Предварительный договор аренды помещения

Предварительный договор аренды помещения фиксирует, что стороны сдадут и снимут конкретный объект на согласованных условиях, а основной договор подпишут позже — когда появится право собственности, согласие или готовность помещения. Ниже — бланк и заполненный образец с арендной платой, задатком и сроком заключения основного договора.

Бланк в WordWord, 12 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 68 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

ООО «Северный склад»

в лице генерального директора А. В. Смирнова, действующего на основании устава,

и ООО «Типография Ритм»

в лице директора М. С. Кузнецовой, действующей на основании устава,

Предварительный договор аренды нежилого помещения

о заключении договора аренды помещения по адресу: г. Москва, ул. Складочная, д. 12, пом. 4

7 ноября 2026 г. № 3-ПД

1. Предмет. Арендодатель обязуется заключить с Арендатором договор аренды нежилого помещения площадью 180 кв. м, кадастровый номер 77:09:0004012:1187, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Складочная, д. 12. Помещение передаётся под размещение типографии и склад бумаги. Границы помещения обозначены в выписке из ЕГРН и поэтажном плане, которые приложены к договору.

2. Срок заключения основного договора. Стороны заключают договор аренды не позднее 1 марта 2027 года. Если к этому сроку договор не заключён и ни одна из сторон не направила другой предложение о его заключении, обязательства по настоящему договору прекращаются.

3. Условия основного договора. Арендная плата — 240 000 рублей в месяц, включая НДС по ставке 22 %. Плата вносится не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца. Срок аренды — 3 года с даты подписания акта приёма-передачи. Арендатор вправе разместить вывеску и провести электричество мощностью до 30 кВт за свой счёт по согласованию с Арендодателем.

4. Задаток. Арендатор передаёт Арендодателю 240 000 рублей в счёт арендной платы по основному договору. Если основной договор не будет заключён по вине Арендодателя, он возвращает задаток в двойном размере. Если по вине Арендатора — задаток остаётся у Арендодателя.

5. Пользование помещением до заключения основного договора. Арендодатель передаёт помещение по акту доступа с 1 декабря 2026 года для ремонта и монтажа оборудования. Арендатор платит за пользование 120 000 рублей в месяц, включая НДС по ставке 22 %, до подписания основного договора. К отношениям сторон в этой части применяются правила об аренде.

6. Прочие условия. Споры стороны рассматривают в Арбитражном суде города Москвы после направления претензии. Договор составлен в трёх экземплярах: по одному для каждой стороны и один для регистрации основного договора.

Арендодатель

Генеральный директор ООО «Северный склад»

____________ / А. В. Смирнов /

Арендатор

Директор ООО «Типография Ритм»

____________ / М. С. Кузнецова /

Что такое предварительный договор аренды помещения

Это соглашение, по которому арендодатель и арендатор берут на себя обязанность заключить договор аренды конкретного помещения в будущем на условиях, прописанных заранее (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Сам по себе он помещение в пользование не передаёт: передача идёт по основному договору или по отдельному акту, если стороны так договорились.

Заключают его, когда сдать помещение сразу нельзя или рано: право собственности ещё регистрируется, нужно согласие третьего лица, арендатор ждёт окончания ремонта или хочет закрепить цену и объект, пока идёт согласование внутри компании.

Договор предварительной аренды — второе название того же документа. Форму закон не устанавливает, поэтому бланк ниже — рабочая основа: подставьте свои данные и уберите пункты, которых у вас нет.

Что обязательно указать в предварительном договоре аренды

Предмет: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж и границы помещения. Без данных, по которым объект можно точно определить, договор аренды не считается заключённым (п. 3 ст. 607 ГК РФ), и в предварительном эти данные обязательны.
Срок заключения основного договора: календарная дата или период, который наступит неизбежно. Если срока нет, основной договор заключается в течение года с момента подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Существенные условия будущей аренды: размер и порядок внесения платы, срок аренды, назначение помещения, кто платит за коммунальные услуги и ремонт.
Обязанности, которые стороны исполняют сразу: передача помещения по акту доступа, ремонт, подготовка документов.
Задаток или аванс: какую сумму вносит арендатор, в счёт чего она идёт и кому достаётся, если основной договор не подпишут.
Реквизиты и подписи сторон, приложения: выписка из ЕГРН, поэтажный план, проект основного договора.

