Конструктор договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения — сделка, по которой одна сторона передаёт другой помещение во временное владение и пользование за плату. Форма письменная: устная договорённость аренду не порождает.

Конструктор собирает договор из частей, которые суд проверяет в первую очередь: предмет с данными, позволяющими точно определить помещение (п. 3 ст. 607 ГК РФ), срок и его регистрация, плата, сроки и порядок расчётов, распределение расходов на содержание, ремонт, возврат помещения. Каждый пункт ниже — отдельный шаг конструктора.

Договор аренды нежилого помещения на срок от одного года подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор на 11 месяцев регистрировать не нужно — это законный способ обойтись без процедуры, но при продлении на новый срок регистрация снова не требуется, если срок каждого договора меньше года.

За регистрацию платят государственную пошлину: её размер установлен ст. 333.33 НК РФ и зависит от того, кто обращается — организация или физическое лицо. Пошлину платит сторона, обратившаяся за регистрацией, если договор не возлагает это на другую сторону.

Передачу здания или сооружения оформляют передаточным актом или другим подписанным сторонами документом; при прекращении аренды возврат оформляют по тем же правилам (ст. 655 ГК РФ). Для помещения правило о регистрации применяют по аналогии: помещение — часть здания.

Арендная плата — существенное условие договора аренды здания или сооружения (ст. 654 ГК РФ). Для помещения её определяют так же: без согласованного размера платы договор не заключён. Плата может состоять из постоянной части и переменной — за коммунальные услуги и эксплуатацию.

Коммунальные платежи удобно вынести отдельно: арендатор оплачивает их по счетам снабжающих организаций или по показаниям счётчиков. Если включить их в арендную плату, при росте тарифов арендодатель теряет деньги, а при падении потребления арендатор платит лишнее.

Повышение арендной платы по общему правилу допускается не чаще одного раза в год, если договор не устанавливает иное (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Если в договоре написано «арендодатель вправе повышать плату», но не указан порядок и периодичность, суд может признать такое условие неопределённым.

Текущий ремонт арендатор делает за свой счёт, капитальный — арендодатель, если договор не распределяет это иначе (ст. 616 ГК РФ). В договоре полезно перечислить, что относится к капитальному ремонту: замена инженерных систем, кровли, несущих конструкций.

Согласуйте неотделимые улучшения с арендодателем. Если арендатор сделал их за свой счёт с согласия арендодателя, стоимость возмещают после прекращения договора, если договор не предусматривает иное (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Если согласия не было, компенсации не будет, а арендодатель вправе потребовать привести помещение в прежнее состояние.

При возврате помещение передают по акту в состоянии, в котором получили, с учётом нормального износа. Акт приёма-передачи при возврате защищает обе стороны: арендодатель фиксирует повреждения, арендатор — что помещение сдано и претензий нет.