Договор аренды жилого помещения между юридическими лицами

Две организации могут заключить договор аренды квартиры или дома: по статье 671 ГК РФ жилое помещение предоставляют юрлицу во владение и пользование, а жить в нём будут граждане. Ниже — образец такого договора и разбор условий, из-за которых он чаще всего разваливается.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 68 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

г. Москва

10 января 2027 г.

Договор аренды жилого помещения

между юридическими лицами

№ 3/2027

ООО «Квартал» в лице генерального директора Сергеева Андрея Петровича, действующего на основании устава, именуемое Арендодатель, и ООО «Вектор» в лице генерального директора Ильиной Марии Сергеевны, действующей на основании устава, именуемое Арендатор, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора. Арендодатель передаёт Арендатору во владение и пользование жилое помещение — квартиру общей площадью 74,5 кв. м, кадастровый номер 77:01:0000000:0000, по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 10, принадлежащую Арендодателю на праве собственности. Помещение предоставляется для проживания в нём работников Арендатора и членов их семей.

2. Срок аренды — с 10 января 2027 года по 9 января 2028 года. Если ни одна сторона не заявит об отказе за 30 календарных дней до окончания срока, договор продлевается на тот же срок.

3. Арендная плата — 95 000 рублей в месяц, включает плату за пользование помещением и коммунальные услуги, кроме электроэнергии и связи, которые Арендатор оплачивает по счетам. Плата вносится до 5-го числа текущего месяца на расчётный счёт Арендодателя.

4. Арендодатель передаёт помещение по акту в течение 3 рабочих дней со дня подписания договора. Акт подписывают представители сторон; в акте указывают показания счётчиков и состояние помещения.

5. Арендатор обязан использовать помещение только для проживания граждан, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, вносить плату в срок, не проводить перепланировку без письменного согласия Арендодателя. Текущий ремонт и содержание помещения Арендатор обеспечивает своими силами и за свой счёт.

6. Арендодатель обязан передать помещение в состоянии, пригодном для проживания, проводить капитальный ремонт, оплачивать взносы на капитальный ремонт и налог на имущество.

7. Арендатор вправе вселять в помещение работников и членов их семей с письменным уведомлением Арендодателя; список проживающих — приложение к договору.

8. За просрочку арендной платы Арендатор платит пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

9. Договор расторгается по соглашению сторон или по требованию одной стороны при существенном нарушении другой стороной; об отказе от договора сторона предупреждает за 30 календарных дней.

10. Адреса и реквизиты сторон указаны ниже. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

Арендодатель

Генеральный директор ООО «Квартал»

____________ / А. П. Сергеев /

Арендатор

Генеральный директор ООО «Вектор»

____________ / М. С. Ильина /

Почему между организациями это аренда, а не наём

По статье 671 ГК РФ жилое помещение предоставляют гражданину по договору найма, а юридическому лицу — по договору аренды или иному договору. Поэтому между двумя компаниями подписывают именно договор аренды жилого помещения.

Вторая часть той же статьи ставит жёсткое условие: организация может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Склад, офис или переговорная в квартире — уже не то использование, о котором говорит закон, и налоговая инспекция при проверке это заметит.

Что указать в договоре

Стороны и подписантов: полные наименования, ОГРН, ИНН, должность и фамилию того, кто подписывает, — руководителя или представителя по доверенности.
Жилое помещение: адрес, кадастровый номер, площадь, вид — квартира или жилой дом, — и запись о праве собственности арендодателя.
Назначение: проживание работников арендатора и членов их семей, с приложением со списком проживающих.
Срок: даты начала и окончания, порядок продления.
Арендная плата: размер, что в неё входит, срок и способ оплаты, порядок пересмотра.
Передача помещения: срок и акт приёма-передачи с показаниями счётчиков и описанием состояния.
Обязанности по ремонту и содержанию: кто платит за текущий и капитальный ремонт, кто вносит взносы на капремонт и платит налог на имущество.
Ответственность за просрочку платы и порядок расторжения.
Реквизиты и подписи сторон.

Как оформить договор

Проверьте право собственности. Закажите выписку из ЕГРН: арендодателем должен быть собственник или лицо, которому собственник дал право сдавать помещение. Если действует представитель, проверьте доверенность.
Зафиксируйте назначение. Напишите в договоре, что помещение предоставляется для проживания работников арендатора, и приложите список проживающих. Так видно, что организация использует квартиру по статье 671 ГК РФ.
Опишите плату. Разделите плату за пользование и коммунальные платежи или прямо укажите, что входит в сумму. Отдельно решите, кто платит за электроэнергию, связь и капремонт.
Передайте помещение по акту. В акте зафиксируйте показания счётчиков, состояние мебели и техники, комплект ключей. Без акта спор о том, что было сломано, решает суд, а не документ.
Подпишите и храните. Два экземпляра с подписями руководителей или представителей по доверенности. Копии акта и приложений — у каждой стороны.

Частые ошибки

Договор найма вместо аренды: между организациями подписывают аренду, иначе путаются стороны и их права.
В договоре не сказано, что помещение жилое и используется для проживания граждан, — тогда назначение приходится доказывать.
Арендодатель — не собственник и без доверенности: договор может быть признан недействительным.
Нет акта приёма-передачи: неясно, в каком состоянии помещение получил арендатор.
Плата не разделена: споры о том, входили ли коммунальные услуги в сумму, тянутся месяцами.
Договор подписал сотрудник без доверенности: у арендатора нет уверенности, что сделка обязательна для арендодателя.

Частые вопросы

Можно ли юридическому лицу арендовать квартиру у другого юридического лица?

Да. Статья 671 ГК РФ прямо допускает предоставление жилого помещения юрлицу во владение и пользование по договору аренды. Жить в квартире будут граждане — работники арендатора и члены их семей.

Нужна ли государственная регистрация такого договора?

Договор аренды недвижимости на срок год и более подлежит государственной регистрации по статье 651 ГК РФ. Договор на меньший срок регистрировать не нужно. Без регистрации долгосрочный договор не считается заключённым для третьих лиц.

Кто платит налог на имущество и взносы на капремонт?

Налог на имущество платит собственник — арендодатель. Взносы на капитальный ремонт по статье 158 ЖК РФ несёт собственник помещения, если договором не переложено иное. Условия о том, кто фактически возмещает эти расходы, стороны прописывают в договоре.

Можно ли поселить в квартиру не работников арендатора?

Можно, если это не противоречит назначению, указанному в договоре. Надёжнее перечислить проживающих в приложении и обновлять список при заселении новых людей.

Что будет, если в квартире устроят офис?

Это нарушение условия статьи 671 ГК РФ о проживании граждан и обычно — условий договора. Арендодатель вправе требовать расторжения договора, а у налоговой инспекции появляется вопрос о характере использования помещения.

Нужно ли согласие собственника, если квартира в залоге у банка?

Да, если ипотечный договор запрещает сдачу без согласия залогодержателя. Такое условие встречается в кредитных договорах, и его нарушение даёт банку право требовать досрочного возврата кредита.

Договор готов, а кто проверяет исполнение

Чтобы условия договора не держались на памяти менеджера

Сроки оплаты, показания счётчиков, продление и список проживающих легко пропустить, когда аренда одна, и невозможно — когда их десятки.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые следят за такими договорами: напоминают о сроке оплаты и продления, собирают показания счётчиков, готовят письма и складывают всё в CRM.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»