Акт разграничения эксплуатационной ответственности арендатора и арендодателя

Акт разграничения эксплуатационной ответственности фиксирует, где заканчивается зона арендодателя и начинается зона арендатора: какие сети, оборудование и участки помещения кто обслуживает, ремонтирует и отвечает за аварии. Ниже — бланк и образец заполнения для офиса в бизнес-центре.

Бланк в WordWord, 11 КБ Образец в WordWord, 12 КБ Образец в PDFPDF, 65 КБ

Проверка актуальности

Проверьте документ перед подписанием

Законы меняются быстрее, чем бланки в интернете: образцы составляют в разное время, и обновить их все не успевает никто. Чтобы документ работал на вас сегодня, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сам возьмёт этот образец, сверит его с действующей редакцией законов и пришлёт, что поправить.

Образец заполнения

ООО «Ромашка», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора П. П. Петрова, действующего на основании устава,

и ООО «Лютик», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора И. И. Иванова, действующего на основании устава,

Акт разграничения эксплуатационной ответственности

по договору аренды нежилого помещения от 12 января 2026 г. № 7-А

16 ноября 2026 г. № 3

Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 320 кв. м на третьем этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Строителей, д. 15, пом. 312.

Граница балансовой принадлежности проходит по клеммам вводного автоматического выключателя в электрощите № 3-12 на этаже. Электрооборудование и кабельные линии до этой границы, включая вводной выключатель, эксплуатирует Арендодатель, после границы — Арендатор.

Граница по водоснабжению и водоотведению проходит по первым отключающим устройствам на вводах в помещение. Стояки, общедомовые задвижки и приборы учёта на вводе обслуживает Арендодатель, разводку внутри помещения и санитарно-техническое оборудование — Арендатор.

Систему вентиляции и кондиционирования до приточных и вытяжных диффузоров в помещении обслуживает Арендодатель, внутренние воздуховоды после диффузоров, местные кондиционеры и фильтры — Арендатор.

Арендатор не вправе без письменного согласия Арендодателя менять схему подключения, устанавливать дополнительное оборудование и вмешиваться в работу общедомовых сетей. Работы на сетях до границы Арендатор не проводит.

Арендодатель устраняет аварии на своих сетях в срок не более 24 часов с момента уведомления, Арендатор — на своих. О каждой аварии сторона сообщает другой стороне в тот же день по телефону и письмом на адрес электронной почты, указанный в договоре.

Акт составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны, и является приложением к договору аренды.

Приложение: схема разграничения сетей на 1 л. в 1 экз.

Арендодатель

Генеральный директор ООО «Ромашка»

____________ / П. П. Петров /

Арендатор

Директор ООО «Лютик»

____________ / И. И. Иванов /

Зачем нужен акт разграничения эксплуатационной ответственности

Договор аренды описывает, что арендатор снимает помещение и сколько платит. Кто чинит стояк, кто меняет сгоревший автомат в щите, кто отвечает за потоп у соседей снизу — договор часто умалчивает. Акт разграничения закрывает именно эту часть: он проводит границу между зонами и расписывает обязанности по каждой инженерной системе.

Акт — приложение к договору аренды, и его условия работают так же, как условия самого договора. Если авария случилась на сетях арендодателя, расходы и ущерб ложатся на него; если на сетях арендатора — на арендатора. Без акта спор решает суд по тому, кто фактически владеет сетями, и исход непредсказуем для обеих сторон.

Что зафиксировать в акте

Адрес и характеристики помещения: этаж, номер, площадь — те же, что в договоре аренды.
Границу балансовой принадлежности по каждой системе: электроснабжение, вода и канализация, отопление, вентиляция, слаботочные сети, лифты и общее имущество здания.
Кто обслуживает и ремонтирует оборудование до границы и после неё.
Кто платит за поверку и замену приборов учёта.
Порядок согласования работ: что арендатор не вправе менять без письменного согласия арендодателя.
Сроки устранения аварий и порядок уведомления другой стороны.
Схему сетей с отмеченной границей — приложением к акту.

Как составить акт

Возьмите договор и техническую документацию. Выпишите из договора аренды помещение и срок, из технического паспорта и схем здания — вводы, щиты, стояки и приборы учёта.
Пройдите помещение с представителем арендодателя. Осмотрите щит, вводы воды, вентиляцию и счётчики. Отметьте, где физически заканчивается зона арендодателя.
Опишите границу по каждой системе. Формулируйте через конкретное устройство: клеммы автомата, первое отключающее устройство на вводе, диффузоры вентиляции. Общие слова «до помещения» дают повод для спора.
Распределите ремонт и аварии. По каждой системе укажите, кто обслуживает участок и в какой срок устраняет аварию.
Приложите схему. Нанесите на план этажа сети и границу, подпишите схему обеими сторонами.
Подпишите акт в двух экземплярах. Один экземпляр — арендодателю, второй — арендатору; отметьте получение на своём экземпляре.

Частые ошибки

Граница описана словами «до помещения» без привязки к устройству — при аварии обе стороны понимают её по-своему.
В акте нет прибора учёта: непонятно, кто отвечает за его поверку и замену, а расход по неисправному счётчику потом делят в споре.
Не учтено общее имущество здания: стояки, лифты, кровля, фасад — арендатор ошибочно считает, что чинит их он.
Акт подписан без осмотра помещения: на бумаге сети в порядке, а на деле вводной автомат неисправен.
Нет сроков устранения аварий — арендатор неделями ждёт ремонта, хотя без акта этот срок тоже не установлен.

Частые вопросы

Обязателен ли акт разграничения эксплуатационной ответственности по закону?

Для аренды нежилого помещения закон отдельного обязательного акта не устанавливает: стороны оформляют его как приложение к договору, чтобы распределить обязанности. Для подключения к сетям и для отдельных видов деятельности свои требования устанавливают правила ресурсоснабжающих организаций и технические регламенты — их условия и переносят в акт.

Чем акт разграничения отличается от акта приёма-передачи помещения?

Акт приёма-передачи фиксирует, что помещение передано арендатору и в каком состоянии. Акт разграничения отвечает на другой вопрос: кто эксплуатирует сети и оборудование и где проходит граница зон. Обычно оба акта подписывают в один день, но это два разных документа.

Кто отвечает, если прорвало трубу на границе зон?

Ответственность определяет акт: участок до границы обслуживает арендодатель, после — арендатор. Если точное место аварии спорно, вызывают представителей обеих сторон и ресурсоснабжающую организацию и составляют акт осмотра. Кто возместит ущерб соседям, определяют по обстоятельствам аварии и правилам ответственности за причинение вреда; акт разграничения помогает установить обязанности сторон по обслуживанию сети.

Можно ли изменить акт, если арендатор поставил своё оборудование?

Да. Дополнительное оборудование и новые подключения согласуют с арендодателем письменно, а изменения вносят дополнением к акту или новым актом с той же схемой. Без согласования ответственность за подключённое оборудование остаётся на арендаторе.

Нужно ли прикладывать схему сетей?

Схема снимает большинство споров: на ней видно, где проходит граница и какие устройства к какой зоне относятся. Схему подписывают обе стороны и указывают в акте как приложение с числом листов.

Когда акты и согласования отнимают время у руководителя

Чтобы типовые документы собирались без вас

Акты разграничения, приложения к договорам и согласования собираются вручную: сверить с договором, проверить реквизиты, отправить на подпись. На потоке аренды это часы работы.

Я настраиваю ИИ-агентов, которые собирают такие документы по шаблону, подставляют данные из договора и приносят руководителю готовый файл на подпись.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»