Договор купли-продажи объекта незавершённого строительства: образец и бланк

Объект незавершённого строительства продают по обычному договору купли-продажи недвижимости: недострой — это недвижимая вещь, если на нём выполнены работы по фундаменту или аналогичные. Ниже — образец договора и бланк, а также что проверить до подписания и как зарегистрировать переход права.

Бланк в WordWord, 12 КБ Образец в WordWord, 13 КБ Образец в PDFPDF, 76 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

г. Москва

7 ноября 2026 г.

Договор купли-продажи объекта незавершённого строительства

Общество с ограниченной ответственностью «Стройбаза», именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице генерального директора А. В. Смирнова, действующего на основании устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Северный квартал», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора И. П. Кузнецовой, действующей на основании устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Продавец передаёт в собственность Покупателю объект незавершённого строительства с кадастровым номером 77:01:0000000:1234, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Промышленная, д. 12, стр. 3, площадью 3 480 кв. м, степенью готовности 42 %, назначение: нежилое здание, принадлежащий Продавцу на праве собственности на основании договора аренды земельного участка от 14.03.2022 № 7 и разрешения на строительство от 20.05.2023 № 77-01-000000-2023, о чём в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от 02.09.2024 № 77:01:0000000:1234-77/001/2024-5.

1.2. Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0000000:987 с площадью 5 200 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для строительства административных зданий. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве аренды по договору от 14.03.2022 № 7 на срок до 13.03.2032. Права и обязанности арендатора по этому договору переходят к Покупателю с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

1.3. Покупатель осмотрел Объект до подписания договора. Состояние Объекта и объём выполненных работ указаны в акте осмотра от 30.10.2026, который является приложением к договору.

2. Цена и порядок расчётов

2.1. Цена Объекта составляет 48 000 000 рублей, в том числе НДС по ставке 22 % — 8 655 737,70 рубля.

2.2. Покупатель перечисляет цену в течение 10 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект на расчётный счёт Продавца, указанный в договоре.

3. Передача Объекта

3.1. Продавец передаёт Объект Покупателю по передаточному акту в течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности.

3.2. С даты подписания передаточного акта обязанности по содержанию Объекта, охране и страхованию несёт Покупатель.

4. Заверения и обязанности сторон

4.1. Продавец заверяет, что Объект не заложен, не сдан в аренду, не обременён правами третьих лиц, не является предметом судебного спора и не включён в конкурсную массу.

4.2. Продавец передаёт Покупателю проектную и исполнительную документацию по Объекту, разрешение на строительство и документы о технологическом присоединении к сетям в течение 10 рабочих дней с даты подписания договора.

4.3. Покупатель обязуется использовать Объект и земельный участок в соответствии с видом разрешённого использования и требованиями разрешения на строительство до ввода Объекта в эксплуатацию.

5. Переход права и регистрация

5.1. Право собственности на Объект переходит к Покупателю с даты государственной регистрации перехода права в Едином государственном реестре недвижимости.

5.2. Заявление о государственной регистрации перехода права подают обе стороны. Расходы на регистрацию несёт Покупатель.

6. Ответственность и споры

6.1. За просрочку передачи Объекта Продавец уплачивает Покупателю неустойку в размере 0,1 % цены Объекта за каждый день просрочки.

6.2. Споры стороны разрешают переговорами, а при недостижении согласия — в Арбитражном суде города Москвы.

7. Заключительные положения

7.1. Договор вступает в силу с даты подписания и действует до полного исполнения сторонами обязательств.

7.2. Договор составлен в трёх экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному для каждой стороны и один для органа регистрации прав.

Продавец

Генеральный директор ООО «Стройбаза»

____________ / А. В. Смирнов /

Покупатель

Генеральный директор ООО «Северный квартал»

____________ / И. П. Кузнецова /

Когда недострой продают по договору купли-продажи

Объект незавершённого строительства — здание, строение или сооружение, строительство которого не завершено. Закон относит его к недвижимому имуществу, если на объекте полностью выполнены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Такой объект может быть предметом договора купли-продажи: ограничений на его приобретение и переход прав гражданское законодательство не устанавливает. Продают его по правилам параграфа 1 и параграфа 7 главы 30 ГК РФ — как обычную недвижимость.

Обычный договор купли-продажи подходит, когда покупатель достраивает объект своими силами. Если продавец привлекает деньги на достройку и передаёт результат позже, оформляют договор купли-продажи будущей недвижимой вещи — это другой документ.

