Безвозмездный договор аренды нежилого помещения между физическим лицом и ИП: образец

Помещение собственника-физлица передаётся предпринимателю бесплатно: по договору это безвозмездное пользование, а не аренда. Ниже — бланк и заполненный образец договора с ИП, с оговорками, которые удерживают сделку в рамках ссуды.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 73 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

г. Москва

7 ноября 2026 г.

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

между физическим лицом и индивидуальным предпринимателем

№ 3-БП

Гражданин Российской Федерации Иванов Пётр Сергеевич, паспорт серии 45 12 № 345678, выдан ОВД района Хамовники г. Москвы 12.03.2012, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Льва Толстого, д. 10, кв. 25, именуемый в дальнейшем «Ссудодатель», с одной стороны, и индивидуальный предприниматель Смирнова Анна Викторовна, ОГРНИП 315770000123456, ИНН 770512345678, зарегистрированная по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 5, кв. 8, именуемая в дальнейшем «Ссудополучатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1.1. Ссудодатель передаёт, а Ссудополучатель принимает в безвозмездное пользование нежилое помещение общей площадью 48,6 кв. м, кадастровый номер 77:01:0004012:1234, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 14, строение 2, помещение II, этаж 1, комнаты 3–6, для размещения швейной мастерской.

1.2. Помещение принадлежит Ссудодателю на праве собственности, о чём в Едином государственном реестре недвижимости 20.05.2019 сделана запись регистрации № 77:01:0004012:1234-77/011/2019-2.

1.3. Помещение передаётся по акту приёма-передачи, который подписывают обе стороны и который является неотъемлемой частью договора.

2.1. Плата за пользование помещением не взимается.

2.2. Ссудополучатель оплачивает коммунальные услуги, электроэнергию и связь по счетам ресурсоснабжающих организаций и вывоз мусора по отдельному счёту. Эти платежи не являются платой за пользование помещением.

3.1. Ссудополучатель обязуется использовать помещение по назначению, поддерживать его в исправном состоянии и за свой счёт проводить текущий ремонт.

3.2. Капитальный ремонт, перепланировка и переоборудование помещения проводятся только с письменного согласия Ссудодателя.

3.3. Ссудополучатель не вправе передавать помещение в пользование третьим лицам, в том числе по договору субаренды или безвозмездного пользования.

4.1. Договор заключён на срок 11 месяцев и действует с 7 ноября 2026 года по 6 октября 2027 года.

4.2. Каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц.

5.1. Ссудодатель отвечает за недостатки помещения, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при передаче.

6.1. Договор составлен в трёх экземплярах: по одному для каждой стороны и один для органа регистрации прав, если регистрация требуется.

Приложение: акт приёма-передачи помещения на 1 л. в 2 экз.

Ссудодатель

П. С. Иванов

____________ / /

Ссудополучатель

ИП А. В. Смирнова

____________ / /

Почему это договор безвозмездного пользования, а не аренды

Аренда по статье 606 ГК РФ всегда предполагает плату: арендодатель передаёт имущество за деньги. Если помещения передают бесплатно, закон называет такую сделку безвозмездным пользованием, или ссудой, — глава 36 ГК РФ. Поэтому в названии документа пишут «безвозмездное пользование», а не «безвозмездная аренда»: второго термина в кодексе нет.

Стороны те же, что и в аренде: собственник-физлицо и предприниматель. Разница в цене. Условие о том, что плата не взимается, обязательно: без него договор превращается в аренду с неназванной ценой, и налоговая посчитает плату по рыночной.

Что указать в договоре

Стороны: паспортные данные собственника и реквизиты ИП — ОГРНИП, ИНН, адрес регистрации.
Помещение: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, номера комнат, назначение — нежилое. Без этих данных предмет не определён и договор не заключён.
Право собственности: запись в ЕГРН, чтобы у предпринимателя не возникло сомнений в правомочиях ссудодателя.
Условие о безвозмездности: плата за пользование не взимается.
Распределение расходов: коммунальные платежи, электричество, связь, вывоз мусора — кто платит и по каким счетам.
Срок и порядок отказа: бессрочный договор каждая сторона расторгает, предупредив другую сторону за месяц, если в договоре не установлен другой срок.
Порядок ремонта и запрет передачи помещения третьим лицам без согласия собственника.
Акт приёма-передачи с показаниями счётчиков и описанием состояния помещения.

