Расчёт дисконтирования аренды в Excel

Дисконтирование — это пересчёт будущих платежей в сегодняшние деньги. Аренда за 24 месяца — это не одна сумма, а поток: платёж через месяц, через два и так далее. Рубль через год стоит меньше рубля сегодня, потому что сегодняшний рубль можно вложить под процент. Дисконтирование отвечает на вопрос: сколько нужно положить сегодня под ставку, чтобы из этой суммы получился весь будущий поток платежей.

Приведённая стоимость аренды — это сумма всех платежей по договору, пересчитанная на дату начала аренды. Она нужна, когда сравнивают два варианта: длинный договор с низкой ставкой и короткий с высокой, аренду с эскалацией и без, покупку помещения и аренду. Без дисконтирования сравнивают несопоставимые суммы: 2,4 млн ₽ за два года и 1,2 млн ₽ за год — это не одно и то же, если годовые ставки разные.

В бухгалтерском учёте аренды дисконтирование обязательно только тогда, когда арендатор признаёт предмет аренды в качестве права пользования активом и обязательство по аренде. При аренде до 12 месяцев и при малоценном предмете аренды (до 300 000 ₽) он вправе этого не делать и признавать арендные платежи расходом. Когда арендатор признаёт право пользования активом, по ФСБУ 25/2018 он оценивает обязательство по аренде как приведённую стоимость будущих арендных платежей по ставке, заложенной в договоре, а если её нет — по ставке привлечения заёмных средств. Для управленческих расчётов дисконтирование применяют по желанию — чтобы видеть реальную стоимость договора.

1. Заведите ставку. В ячейке B1 — эффективная годовая ставка, например 12 %. В B2 пересчитайте её в месячную: =(1+B1)^(1/12)−1. Если ставка номинальная годовая с ежемесячным начислением, месячная = B1/12.

2. В ячейке B3 — платёж в месяц, в B4 — число месяцев. Если платёж в начале месяца, он идёт на дату начала, и первый период не дисконтируется.

3. В ячейке B5 — приведённая стоимость: =ПС(B2; B4; −B3; 0; 0). Для платежа в начале месяца последний аргумент — 1: =ПС(B2; B4; −B3; 0; 1).

4. Проверка по формуле: =B3*(1−(1+B2)^(−B4))/B2 — результат совпадёт с ПС.

5. Чтобы увидеть, как меняется стоимость при другой ставке, постройте таблицу подстановки: в столбце — ставки от 5 % до 25 % с шагом 1 %, рядом — формула ПС со ссылкой на ставку. Получится кривая: чем выше ставка, тем ниже приведённая стоимость.

6. Если платежи разные (например, растут на 5 % в год), дисконтируйте каждый отдельно: в строке с номером месяца формула =Платеж/(1+$B$2)^A, где A — номер месяца. Сумма по столбцу — PV. Для потока с разными платежами есть функция ЧПС (NPV), но она дисконтирует с конца первого периода, поэтому для платежа в начале месяца её результат нужно умножить на (1+ставка).

Ставка дисконтирования — это цена денег для вас. Три ориентира: ставка по кредиту, которым вы бы финансировали аренду; доходность, которую вы могли бы получить, вложив деньги в другой проект; ставка привлечения заёмных средств, если считаете по ФСБУ 25/2018.

Если в договоре аренды есть ставка, по которой стороны согласовали проценты, берите её. Если ставки нет, для управленческого расчёта подойдёт ставка по вашему кредиту или ставка рефинансирования плюс премия за риск. Не смешивайте номинальную и эффективную ставку: если в Excel делите годовую на 12, это номинальная ставка с ежемесячным начислением; если пересчитываете через корень 12-й степени — эффективная. Разница на длинных сроках заметна.