Что проверить у продавца до подписания

Право собственности на объект в ЕГРН: запись должна быть, иначе переход права зарегистрировать нельзя.
Обременения: залог, арест, аренда, права третьих лиц — выписка из ЕГРН и заверения продавца.
Земельный участок под объектом: право продавца на него, срок аренды, вид разрешённого использования и возможность достройки.
Разрешение на строительство и его срок действия: без действующего разрешения достройка станет самовольной.
Проектная и исполнительная документация, заключения экспертизы, документы о подключении к сетям.
Степень готовности и объём фактически выполненных работ — по кадастровому учёту и акту осмотра.
Банкротство и судебные споры продавца: сделка с должником может быть оспорена.

Что указать в договоре

Кадастровый номер, адрес, площадь, назначение и степень готовности объекта — так предмет определяют однозначно.
Основание права собственности продавца и запись в ЕГРН.
Сведения о земельном участке: кадастровый номер, право продавца, что переходит покупателю.
Цену и порядок расчётов, в том числе с привязкой платежа к регистрации перехода права.
Порядок передачи: срок, передаточный акт, кто несёт расходы на содержание до передачи.
Заверения продавца об обременениях и спорах.
Суд, который рассмотрит спор, и ответственность за просрочку.

Как оформить сделку

Соберите документы. Выписка из ЕГРН на объект и участок, правоустанавливающие документы, разрешение на строительство, технический план, устав и решение о назначении директора у каждой стороны.
Подпишите договор. Проверьте паспортные и регистрационные данные сторон, полномочия подписантов и полное совпадение описания объекта с ЕГРН.
Подайте документы в Росреестр. Заявление подают обе стороны; через МФЦ или в электронном виде с усиленной квалифицированной электронной подписью. Пошлина — по Налоговому кодексу, её платит покупатель, если договором не предусмотрено иное.
Дождитесь регистрации. Право собственности переходит к покупателю с даты государственной регистрации в ЕГРН. До неё покупатель собственником не становится.
Примите объект. Подпишите передаточный акт, примите документацию, ключи и охрану. С этой даты содержание объекта — забота покупателя.

Частые ошибки

Описание объекта не совпадает с ЕГРН: другая площадь, степень готовности или адрес — регистратор приостановит сделку.
Не проверен земельный участок: аренда заканчивается раньше, чем покупатель успеет достроить.
Проверьте срок действия разрешения на строительство. Разрешение, выданное прежнему правообладателю участка, по общему правилу сохраняет действие при переходе прав; сведения о переходе нужно оформить в установленном порядке.
В договоре нет заверений об обременениях, и покупатель узнаёт о залоге после регистрации.
Платёж передают до регистрации без обеспечения — при отказе в регистрации деньги придётся возвращать через суд.
Не передана исполнительная документация: новому застройщику приходится заново обследовать конструкции.

Частые вопросы

Обязательно ли нотариальное удостоверение договора?

Нотариальная форма для купли-продажи объекта незавершённого строительства законом не установлена. Нотариус обычно нужен при продаже доли в праве собственности на объект. Например, удостоверение не требуется, если все участники долевой собственности продают свои доли по одной сделке.

Когда покупатель становится собственником?

С даты государственной регистрации перехода права в ЕГРН. Подписание договора и передаточного акта собственности не даёт.

Можно ли продать недострой, если право на него не зарегистрировано?

Нет. Переход права возможен, только когда право собственности уже возникло у продавца и записано в ЕГРН.

Нужно ли платить НДС при продаже недостроя?

Продажа объекта незавершённого строительства сама по себе не освобождается от НДС. Налог рассчитывают с учётом режима продавца и применимых к сделке правил. Отказ от освобождения по этой операции закон не предусматривает.

Что будет с арендой земельного участка после продажи?

При продаже объекта к покупателю переходят права и обязанности арендатора участка, занятого объектом и необходимого для его использования, если закон или договор не предусматривают иное. Условия аренды стоит прописать в договоре.

Можно ли купить недострой в ипотеку?

Банки кредитуют такие сделки реже, чем готовое жильё, и требуют действующее разрешение на строительство, проект и оценку объекта. Условия кредита определяет банк.

Что делать, если регистратор приостановил сделку?

Устранить причину: уточнить описание объекта, донести согласие залогодержателя или недостающие документы. Срок приостановки и порядок обжалования установлены Законом № 218-ФЗ.

Пока сделка идёт, стройка не должна стоять

Чтобы документы по объекту не тормозили работу

Сделка с недостроем тянет за собой проект, разрешения, акты и переписку с подрядчиками. Руководитель тратит на это дни, а стройка ждёт.

Я собираю ИИ-агентов, которые разбирают такие документы, сверяют реквизиты и сроки и приносят готовую сводку к решению.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»