Никита Малов.

Основатель и управляющий партнёр
аналитической компании ДОВОДАналитика рынков · OSINT

Факты. Решения.
Развитие бизнеса.

Согласие залогодержателя на заключение договора аренды

По общему правилу заложенную недвижимость можно сдать в аренду без согласия банка, если срок аренды не превышает срок обеспеченного ипотекой обязательства, а цели использования соответствуют назначению объекта. Иное может быть предусмотрено законом или договором об ипотеке. Ниже — образец такого согласия и порядок оформления.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 11 КБ Образец в PDFPDF, 64 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

Исх. № 118 от 16 ноября 2026 г.

Залогодателю — ООО «Ромашка»

ИНН 7701234567, ОГРН 1157746123456

Согласие залогодержателя на заключение договора аренды

недвижимого имущества, находящегося в залоге

16 ноября 2026 г.

Публичное акционерное общество «Банк Северный» (залогодержатель) сообщает о согласии на заключение ООО «Ромашка» (залогодателем) договора аренды нежилого помещения общей площадью 420 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Складская, д. 12, пом. 3, кадастровый номер 77:01:0000000:1234, находящегося в залоге по договору об ипотеке от 14 марта 2024 г. № И-2024/77.

Существенные условия аренды: арендатор — ООО «Логистик Плюс», ИНН 7709876543; срок аренды — с 1 декабря 2026 г. по 30 ноября 2031 г.; арендная плата — 480 000 рублей в месяц; назначение — склад и офис, что соответствует назначению помещения.

Согласие выдано при условии, что арендатор письменно уведомлён о залоге помещения. Права арендатора и залогодержателя при обращении взыскания определяются законом и условиями договора аренды.

Согласие действует до 30 ноября 2031 г. и может быть отозвано до заключения договора аренды. Согласие подписано электронной подписью и предназначено для представления в орган регистрации прав.

Залогодержатель

Управляющий директор департамента

____________ / залоговых операций /

Когда согласие залогодержателя обязательно

Правило задаёт статья 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По общему правилу залогодатель сдаёт заложенное имущество в аренду без согласия залогодержателя при двух условиях: срок пользования не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, а имущество используют по назначению.

Второй случай, когда согласие нужно, — договор об ипотеке. В нём право сдавать объект в аренду могут исключить или ограничить условиями. Тогда без письменного согласия банка аренда незаконна, даже если срок короткий.

Третий случай — регистрация. Если договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации и согласие требуется, его представляют в Росреестр вместе с договором: без документа регистрацию приостановят, а затем могут отказать (п. 5 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости).

Что указать в согласии

  • Кто даёт согласие: полное наименование залогодержателя, а для банка — ещё и лицензия, если её указывают в его бланке.
  • Кому: залогодатель — наименование, ИНН, ОГРН.
  • Предмет залога: адрес, площадь, кадастровый номер и реквизиты договора об ипотеке.
  • Существенные условия аренды: арендатор, срок, размер платы, назначение использования.
  • Условия согласия: уведомление арендатора о залоге, сохранение прав банка при обращении взыскания.
  • Срок действия согласия и порядок отзыва до заключения договора.
  • Подпись уполномоченного лица с расшифровкой и дата.

Как получить согласие

  1. Проверьте договор об ипотеке. Найдите пункт о сдаче имущества в аренду: там написано, нужно ли согласие и в какой форме его выдают.
  2. Сверьте срок аренды со сроком ипотеки. Если аренда короче обеспеченного ипотекой обязательства и назначение объекта не меняется, согласие по общему правилу не нужно.
  3. Направьте банку заявление. Приложите проект договора аренды, выписку из ЕГРН и сведения об арендаторе. Банк проверяет арендатора и условия сделки.
  4. Получите письменное согласие. Согласие оформляют на бланке банка или отдельным документом с подписью уполномоченного лица; электронную подпись принимают.
  5. Приложите согласие к документам на регистрацию. Если договор аренды регистрируют, согласие подают в Росреестр вместе с заявлением и договором.

Что будет без согласия

Сам договор аренды, заключённый без нужного согласия, по общему правилу не признают недействительным: закон устанавливает другие последствия. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если требование не исполнено — обратить взыскание на предмет ипотеки (п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке, подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ).

Для арендатора риск в другом: если аренду предоставили после заключения договора об ипотеке без согласия залогодержателя, права арендатора при обращении взыскания прекращаются в момент, установленный пунктом 2 статьи 40 Закона об ипотеке. Поэтому арендатору выгодно проверить, есть ли на объекте ипотека и дал ли банк согласие.

Если банк обратился в суд за обращением взыскания, а договор аренды заключён в обход условий ипотеки, суд признаёт такую аренду не соответствующей статье 40 Закона об ипотеке. Верховный Суд указывал это по договору аренды заложенного имущества на 25 лет с правом выкупа, заключённому в банкротстве без согласия залогодержателя.

Частые вопросы

Нужно ли согласие банка, если аренда короче ипотеки?

По общему правилу нет, если имущество используют по назначению и договор об ипотеке не требует согласия. Если договор об ипотеке право сдавать объект в аренду исключил или ограничил, согласие нужно независимо от срока.

В какой форме банк выдаёт согласие?

Письменной. Обычно это письмо на бланке банка с подписью уполномоченного лица; для Росреестра принимают документ с электронной подписью. Устное одобрение менеджера силы не имеет.

Можно ли отозвать согласие?

Да, до заключения договора аренды. После заключения отзыв не прекращает аренду: стороны связаны договором, а банк защищает свои права другими способами.

Что проверяет банк перед согласием?

Условия аренды и надёжность арендатора, назначение использования объекта, размер платы и срок. Банку важно, чтобы аренда не мешала обратить взыскание и не снижала стоимость залога.

Платит ли залогодатель банку за согласие?

Закон плату не устанавливает. Условия и комиссии определяет договор об ипотеке и тарифы банка; проверьте их до подачи заявления.

Согласования с банком тянутся неделями

Чтобы заявки и согласования не терялись в переписке

Заявка на согласие, проект договора, ответ банка и документы для регистрации идут по нескольким адресам. Часть писем теряется, сроки сдвигаются, сделка стоит.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые собирают такие пакеты по шаблону, следят за ответами банка и приносят руководителю готовый комплект с отметкой, чего не хватает.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»

Другие образцы