Никита Малов.

Основатель и управляющий партнёр
аналитической компании ДОВОДАналитика рынков · OSINT

Факты. Решения.
Развитие бизнеса.

Договор залога недвижимого имущества: образец и форма

Договор залога недвижимого имущества — он же договор ипотеки — фиксирует, какой объект недвижимости обеспечивает долг и что кредитор вправе с ним сделать, если долг не вернут. Ниже — образец и разбор условий, без которых договор не зарегистрируют.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 11 КБ Образец в PDFPDF, 64 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

г. Москва

Залогодатель: ООО «Ромашка», ИНН 7700000000, ОГРН 1157700000000, адрес: 101000, г. Москва, ул. Примерная, д. 1

Залогодержатель: ПАО Банк «Пример», ИНН 7700000001, адрес: 101000, г. Москва, ул. Банковская, д. 2

Договор залога недвижимого имущества (ипотеки)

между залогодателем и залогодержателем

«___» __________ 20__ г. № ____

1. Предмет договора. Залогодатель передаёт в залог залогодержателю недвижимое имущество: нежилое помещение площадью 320 кв. м, кадастровый номер 77:01:0000000:0000, адрес: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, пом. 5. Право собственности залогодателя подтверждено записью в ЕГРН.

2. Обеспеченное обязательство. Залог обеспечивает исполнение обязательств по кредитному договору от «___» __________ 20__ г. № ____: возврат основного долга, уплату процентов, неустойки и возмещение судебных издержек. Срок исполнения обязательства — «___» __________ 20__ г.

3. Стоимость предмета залога по соглашению сторон — ____________ рублей.

4. Залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога при неисполнении обеспеченного обязательства в порядке, установленном законом.

5. Договор вступает в силу с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН.

Залогодатель

Генеральный директор ООО «Ромашка»

____________ / И. И. Иванов /

Залогодержатель

Представитель ПАО Банк «Пример» по доверенности № 5 от 01.02.2026

____________ / П. П. Петров /

Что такое договор залога недвижимого имущества

Договор залога недвижимого имущества по закону называют договором об ипотеке: недвижимость остаётся у собственника, но при неисполнении долга кредитор вправе получить удовлетворение из её стоимости. Регулируют его Гражданский кодекс (ст. 334–358) и Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Договор о залоге объекта недвижимости — тот же документ, только названный иначе. Договор об ипотеке заключают письменно. Саму ипотеку регистрируют в ЕГРН: с момента регистрации возникает залог недвижимости (п. 2 ст. 339 ГК, ст. 10 и ст. 19 закона об ипотеке).

Что обязательно указать в договоре

  • Предмет залога: наименование объекта, кадастровый номер, адрес, площадь, а для права аренды — срок и реквизиты договора аренды (ст. 9 закона об ипотеке).
  • Оценку предмета залога — по соглашению сторон; для банка обычно нужен отчёт оценщика.
  • Существо, размер и срок исполнения обеспеченного обязательства: кредитный договор, сумма, проценты, дата возврата.
  • Указание, у кого остаётся предмет залога, — по общему правилу у залогодателя.
  • Права залогодержателя и порядок обращения взыскания на предмет залога.
  • Подписи сторон и реквизиты; для юридического лица — данные о полномочиях подписанта.

Как оформить договор залога недвижимости

  1. Проверьте объект. Закажите выписку из ЕГРН: собственник, обременения, аресты. Заложить можно только то, что принадлежит залогодателю.
  2. Согласуйте условия с кредитором. Сумма долга, проценты, срок и стоимость залога — эти цифры стороны фиксируют в договоре, а не в отдельном соглашении.
  3. Подпишите договор. Составьте договор в письменной форме в трёх экземплярах: залогодателю, залогодержателю и для регистрации.
  4. Зарегистрируйте ипотеку. Подайте документы в Росреестр — через МФЦ или нотариуса. Ипотека возникает с момента внесения записи в ЕГРН.
  5. Проверьте запись. Получите выписку из ЕГРН с записью об ипотеке — она подтверждает, что залог возник.

Когда нужен нотариус

По общему правилу договор залога недвижимости удостоверять у нотариуса не нужно. Нотариальное удостоверение обязательно, если залогом обеспечивают обязательство по договору, который сам подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 339 ГК), а также при залоге доли в праве общей собственности на недвижимость, кроме случаев, прямо названных в ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Если залогодатель — участник общества и закладывает долю в уставном капитале ООО, договор тоже удостоверяет нотариус (п. 2 ст. 22 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ).

Частые ошибки

  • В договоре нет кадастрового номера или адреса объекта — Росреестр вернёт документы без регистрации.
  • Не указан размер и срок обеспеченного обязательства — договор не соответствует ст. 9 закона об ипотеке.
  • Стороны подписали договор, но не зарегистрировали ипотеку, — залог не возник.
  • Залогодатель не собственник объекта или не получил согласие супруга, если объект в совместной собственности.
  • В договоре нет порядка обращения взыскания — споры о нём уходят в суд и затягивают возврат долга.

Частые вопросы

Чем договор залога недвижимого имущества отличается от договора об ипотеке?

Ничем: ипотека — это и есть залог недвижимости. Разные названия одного документа, требования к форме и регистрации одинаковые.

Обязательно ли регистрировать договор залога недвижимости?

Да. Ипотека возникает с момента внесения записи в ЕГРН (п. 2 ст. 339 ГК, ст. 19 закона об ипотеке). Без этой записи залог недвижимости не возникнет.

Можно ли заложить недвижимость без согласия супруга?

Если объект в совместной собственности супругов, на сделку нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст. 35 Семейного кодекса). Без него сделку могут оспорить.

Что будет, если должник не вернёт кредит?

Залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога: по общему правилу через суд, а во внесудебном порядке — если это предусмотрено договором или законом. Вырученные деньги идут на погашение долга.

Можно ли заложить объект, который уже в залоге?

Последующий залог допускается, если предыдущий договор его не запрещает. Залогодержатели выстраиваются по очерёдности, и новый кредитор должен знать о предыдущем залоге.

Когда залог нужен под сделку или кредит

Чтобы документы для залога собирались без задержек

Договор залога, выписки из ЕГРН, отчёт об оценке и согласия — на каждую сделку уходит несколько дней переписки и проверок. Ошибка в кадастровом номере возвращает документы из Росреестра, и срок сделки сдвигается.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые собирают такие комплекты по шаблону, сверяют реквизиты объекта и данные сторон и приносят готовый пакет на подпись.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»

Другие образцы