Как составить предварительный договор аренды

Проверьте объект и право сдавать его. Закажите выписку из ЕГРН: собственник, обременения, площадь. Если сдаёт не собственник, посмотрите основание — доверенность или договор с правом передачи в аренду.
Опишите помещение так, чтобы его нельзя было спутать. Кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, номера комнат по плану. Формулировка «часть помещения на первом этаже» без границ приведёт к спору о том, что именно снимает арендатор.
Зафиксируйте условия будущей аренды. Ставка, порядок оплаты, срок, коммунальные платежи, ремонт, индексация. Если какое-то условие ещё не решено, напишите порядок его согласования и срок.
Поставьте реальный срок заключения основного договора. Дата, которая наступит независимо от чужих действий. Привязка к регистрации права собственности или к получению согласия третьего лица судом часто признаётся несогласованным сроком.
Решите, что будет с деньгами. Задаток обязывает: при отказе арендодателя он возвращается в двойном размере, при отказе арендатора остаётся у арендодателя (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Аванс просто возвращается. Название в договоре значения не имеет — суд смотрит на суть условия.
Подпишите и храните доказательства. Два экземпляра, у каждой стороны свой. Переписку о согласовании условий и платёжные документы по задатку сохраняйте: они понадобятся, если основной договор не подпишут.

Если помещение передают до основного договора

Стороны часто договариваются, что арендатор заедет и начнёт ремонт раньше: арендодатель передаёт ключи по акту доступа, арендатор платит за пользование. Такой договор становится смешанным: в части обязанности заключить основной договор действуют правила ст. 429 ГК РФ, а в части передачи помещения, пользования и платы — правила об аренде (гл. 34 ГК РФ).

Из этого следует практическое: арендатор, который фактически занял помещение и платил, не освобождается от платы из-за отсутствия основного договора. Поэтому в тексте прямо пишите, что помещение передаётся по акту доступа с определённой даты и плата за пользование составляет такую-то сумму — иначе стороны будут спорить, действует ли договор до подписания основного.

Частые ошибки

Привязывают срок заключения основного договора к регистрации права собственности или к согласию третьего лица. Суды в большинстве случаев считают такой срок несогласованным, и работает годовое правило из п. 4 ст. 429 ГК РФ.
Не описывают помещение: пишут «помещение по адресу» без кадастрового номера, площади и границ.
Называют задатком сумму, которая по условиям просто возвращается, или наоборот — пишут «аванс», а предусматривают двойной возврат. Спор решает суть условия, а не заголовок.
Забывают про коммунальные платежи, ремонт и индексацию: основной договор потом не заключить без новых переговоров.
Не направляют второй стороне предложение заключить основной договор, когда срок подходит к концу. Без такого предложения обязательства прекращаются, и требовать заключения договора уже нельзя.

Частые вопросы

Нужно ли регистрировать предварительный договор аренды помещения?

Нет. Регистрируется договор аренды недвижимости на срок год и более (ст. 651 ГК РФ), а предварительный договор такой регистрации не подлежит.

Какой срок заключения основного договора указывать?

Тот, который вам реально нужен и который наступит независимо от чужих действий: конкретную дату или период. Если срок не указан, основной договор заключается в течение года с момента заключения предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Что будет, если основной договор так и не подписали?

Если до срока ни одна сторона не направила другой предложение заключить основной договор, обязательства по предварительному прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Если одна сторона уклоняется, другая вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Чем задаток отличается от аванса?

Задаток обеспечивает исполнение: при неисполнении обязательства стороной, давшей задаток, он остаётся у другой стороны, а сторона, получившая задаток, возвращает его в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Аванс — просто предоплата, её возвращают без удвоения. Соглашение о задатке заключают в письменной форме.

Можно ли прописать в предварительном договоре арендную плату и коммунальные платежи?

Нужно. Предварительный договор содержит условия будущей аренды, относительно которых стороны договорились (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Ставка, порядок оплаты, распределение коммунальных расходов и ремонта — как раз такие условия.

Можно ли заехать в помещение до подписания основного договора?

Да, если это прописано в договоре: арендодатель передаёт помещение по акту доступа, арендатор платит за пользование. В этой части применяются правила об аренде, и платить придётся независимо от того, подписан ли основной договор.

Когда договоры аренды собираются вручную

Чтобы типовые договоры готовились без юриста

Предварительные договоры, акты и заявки на аренду повторяются из объекта в объект: меняются адрес, ставка, срок и стороны, а структура остаётся той же.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые собирают такие документы по шаблону, подставляют данные из CRM и приносят руководителю готовый файл на подпись.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»