Договор аренды недвижимости

Договор аренды недвижимости передаёт помещение или здание во временное пользование за плату. Ниже — образец и разбор условий, из-за которых сделка потом разваливается: предмет, срок, регистрация, платежи и ремонт.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 64 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

г. Москва

«16» ноября 2026 г.

Договор аренды недвижимости

нежилого помещения

№ 14-А

ООО «Ромашка» в лице генерального директора П. П. Петрова, действующего на основании устава, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ООО «Лютик» в лице генерального директора И. И. Иванова, действующего на основании устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора. 1.1. Арендодатель передаёт Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 240 кв. м, кадастровый номер 77:01:0000000:1234, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 10, пом. 3, для размещения офиса.

1.2. Передача объекта оформляется актом приёма-передачи, который подписывают обе стороны и который является неотъемлемой частью договора.

2. Срок аренды. 2.1. Срок аренды — 5 лет с даты подписания акта приёма-передачи. 2.2. Договор подлежит государственной регистрации в Росреестре; расходы на регистрацию несёт Арендатор.

3. Арендная плата. 3.1. Арендная плата составляет 180 000 рублей в месяц, НДС не облагается. 3.2. Плата вносится не позднее 10-го числа текущего месяца. 3.3. Коммунальные платежи Арендатор оплачивает по счетам поставщиков отдельно.

4. Обязанности сторон. 4.1. Арендодатель передаёт объект в состоянии, пригодном для использования по назначению, в срок до 1 декабря 2026 года. 4.2. Арендатор поддерживает помещение в исправном состоянии, проводит текущий ремонт и не производит перепланировку без письменного согласия Арендодателя.

5. Прочие условия. 5.1. Споры по договору рассматривает Арбитражный суд города Москвы. 5.2. Договор составлен в трёх экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

Арендодатель

Генеральный директор ООО «Ромашка»

____________ / П. П. Петров /

Арендатор

Генеральный директор ООО «Лютик»

____________ / И. И. Иванов /

Что такое договор аренды недвижимости

По договору аренды арендодатель передаёт арендатору недвижимость во временное владение и пользование или во временное пользование за плату (ст. 606 ГК РФ). Для зданий и сооружений действует отдельная статья 650 ГК РФ, для земельных участков — статья 22 Земельного кодекса.

Договор аренды недвижимости на срок больше года, а также любой договор, где хотя бы одна сторона — юридическое лицо, заключают в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Образец выше — рабочая основа: замените реквизиты, характеристики объекта и суммы, а спорные условия согласуйте до подписания, а не после.

Что согласовать до подписания

Предмет: вид объекта, адрес, кадастровый номер, площадь и назначение использования. Без этих данных договор не считают заключённым.
Срок: бессрочный, на определённый срок или с автоматическим продлением. От срока зависит, нужна ли регистрация.
Арендная плата: размер, что в неё входит, срок внесения и порядок пересмотра. Коммунальные платежи лучше вынести отдельным пунктом.
Ремонт: кто платит за текущий и капитальный, что считается улучшением и как компенсируются неотделимые улучшения.
Передача: акт приёма-передачи с показаниями счётчиков и описанием состояния объекта.
Ответственность: пени за просрочку платы и за просрочку возврата помещения.
Расторжение: срок предупреждения, основания для одностороннего отказа и судьба обеспечительного платежа.

Как заключить договор аренды недвижимости

Проверьте право собственности. Закажите выписку из ЕГРН на объект и сверьте собственника с тем, кто подписывает договор. Если подписывает представитель — проверьте доверенность.
Согласуйте существенные условия. Предмет, срок и плата. Если объект в залоге у банка или в общей долевой собственности, получите согласие залогодержателя или остальных собственников.
Осмотрите объект. Зафиксируйте состояние, показания счётчиков и недостатки в акте приёма-передачи. Фотографии приложите к акту.
Подпишите договор и акт. Подпишите договор в нужном числе экземпляров и передайте объект по акту. С этого момента арендатор пользуется помещением, а арендодатель получает плату.
Зарегистрируйте, если нужно. Договор на срок больше года регистрируют в Росреестре. Заявление может подать одна из сторон, но документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью обеих сторон.

Когда договор аренды регистрируют в Росреестре

Договор аренды недвижимости на срок больше года считается оформленным только после государственной регистрации. Договор на меньший срок регистрировать не нужно, но если стороны фактически пользуются объектом дольше года, суд может признать отношения арендой без регистрации — со всеми последствиями для обеих сторон.

Росреестр принимает заявление в электронном виде: через сайт ведомства или портал госуслуг. Файлы подают в формате PDF/A и подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью обе стороны. Заявление может подать одна из сторон.

Долгосрочный договор аренды: что учесть

Срок больше года — регистрация обязательна, без неё договор не считается заключённым.
Индексация платы: зафиксируйте процент и периодичность, иначе пересматривать сумму придётся через суд.
Капитальный ремонт и неотделимые улучшения: пропишите, кто их делает и как арендатор получает компенсацию.
Право на продление: условие о преимущественном праве арендатора на новый срок или об автоматическом продлении.
Расторжение: для долгосрочного договора пропишите основания и срок предупреждения — за месяц, за три, за полгода.
Смена собственника: при продаже объекта аренда сохраняет право пользования на условиях договора (ст. 617 ГК РФ).

Частые вопросы

Нужно ли регистрировать договор аренды недвижимости на 11 месяцев?

Нет. Договор аренды здания, сооружения или нежилого помещения на срок менее года регистрировать не нужно. Договор на год и более подлежит регистрации. Если после окончания срока арендатор продолжает пользоваться объектом без возражений арендодателя, договор по общему правилу возобновляется на неопределённый срок.

Можно ли сдать помещение в субаренду?

Можно с письменного согласия арендодателя. Ответственным по договору перед арендодателем остаётся арендатор, а к субаренде применяются те же правила, что к аренде (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Что будет, если арендатор не платит?

Если плата не внесена больше двух раз подряд, арендодатель вправе требовать расторжения договора в суде (ст. 619 ГК РФ). До суда нужно направить письменное предупреждение о необходимости погасить долг.

Можно ли передать права по договору другому лицу?

Перенаём — передачу прав и обязанностей другому лицу — возможен только с согласия арендодателя. Без согласия сделку могут признать недействительной.

Что делать, если собственник продал помещение?

Аренда сохраняется на условиях договора: новый собственник становится арендодателем (ст. 617 ГК РФ). Расторгнуть договор из-за смены собственника нельзя, если иное не предусмотрено договором.

Когда договоров много и каждый со своими условиями

Чтобы аренда не держалась на памяти собственника

Условия аренды, сроки оплаты и продления легко теряются, когда объектов больше пяти: один договор на почте, второй в переписке, третий в папке у бухгалтера.

Я собираю ИИ-агентов, которые разбирают договоры, вытаскивают сроки и суммы, проверяют их по вашим правилам и напоминают о продлении и оплате.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»