Никита Малов.

Основатель и управляющий партнёр
аналитической компании ДОВОДАналитика рынков · OSINT

Факты. Решения.
Развитие бизнеса.

Договор аренды с физ лицом: образец и что учесть

Договор аренды с физлицом — обычная сделка: собственник сдаёт помещение, машину или оборудование, а арендатор платит и удерживает НДФЛ. Ниже — образец, обязательные пункты и порядок расчётов.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 65 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

г. Москва

«16» ноября 2026 г.

Договор аренды нежилого помещения

между физическим лицом и организацией

№ 14-А

Гражданин Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 № 123456, выдан ОВД района Хамовники г. Москвы 01.02.2010, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 2, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ООО «Ромашка», ИНН 7701234567, в лице генерального директора Петрова Петра Петровича, действующего на основании устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 45 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, пом. 5, кадастровый номер 77:01:0000000:1234.

2. Срок аренды — с 01.12.2026 по 31.10.2027. Договор вступает в силу с даты подписания.

3. Арендная плата составляет 80 000 рублей в месяц. Плата вносится не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца на счёт Арендодателя. НДФЛ удерживает Арендатор как налоговый агент.

4. Арендатор обязуется использовать помещение по назначению, поддерживать его в исправном состоянии, за свой счёт проводить текущий ремонт. Арендодатель обязуется передать помещение по акту приёма-передачи.

5. За просрочку арендной платы Арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

6. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Приложение: акт приёма-передачи помещения.

Арендодатель

Иванов И. И.

____________ / _________________ / подпись / /

Арендатор

ООО «Ромашка», генеральный директор

____________ / Петров П. П. /

Что такое договор аренды с физлицом

Договор аренды с физическим лицом — соглашение, по которому собственник-гражданин передаёт своё имущество во временное владение и пользование другому лицу за плату. Правила главы 34 ГК РФ применяются к такой сделке так же, как и к аренде между организациями: особого статуса у арендодателя-физлица нет.

Отличается только налоговая сторона. Если арендатор — организация или ИП, он становится налоговым агентом по НДФЛ: удерживает налог из арендной платы и перечисляет в бюджет. Страховые взносы на выплаты по договору аренды имущества не начисляются, потому что это не оплата труда и не договор подряда.

Обязательные условия договора аренды

  • Предмет: точное описание имущества — адрес, площадь, кадастровый номер для недвижимости или VIN и данные ПТС для автомобиля. Без этого договор не считается заключённым.
  • Срок: дата начала и окончания. Если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок.
  • Арендная плата: размер, валюта, порядок и сроки внесения. Можно предусмотреть индексацию.
  • Порядок передачи имущества: акт приёма-передачи с описанием состояния и показаний счётчиков.
  • Распределение расходов: кто платит за коммунальные услуги, капитальный и текущий ремонт, страхование.
  • Ответственность сторон: пени за просрочку платежа, порядок возмещения ущерба.
  • НДФЛ: указание, что арендатор удерживает налог из арендной платы и перечисляет его в бюджет.

Как составить договор аренды недвижимости

  1. Проверьте право собственности. Запросите выписку из ЕГРН: арендодатель должен быть собственником или иметь полномочия от него. Для автомобиля — ПТС и СТС.
  2. Опишите предмет. Укажите адрес, площадь, кадастровый номер, а для машины — марку, модель, VIN, год выпуска. Чем точнее описание, тем меньше споров.
  3. Согласуйте плату и сроки. Зафиксируйте сумму, дату платежа и способ перечисления. Если плата состоит из постоянной и переменной части, опишите обе.
  4. Определите, кто платит НДФЛ. Если арендатор — организация или ИП, он налоговый агент: удерживает НДФЛ по прогрессивной шкале от 13 % до 22 % в зависимости от годовой налоговой базы и перечисляет в бюджет. Если арендатор — физлицо, арендодатель сам декларирует доход.
  5. Подпишите акт приёма-передачи. В акте опишите состояние имущества и показания счётчиков. С этого момента имущество считается переданным.

Частые вопросы

Кто платит НДФЛ при аренде у физлица?

Если арендатор — организация или ИП, он налоговый агент: удерживает НДФЛ из арендной платы при каждой выплате и перечисляет в бюджет. Арендодатель получает сумму за вычетом налога. Если арендатор — физлицо, арендодатель сам платит НДФЛ и подаёт декларацию 3-НДФЛ.

Нужно ли платить страховые взносы с арендной платы?

Нет. Выплаты по договору аренды имущества не облагаются страховыми взносами, потому что это не вознаграждение за труд и не договор подряда. Это подтверждают письма Минфина.

Можно ли заключить договор аренды с физлицом на автомобиль?

Да. Правила главы 34 ГК РФ применяются к аренде любого имущества, включая транспорт. В договоре укажите марку, модель, VIN, год выпуска, а также порядок допуска к управлению и страхование.

Нужно ли регистрировать договор аренды недвижимости?

Договор аренды недвижимости на срок год и более подлежит государственной регистрации в Росреестре. Если срок меньше года, регистрация не требуется.

Можно ли изменить арендную плату?

Да, если это предусмотрено договором. По общему правилу размер платы может меняться не чаще одного раза в год, если иное не установлено соглашением сторон.

Читать в журнале

Когда договоров много и каждый нужно проверить

Чтобы типовые договоры собирались без ошибок

Каждый договор аренды с физлицом требует проверки: паспортных данных, права собственности, ставки НДФЛ, сроков платежей. При потоке сделок это отнимает часы.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые собирают договоры по шаблону, сверяют данные с документами и приносят на подпись готовый комплект.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»

Другие образцы