Дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды

Договор аренды нежилого помещения на срок год и больше подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Пока срок идёт, стороны связаны его условиями, а когда он заканчивается — аренда прекращается, если не договорились иначе.

Продление оформляют дополнительным соглашением к договору. Это тот же документ, что и любое изменение договора: по п. 1 ст. 452 ГК РФ его заключают в той же форме, что и сам договор. Для аренды здания или помещения на срок от года — письменно и с регистрацией.

Слова «пролонгация» в Гражданском кодексе нет, но на смысл это не влияет: соглашение о пролонгации договора аренды — то же самое, что соглашение о продлении. Главное — чтобы из текста было понятно, что договор продолжает действовать, а не что в нём переписали пункт о сроке.

Суды различают два разных действия: продление договора и изменение его условия о сроке. Если написать «изложить пункт 4.1 в новой редакции» и поставить новую дату окончания, это выглядит как изменение договора, и тогда может встать вопрос о его перерегистрации и о том, действовал ли договор непрерывно.

Безопаснее формулировка о продлении: «Стороны продлевают срок действия договора на такой-то срок — с такой-то даты по такую-то». Так видно, что воля сторон была продолжить аренду, а не переписать её условия.

Ещё один довод в пользу продления: если договор аренды недвижимости заключали на срок меньше года и он не регистрировался, продление соглашением на такой же срок не делает его долгосрочным — он по-прежнему краткосрочный. А вот если в соглашении прямо увеличить первоначальный срок так, что совокупный перевалит за год, договор может потребовать регистрации.