Налоги у предпринимателя: что важно знать

Помещение, полученное в безвозмездное пользование, — это доход в натуральной форме. По статье 41 НК РФ экономическую выгоду учитывают по рыночной стоимости. На УСН предприниматель включает в доход рыночную стоимость безвозмездного пользования за отчётный период; на общей системе — тоже, по правилам статьи 211 НК РФ.

Бесплатное пользование не освобождает от коммунальных платежей: если счета выставлены на собственника, предприниматель либо перечисляет ему деньги, либо заключает прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями. В договоре это прописывают прямо.

НДФЛ у собственника-физлица возникает только при получении дохода. При безвозмездной передаче помещения дохода нет: он появится, если предприниматель начнёт платить за пользование или собственник получит выгоду иным способом.

Страховые взносы с безвозмездного пользования не начисляют: выплат в пользу работников здесь нет.

Когда нужна регистрация в Росреестре

Договор безвозмездного пользования обычным нежилым помещением не требует государственной регистрации независимо от срока. Для отдельных объектов, например объектов культурного наследия, действуют специальные правила. Без записи в ЕГРН такой договор для третьих лиц не действует.

На срок меньше года договор регистрировать не нужно. Поэтому в образце срок 11 месяцев: он позволяет обойтись без регистрации, но не даёт предпринимателю твёрдой защиты, если собственник передумает. Для долгосрочного пользования стороны могут заключить договор на нужный срок; регистрация договора ссуды обычного нежилого помещения не требуется.

Чем рискует предприниматель

Собственник-физлицо может продать помещение. При продаже помещения к новому собственнику переходят права по ранее заключённому договору безвозмездного пользования, а его право на помещение обременяется правами ссудополучателя.

Предприниматель вкладывает деньги в ремонт и оборудование, а при отказе от договора компенсацию не получит, если в договоре её нет. Улучшения, отделимые без вреда, он забирает, неотделимые — передаёт собственнику, если стороны не договорились иначе.

Налоговая может проверить рыночную стоимость пользования и доначислить налог, если предприниматель не отразил доход. Оценку лучше приложить к договору: отчёт об оценке рыночной арендной платы снимает спор о размере дохода.

Частые вопросы

Можно ли назвать документ «безвозмездный договор аренды»?

Назвать можно, но по сути это безвозмездное пользование. Аренда по статье 606 ГК РФ — сделка за плату. Суды смотрят на содержание: если платы нет, применяют главу 36 ГК РФ о ссуде, независимо от заголовка.

Нужно ли ИП платить налог с бесплатного пользования?

Да. Право пользования чужим имуществом бесплатно — доход в натуральной форме, его оценивают по рыночной стоимости. На УСН доход учитывают в отчётном периоде, на общей системе — по правилам статьи 211 НК РФ.

Кто платит за коммунальные услуги?

Тот, на кого выставлены счета. Если договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены собственником, предприниматель возмещает ему платежи, и это не считается платой за пользование. Если предприниматель заключает прямые договоры, платит напрямую.

Можно ли передать помещение в субаренду?

Только с письменного согласия собственника. При безвозмездном пользовании передача третьим лицам по общему правилу запрещена, если договор не разрешает её прямо.

Что будет, если договор не зарегистрировать на срок больше года?

Договор ссуды обычного нежилого помещения не нужно регистрировать из-за срока более года. При продаже помещения права нового собственника обременяются правами ссудополучателя по ранее заключённому договору.

Можно ли расторгнуть договор досрочно?

От бессрочного договора каждая сторона вправе отказаться, предупредив другую за месяц, если договор не устанавливает другой срок. От договора с указанным сроком в таком порядке вправе отказаться ссудополучатель, если договор не предусматривает иное. Это правило статьи 699 ГК РФ.

Когда документы и расчёты по аренде и ссуде идут через ИИ

Агент, который готовит договоры и сверяет реквизиты

Договоры безвозмездного пользования, акты и счета по коммунальным платежам собираются вручную: реквизиты помещения, паспортные данные, показания счётчиков. Ошибка в кадастровом номере или ОГРНИП возвращает документ на переделку.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые собирают такие документы по шаблону, сверяют реквизиты с ЕГРН и выпиской ЕГРИП и приносят готовый пакет на подпись.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»