Трехстороннее соглашение о замене стороны в договоре аренды

Когда арендатор уходит, а помещение нужно другому, договор аренды не расторгают: старый арендатор передаёт своё место новому, арендодатель соглашается, и все трое подписывают одно соглашение. Ниже — образец и разбор условий, которые защищают каждого участника.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 67 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

ООО «Северный склад», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора А. В. Смирнова, действующего на основании устава,

ООО «Ромашка», именуемое в дальнейшем «Прежний арендатор», в лице генерального директора И. И. Иванова, действующего на основании устава,

ООО «Лаванда», именуемое в дальнейшем «Новый арендатор», в лице генерального директора П. П. Петрова, действующего на основании устава,

Соглашение о замене стороны в договоре аренды

между арендодателем, прежним и новым арендатором

16 ноября 2026 г. № 3-А

Арендодатель и Прежний арендатор заключили договор аренды нежилого помещения от 12 января 2025 г. № 7 (далее — Договор). Предмет аренды — нежилое помещение общей площадью 180 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Складская, д. 4, пом. 2, кадастровый номер 77:01:0000000:1234.

С 1 декабря 2026 года Прежний арендатор выходит из Договора, а Новый арендатор принимает на себя все права и обязанности арендатора по Договору в полном объёме. Арендодатель даёт согласие на такую замену.

Задолженность Прежнего арендатора по арендной плате и коммунальным платежам на дату подписания соглашения отсутствует. Обеспечительный платёж в размере, внесённом по Договору, остаётся у Арендодателя и засчитывается в счёт обязательств Нового арендатора.

Помещение передаётся Новому арендатору по акту приёма-передачи в день подписания настоящего соглашения. Состояние помещения и показания приборов учёта на эту дату фиксируются в акте.

Настоящее соглашение вступает в силу с даты подписания и является неотъемлемой частью Договора.

Арендодатель

Генеральный директор ООО «Северный склад»

____________ / А. В. Смирнов /

Прежний арендатор

Генеральный директор ООО «Ромашка»

____________ / И. И. Иванов /

Новый арендатор

Генеральный директор ООО «Лаванда»

____________ / П. П. Петров /

Что это за документ

Замена стороны в договоре аренды — это передача места арендатора новому лицу. Арендодатель остаётся тот же, объект аренды тот же, меняется только арендатор. Договор при этом не прекращается: по п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе передать свои права и обязанности другому лицу с согласия арендодателя, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласие удобно оформить одним документом, который подписывают все трое: арендодатель, прежний и новый арендатор. Отсюда и название — трёхстороннее. В нём видно, кто уходит, кто приходит, с какой даты и с какими долгами.

Что указать в соглашении

Реквизиты договора аренды: дата, номер, объект с кадастровым номером и площадью.
Данные всех трёх сторон с полномочиями подписантов.
Дату перехода прав и обязанностей к новому арендатору.
Согласие арендодателя на замену — прямо словами, а не намёком.
Расчёты по долгам: что и на какую дату погашено, кто платит дальше.
Судьбу обеспечительного платежа: остаётся у арендодателя, возвращается прежнему арендатору или его вносит новый.
Порядок передачи помещения и показаний счётчиков по акту.
Срок аренды и условия договора, которые не меняются.

Как оформить замену стороны

Проверьте договор аренды. Посмотрите, разрешена ли передача прав с согласия арендодателя и нет ли запрета на неё. Если запрет есть, сначала получите письменное согласие на изменение этого условия.
Согласуйте условия с арендодателем. Арендодатель должен понимать, кто будет платить дальше. Обычно он просит справку о платёжеспособности нового арендатора и подтверждение, что долгов нет.
Закройте расчёты по прежнему арендатору. Сверьте арендную плату, коммунальные платежи, неустойки, если они начислены. Задолженность прежнего арендатора перед арендодателем не переходит к новому автоматически — это отдельное условие, и его надо прописать.
Решите судьбу обеспечительного платежа. Если платёж внёс прежний арендатор, стороны решают: засчитать его за нового, вернуть прежнему или новый вносит свой. Решение фиксируют в соглашении, иначе спор неизбежен.
Подпишите соглашение и акт. Помещение передают по акту в день подписания или в согласованную дату. В акте — состояние помещения, показания счётчиков, замечания.
Уведомьте тех, кому это важно. Управляющую компанию, банк, страховщика, контрагентов по договорам, привязанным к адресу. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, замену стороны регистрируют так же.

Частые ошибки

Соглашение подписывают двое — прежний и новый арендатор, — а согласия арендодателя в документе нет. Без него замена ничтожна по п. 1 ст. 615 ГК РФ.
Долг прежнего арендатора записывают на нового одной фразой «принимает все обязательства», не сверив суммы. Новый арендатор получает сюрприз при первом платеже.
Обеспечительный платёж не упоминают, и каждый считает, что деньги его.
Помещение передают без акта, а через месяц арендодатель предъявляет прежнему арендатору повреждения, которых тот не делал.
Забывают, что в договоре аренды может стоять запрет на передачу прав, и подписывают соглашение вопреки ему.
Не проверяют полномочия подписанта нового арендатора: доверенность без права подписывать такие соглашения или истёкший срок полномочий директора.

Частые вопросы

Обязательно ли согласие арендодателя на замену стороны?

Да. По п. 2 ст. 615 ГК РФ передача арендатором своих прав и обязанностей другому лицу допускается с согласия арендодателя, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Согласие удобно закрепить в соглашении или отдельным письмом.

Нужно ли расторгать старый договор аренды?

Нет. При замене стороны договор продолжает действовать в прежней редакции, меняется только арендатор. Расторжение и новый договор — другой путь: он требует новой регистрации, если договор регистрировался, и заново согласовывает все условия.

Что будет с обеспечительным платежом?

Стороны решают сами и закрепляют решение в соглашении: засчитать платёж прежнего арендатора за нового, вернуть его прежнему или потребовать новый взнос. Если условия нет, платёж остаётся у арендодателя по прежнему договору, а расчёт между арендаторами идёт отдельно.

Переходят ли к новому арендатору долги прежнего?

При передаче всех прав и обязанностей к новому арендатору могут перейти и существующие долги. Чтобы избежать спора, стороны сверяют расчёты и прямо указывают в соглашении, какие долги переходят, а какие остаются за прежним арендатором.

Нужна ли регистрация соглашения в Росреестре?

Если договор аренды недвижимости зарегистрирован в ЕГРН, соглашение о замене стороны регистрируют как изменение к нему. Если договор не подлежал регистрации, достаточно подписанного соглашения и акта.

Можно ли заменить сторону по договору субаренды?

Да, по тем же правилам: нужно согласие арендодателя по основному договору и согласие арендатора, который сдаёт помещение в субаренду. Проверьте основной договор: часто передача прав по субаренде ограничена.

Когда документы по аренде собираются вручную

Чтобы соглашения и акты собирались без переписки

Соглашение о замене стороны, акт приёма-передачи, сверка платежей — каждый документ требует данных из договора, бухгалтерии и переписки.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые собирают такие документы по шаблону, подставляют реквизиты и суммы из учётных систем и приносят руководителю готовый файл на подпись.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»