Договор о намерениях аренды нежилого помещения

Договор о намерениях аренды нежилого помещения — письменная фиксация того, о чём арендодатель и арендатор договорились до подписания основного договора: какой объект сдают, на какой срок, за какую плату и к какому числу собираются оформить аренду.

У этого документа две формы, и путать их нельзя. Свободный протокол о намерениях фиксирует планы сторон и сам по себе не обязывает заключать договор. Предварительный договор по статье 429 ГК РФ обязывает стороны заключить основной договор на условиях предварительного, и отказ от заключения можно оспорить в суде.

Если нужно закрепить договорённость всерьёз, пишите предварительный договор. Если пока согласовываете условия, проверяете помещение и документы, достаточно протокола о намерениях с оговоркой, что он не является предварительным договором.

Предварительный договор аренды нежилого помещения заключают по правилам статьи 429 ГК РФ: в нём прописывают предмет и срок основного договора, а если срок не указан, основной договор заключается в течение года с момента подписания предварительного. Обязательство заключить основной договор прекращается, если до конца срока ни одна сторона не направила другой предложение его заключить.

Задаток по предварительному договору работает только тогда, когда в нём прямо написано, что сумма является задатком. Задаток обеспечивает заключение основного договора: если основной договор не заключат по вине одной стороны, она возмещает другой стороне убытки, а при вине арендатора теряет задаток, при вине арендодателя возвращает его в двойном размере (статья 381 ГК РФ).

Обеспечительный платёж — не задаток. В свободном протоколе о намерениях безопаснее называть сумму обеспечительным платежом и прописать, при каких условиях её возвращают. Слово «задаток» без прямой оговорки в тексте суд может не признать задатком.

Договор аренды нежилого помещения на срок не менее года подлежит государственной регистрации в Росреестре (статья 651 ГК РФ); без регистрации договор не действует для третьих лиц, но связывает самих сторон: если помещение передано арендатору, он обязан платить аренду. Договор о намерениях регистрации не требует: он не переносит право владения и не меняет сведения ЕГРН.

Арендная плата у арендодателя — доход, с которого платят налог по своей системе: НДС и налог на прибыль на общей системе, налог по УСН или НДФЛ у арендодателя-физлица. Обеспечительный платёж доходом не становится, пока не зачтён в счёт аренды; у арендатора расходом он становится тоже после зачёта.

Если по протоколу о намерениях арендатор платит за осмотр, бронирование или подготовку документов, это отдельная услуга со своими документами — чеком или актом, а не арендой.