П. Петров /

Арендатор

Генеральный директор

____________ / И. И. Иванов /

Что это за договор

По ст. 624 ГК РФ в договоре аренды можно прописать, что имущество перейдёт в собственность арендатора по окончании срока аренды или раньше — когда арендатор внесёт всю выкупную цену. Если такого условия в договоре нет, его можно добавить отдельным соглашением.

Суды смотрят на такой договор как на смешанный: в части пользования имуществом работают правила аренды, в части передачи собственности — правила купли-продажи. Поэтому и споры делятся на два вида: о плате за пользование и о том, состоялся ли выкуп.

Что прописать в договоре

Предмет: помещение, здание или участок с кадастровым номером и адресом — так, чтобы имущество можно было однозначно опознать.
Выкупная цена: конкретная сумма или порядок, по которому её считают. Без неё условие о выкупе не согласовано и ст. 624 ГК РФ не применяется.
Зачёт арендной платы: какая часть ежемесячного платежа идёт в счёт выкупной цены, а какая — за пользование.
Момент выкупа: по окончании срока или раньше, что для этого должен сделать арендатор и за сколько дней предупредить.
Судьба платежей при досрочном отказе от выкупа: возвращаются ли зачтённые суммы, остаются ли у арендодателя.
Регистрация: для недвижимости на срок год и больше договор регистрируют в ЕГРН, иначе он не считается заключённым для третьих лиц.
Состояние имущества и ремонт: кто и за чей счёт делает капитальный ремонт, что считается улучшением и кому оно достанется при выкупе.

Как оформить выкуп

Проверьте право собственности арендодателя. Закажите выписку из ЕГРН: кто собственник, есть ли ипотека, арест или запрет на отчуждение. С обременением выкуп может не состояться.
Согласуйте выкупную цену и зачёт. Запишите обе суммы: сколько арендатор платит за пользование и сколько из этого идёт в счёт выкупа. Размытая формулировка «арендная плата засчитывается в выкупную цену» даёт споры о том, какая именно часть.
Определите момент перехода права. Для недвижимости право собственности переходит только после записи в ЕГРН. Пропишите, кто подаёт документы и в какой срок после оплаты.
Зарегистрируйте договор. Если аренда недвижимости длится год и больше, договор регистрируют в Росреестре. Дополнительное соглашение о выкупе к зарегистрированному договору тоже регистрируют.
Закройте сделку. После оплаты остатка подпишите акт передачи, подайте документы на регистрацию перехода права и получите выписку с новым собственником.

Аренда с выкупом или лизинг

Лизинг — это финансовая аренда по закону «О финансовой аренде (лизинге)»: лизингодатель покупает имущество специально под сделку, а лизингополучатель платит лизинговые платежи и может получить предмет лизинга в собственность, если это предусмотрено договором. Там работают отдельные правила о составе платежей, сроках и расторжении.

Аренда с правом выкупа — обычная аренда по гл. 34 ГК РФ с добавленным условием о выкупе. Стороны свободнее в формулировках, но и защищённых правил лизинга здесь нет: всё держится на тексте договора. Для собственника, который сдаёт своё помещение и готов потом его продать, второй вариант проще; для покупки техники под сделку с банком обычно берут лизинг.

Частые вопросы

Обязан ли арендатор выкупать имущество?

Нет. Это зависит от условий договора: стороны могут предусмотреть право арендатора выкупить имущество или согласовать его обязанность внести выкупную цену. Поэтому штраф за отказ от выкупа в договоре суд может признать неправомерным. Если нужна именно обязанность купить, стороны заключают договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

Можно ли добавить условие о выкупе позже?

Да, отдельным соглашением к договору аренды. В нём же можно договориться, что ранее уплаченная арендная плата или её часть засчитывается в выкупную цену. Если основной договор регистрировали, соглашение тоже регистрируют.

Нужно ли регистрировать договор аренды с выкупом недвижимости?

Если аренда длится год и больше — да, договор подлежит государственной регистрации. Переход права собственности к арендатору после выкупа регистрируют отдельно, на основании договора и документа об оплате.

Что будет, если в договоре нет выкупной цены

Условие о выкупе считается несогласованным, и ст. 624 ГК РФ к отношениям сторон не применяется: остаётся обычная аренда. Выкуп придётся оформлять отдельной сделкой купли-продажи.

Можно ли зачесть всю арендную плату в выкупную цену

Можно, если так написано в договоре. Тогда арендодатель фактически получает всю цену имущества платежами в течение срока аренды. Но нужно понимать: до выкупа имущество остаётся в собственности арендодателя, и арендатор не вправе им распоряжаться — продавать, закладывать, сдавать в субаренду без согласия.

Кто платит налог на имущество и земельный налог

Пока имущество в собственности арендодателя, налоги платит он. После регистрации перехода права обязанность переходит к новому собственнику. Распределение расходов на период сделки можно прописать в договоре, но перед налоговой это не меняет плательщика.

Договор составлен, а работа с документами всё равно ручная

Чтобы договоры и заявки собирались сами

Арендные договоры, акты и дополнительные соглашения удобно готовить по шаблону: подставить стороны, объект, суммы и сроки. Но пока это делает человек, каждая бумага занимает время и в ней появляются опечатки.

Я собираю ИИ-агентов под одну задачу: агент заполняет шаблон по данным из CRM или 1С, проверяет суммы и сроки и приносит готовый документ на подпись.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»