Договор на неотделимые улучшения: образец и бланк

Договор на неотделимые улучшения фиксирует, кто делает ремонт или перестройку арендованного помещения, кто платит и кому достанутся вложения при расторжении аренды. Ниже — бланк в Word и образец заполнения для арендатора, который вставляет витрину и меняет вентиляцию в арендованном помещении.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 63 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

ООО «Ромашка», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора П. П. Петрова, действующего на основании устава,

и ООО «Ладога», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора А. С. Смирнова, действующего на основании устава,

Договор на неотделимые улучшения арендованного помещения

№ 7 к договору аренды от 12 января 2026 г. № 3-А

16 ноября 2026 г. № 7

Арендодатель даёт согласие на неотделимые улучшения помещения по адресу: г. Москва, ул. Речная, д. 5, пом. 3, кадастровый номер 77:01:0000000:1234. Перечень работ: устройство витрины вместо глухой стены по фасаду, замена системы вентиляции, устройство входной группы с пандусом.

Работы выполняет Арендатор своими силами и за свой счёт. Сметная стоимость работ — 1 240 000 рублей, срок выполнения — с 1 декабря 2026 года по 28 февраля 2027 года. Работы ведутся по проекту, согласованному с Арендодателем письмом от 10 ноября 2026 г. № 21.

Стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счёт арендной платы равными частями по 124 000 рублей в месяц начиная с марта 2027 года. Арендатор направляет Арендодателю акт выполненных работ и документы об оплате, Арендодатель подписывает зачёт в течение 10 рабочих дней.

Если договор аренды прекращается до истечения срока зачёта, Арендодатель возмещает Арендатору непогашенную часть стоимости улучшений в течение 30 календарных дней со дня возврата помещения.

Приложение: смета на 6 л. в 1 экз., проект на 12 л. в 1 экз., письмо о согласовании проекта на 1 л. в 1 экз.

Арендатор

Генеральный директор ООО «Ромашка»

____________ / П. П. Петров /

Арендодатель

Директор ООО «Ладога»

____________ / А. С. Смирнов /

Что такое договор на неотделимые улучшения

Неотделимые улучшения — это работы, которые меняют арендованное имущество так, что отделить их без вреда для него уже нельзя: пристройка, витрина вместо стены, новая вентиляция, замена окон на витраж. По ст. 623 ГК РФ такие улучшения, сделанные с согласия арендодателя, арендатор вправе после прекращения договора возместить, если договором не сказано иное.

Отдельный договор на неотделимые улучшения нужен, когда стороны хотят прописать подробности: перечень работ, смету, сроки, порядок зачёта расходов в арендную плату и судьбу улучшений при досрочном расторжении. Закон отдельной формы для такого договора не устанавливает — стороны заключают его свободно по ст. 421 ГК РФ.

Что указать в договоре на неотделимые улучшения

Помещение: адрес, кадастровый номер, реквизиты договора аренды, к которому заключается договор об улучшениях.
Согласие арендодателя: прямое разрешение на конкретные работы — без него арендатор теряет право на возмещение.
Перечень работ и проект: что именно делается, по какому проекту, кто его согласовал.
Смета и сроки: сколько стоит, кто платит, с какого по какое число идут работы.
Судьба улучшений: кому они принадлежат, возмещает ли арендодатель расходы и как — деньгами или зачётом в аренду.
Порядок зачёта: сумма, срок, документы, которые арендатор передаёт для подтверждения.
Что будет при досрочном расторжении: возмещение остатка или отказ от него.
Подписи сторон с расшифровкой.

Как оформить договор на неотделимые улучшения

Получите письменное согласие арендодателя. Согласие можно оформить отдельным письмом или сразу включить в договор. Без согласия стоимость неотделимых улучшений по общему правилу не возмещается — п. 3 ст. 623 ГК.
Опишите работы точно. Не «ремонт помещения», а «устройство витрины вместо глухой стены по фасаду, замена вентиляции». Чем точнее перечень, тем меньше споров, что именно согласовано.
Приложите смету и проект. Смета даёт сумму для зачёта, проект показывает, что работы не затронут несущие конструкции и не нарушат нормы.
Пропишите порядок возмещения. Деньгами после расторжения или зачётом в аренду — выберите один вариант и распишите сумму, срок и документы.
Подпишите и храните с договором аренды. Договор об улучшениях — приложение к договору аренды. Акт выполненных работ и платёжные документы храните вместе с ним.

Частые ошибки

Работы начали без заранее оформленного согласия арендодателя — при споре будет сложнее доказать, что он согласился на улучшения. По общему правилу стоимость улучшений без согласия не возмещается.
В договоре написано «улучшения», но не перечислены работы — при споре не доказать, что согласовано именно то, что сделано.
Не указано, кому принадлежат улучшения при расторжении: арендатор считает, что ему возместят всё, арендодатель — что improvements остаются ему бесплатно.
Стоимость улучшений не подтверждена актами и платёжками — зачесть в аренду нечего.
Путают с договором подряда: подрядчик строит, а договор об улучшениях регулирует отношения арендатора и арендодателя по поводу уже арендованного имущества.

Частые вопросы

Чем договор на неотделимые улучшения отличается от договора подряда?

Договор подряда арендатор заключает с подрядчиком, который выполняет работы. Договор на неотделимые улучшения арендатор заключает с арендодателем: он фиксирует согласие на работы, судьбу улучшений и порядок возмещения. Часто нужны оба документа.

Обязательно ли согласие арендодателя?

Да, если арендатор хочет вернуть стоимость улучшений. По п. 2 и 3 ст. 623 ГК стоимость неотделимых улучшений, сделанных с согласия арендодателя, по общему правилу возмещается после прекращения аренды; без согласия она не возмещается, если закон не предусматривает иное.

Можно ли зачесть стоимость улучшений в арендную плату?

Да, если так написано в договоре. Стороны вправе договориться, что арендатор не платит аренду в течение срока, пока не покроется стоимость улучшений, или что плата уменьшается на согласованную сумму каждый месяц. Порядок зачёта и документы пропишите в договоре.

Что будет, если договор аренды расторгнут досрочно?

Зависит от условий договора. Если стоимость улучшений не успели зачесть, пропишите обязанность арендодателя вернуть остаток в срок либо прямо укажите, что остаток не возмещается. Без такого условия спор решает суд по ст. 623 ГК.

Нужно ли регистрировать договор на неотделимые улучшения?

Сам договор об улучшениях отдельной регистрации не подлежит. Но если работы меняют объект капитального строительства — например, пристройка — может понадобиться разрешение на строительство и регистрация изменений в ЕГРН. Это зависит от характера работ.

Какой срок действует договор на неотделимые улучшения?

Обычно он действует до окончания работ и полного возмещения стоимости улучшений. Пропишите срок отдельно: он может быть дольше срока аренды, если зачёт продолжается после возврата помещения.

Когда договоры и согласования съедают время

Чтобы типовые договоры собирались без ручной работы

Договоры на улучшения, акты, зачёты — каждый надо сверить со сметой, проверить суммы и передать на подпись. В компании, где таких документов десятки в месяц, это часы работы юриста и бухгалтера.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые собирают такие документы по шаблону, сверяют суммы со сметой и приносят руководителю готовый пакет на подпись.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»