Договор безвозмездного пользования нежилым помещением между физ лицом и ИП

Физлицо передаёт ИП своё нежилое помещение в безвозмездное пользование — по договору ссуды. Собственник не получает дохода, а предприниматель получает выгоду и платит с неё налог. Ниже — образец договора и разбор, что указать, чтобы не спорить с инспекцией.

Бланк в WordWord, 12 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 71 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

г. Москва

«12» января 2027 г.

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

между физическим лицом и индивидуальным предпринимателем

№ 1/2027

Гражданин Иванов Пётр Сергеевич, паспорт серии 45 12 № 345678, выдан ОВД района Хамовники г. Москвы 14.03.2015, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 5, кв. 12, именуемый в дальнейшем «Ссудодатель», с одной стороны, и индивидуальный предприниматель Смирнов Алексей Викторович, ОГРНИП 324770000000001, ИНН 770123456789, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Мира, д. 10, кв. 3, именуемый в дальнейшем «Ссудополучатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1.1. Ссудодатель передаёт, а Ссудополучатель принимает в безвозмездное пользование нежилое помещение общей площадью 48,6 кв. м, кадастровый номер 77:01:0000000:1234, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 5, помещение II, этаж 1 (далее — Помещение). 1.2. Помещение принадлежит Ссудодателю на праве собственности, запись в ЕГРН от 20.05.2019 № 77:01:0000000:1234-77/001/2019-1. 1.3. Помещение передаётся для использования под магазин непродовольственных товаров.

2.1. Договор заключён на срок 11 месяцев, с 12 января 2027 года по 11 декабря 2027 года. 2.2. Если ни одна из сторон не заявит об отказе за 30 дней до окончания срока, договор считается продлённым на тот же срок на тех же условиях.

3.1. Пользование Помещением является безвозмездным. Плата за пользование не взимается. 3.2. Ссудополучатель оплачивает коммунальные услуги, электроэнергию, вывоз мусора и иные расходы на содержание Помещения по счетам ресурсоснабжающих организаций и управляющей компании. 3.3. Ссудодатель оплачивает налог на имущество физических лиц и взносы на капитальный ремонт.

4.1. Ссудополучатель обязан использовать Помещение по назначению, поддерживать его в исправном состоянии, проводить текущий ремонт за свой счёт. 4.2. Капитальный ремонт Помещения проводит Ссудодатель, если иное не согласовано сторонами. 4.3. Ссудополучатель не вправе передавать Помещение в пользование третьим лицам, сдавать его в субаренду или вносить в уставный капитал без письменного согласия Ссудодателя.

5.1. Помещение передаётся по акту приёма-передачи, который подписывают обе стороны. Акт является неотъемлемой частью договора. 5.2. При возврате Помещения стороны подписывают акт возврата с указанием состояния Помещения.

6.1. Ссудодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив Ссудополучателя за 1 месяц, если иной срок не установлен законом. 6.2. Ссудополучатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив Ссудодателя за 1 месяц. 6.3. Договор прекращается при отчуждении Помещения Ссудодателем, если новый собственник не согласился сохранить договор.

7.1. Договор вступает в силу с момента подписания и действует до исполнения сторонами обязательств. 7.2. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны, имеющих равную юридическую силу. 7.3. Споры разрешаются путём переговоров, при недостижении согласия — в суде по месту нахождения Помещения.

Ссудодатель

Иванов П. С.

____________ / _________________ /

Ссудополучатель

ИП Смирнов А. В.

____________ / _________________ /

Что это за договор

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением между физлицом и ИП — это договор ссуды по статье 689 ГК РФ. По нему собственник передаёт помещение предпринимателю в пользование, а тот ничего за это не платит.

Стороны: ссудодатель — гражданин, ссудополучатель — индивидуальный предприниматель. Если помещение передаёт ИП, а принимает физлицо или другой ИП, договор устроен так же, меняются только реквизиты и налоговые последствия.

От аренды договор отличается именно отсутствием платы. Это главное, что проверяют при спорах и при налоговом контроле: если деньги за пользование фактически перечисляют, договор переквалифицируют в аренду со всеми налогами.

Что указать в договоре

Стороны: паспортные данные собственника-физлица, ОГРНИП и ИНН предпринимателя, адреса регистрации.
Помещение: адрес, площадь, кадастровый номер, запись в ЕГРН. Без точных данных предмет не согласован.
Назначение: под что ИП будет использовать помещение — склад, магазин, кабинет, мастерская.
Срок: дата начала и окончания, порядок продления.
Безвозмездность: прямая фраза о том, что плата за пользование не взимается.
Коммунальные платежи: кто платит за свет, воду, отопление, вывоз мусора, взносы на капремонт.
Ремонт: текущий и капитальный — кто и за чей счёт.
Право передавать помещение третьим лицам и порядок согласия собственника.
Возврат: по акту, в каком состоянии.
Расторжение: срок предупреждения для каждой стороны, судьба договора при продаже помещения.

Как оформить передачу

Проверьте право собственности. Закажите выписку из ЕГРН: ссудодатель должен быть собственником или действовать по доверенности. Иначе договор не даст ИП никакой защиты.
Составьте договор. Возьмите образец и подставьте данные помещения. Если помещение в долевой собственности, нужны подписи всех собственников или согласие остальных.
Подпишите акт приёма-передачи. В акте опишите состояние помещения, показания счётчиков, что остаётся у ИП. Акт — доказательство, что помещение передано.
Проверьте, не нужно ли согласие. Если помещение в залоге у банка или в аренде у третьего лица, сначала получите письменное согласие залогодержателя или арендатора.
Учтите налоги у ИП. С первого дня пользования у предпринимателя возникает внереализационный доход — его надо отразить в книге учёта и в декларации по УСН.

Налоги: кто и что платит

У ссудодателя-физлица дохода нет: он ничего не получает, поэтому НДФЛ с безвозмездной передачи не возникает. Налог на имущество физлиц он платит как обычно — по уведомлению ФНС.

У ИП на УСН безвозмездное пользование чужим имуществом — внереализационный доход по пункту 8 статьи 250 НК РФ. Доход считают по рыночной цене аренды похожего помещения и признают не разово, а в течение срока договора — поквартально.

Если ИП на патенте или на НПД, правило иное: доход по безвозмездному пользованию в базу этих режимов не попадает. Уточните режим до подписания, чтобы потом не пересчитывать налог.

Коммунальные платежи, которые ИП платит по счетам напрямую, его доходом не становятся: он возмещает расходы, а не получает выгоду.

Частые ошибки

В договоре написано «аренда», а плата не взимается — при споре суд смотрит на суть, но путаница в названии мешает.
Нет акта приёма-передачи — ИП не может доказать, что помещение ему передали именно в таком состоянии.
Не указано назначение — ИП открывает в помещении не то, что согласовал собственник, и получает претензию.
Собственник забыл сообщить покупателю о договоре ссуды: при продаже помещения к новому собственнику переходят права по договору, а помещение остаётся обременённым правами ссудополучателя.
ИП не отражает внереализационный доход на УСН — инспекция доначисляет налог, пени и штраф.

Частые вопросы

Можно ли заключить такой договор между родственниками?

Да. Родство не запрещает безвозмездную передачу. Но если ИП на УСН, у него всё равно возникает внереализационный доход по рыночной цене аренды — родство от налога не освобождает.

Нужно ли регистрировать договор в Росреестре?

Договор ссуды нежилого помещения на срок меньше года регистрировать не нужно. Договор ссуды нежилого помещения не нужно регистрировать только потому, что он заключён на год или дольше. Для объектов культурного наследия и других случаев, прямо указанных в законе, действуют специальные правила.

Платит ли ИП НДС с безвозмездного пользования?

На УСН безвозмездное пользование имуществом не облагается НДС, если ИП не признан плательщиком НДС по порогу дохода. На общей системе передачи имущества в безвозмездное пользование — операция, облагаемая НДС по правилам статьи 149 НК РФ, за исключениями.

Можно ли передать помещение ИП, если оно в ипотеке?

Можно. Проверьте договор ипотеки: по общему правилу согласие банка не требуется, если срок пользования не превышает срок обеспеченного обязательства, а помещение используют по назначению. Договор или закон могут установить иные условия.

Что будет, если ИП фактически платит собственнику деньги?

Инспекция может переквалифицировать договор в аренду: у физлица появится доход, облагаемый НДФЛ, а у ИП — расходы на аренду. Название договора не спасёт, если есть платежи.

Как считать рыночную цену аренды для налога?

Берут цены на похожие помещения в том же районе: объявления, отчёты оценщика, данные Росстата. Цену фиксируют в справке-расчёте, чтобы при проверке было чем подтвердить сумму дохода.

Договор составлен, а налоги считаются вручную

Чтобы доход от безвозмездного пользования считался сам

Безвозмездное пользование даёт ИП внереализационный доход каждый квартал — его нужно оценить по рынку и отразить в учёте. Вручную это забывается, и инспекция доначисляет налог с пенями.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые собирают такие расчёты по шаблону, сверяют суммы с рыночными ценами и приносят бухгалтеру готовый документ.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»