Расчёт приведённой стоимости арендных платежей для целей применения ФСБУ 25/2018

Введите сумму равного платежа, число месяцев аренды и ставку дисконтирования. Калькулятор покажет приведённую стоимость будущих арендных платежей на дату признания, номинальную сумму платежей и разницу между ними — то есть сколько процентов по аренде вы заплатите за весь срок.

Результат

Приведённая стоимость будущих платежей: 1 129 151,60 ₽
Номинальная сумма платежей: 1 200 000 ₽
Разница с номиналом: 70 848,40 ₽

Равные платежи в конце каждого месяца, первая оплата через месяц. Ставку и состав будущих платежей определяет пользователь. Приведённая стоимость будущих платежей: 1 129 151,60 ₽.

Приведённая стоимость — это обязательство по аренде на дату признания. Право пользования активом шире: в него входят первоначальные прямые затраты, авансы и оценочные обязательства по демонтажу, и их прибавляют к результату вручную.

Что требует ФСБУ 25/2018 от арендатора

С 2022 года арендатор признаёт у себя право пользования активом и обязательство по аренде. Право пользования — это как бы купленный на срок аренды актив, а обязательство — долг перед арендодателем за пользование им.

Обязательство по аренде оценивают по приведённой стоимости будущих арендных платежей — п. 14 и п. 15 ФСБУ 25/2018. Номинальные суммы платежей складывать нельзя: рубль, который вы отдадите через три года, стоит меньше рубля сегодняшнего. Поэтому будущие платежи дисконтируют, то есть приводят к дате начала аренды.

Что входит в арендные платежи

В расчёт берут платежи за пользование предметом аренды по договору: фиксированные суммы, переменные суммы, которые зависят от индекса или ставки, сумму выкупа, если арендатор собирается выкупить предмет, и то, что арендатор заплатит по гарантиям ликвидационной стоимости.

Не входят в арендные платежи: НДС и другие возмещаемые налоги, коммунальные и эксплуатационные расходы, страховка, штрафы и пени за просрочку. Переменные платежи, зависящие от выручки или пробега, в обязательство по аренде не попадают — их признают расходом периода. Полный перечень — пп. «а»–«е» п. 7 ФСБУ 25/2018.

Какую ставку брать для дисконтирования

Первый выбор — ставка, при которой приведённая стоимость будущих арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости равна справедливой стоимости предмета аренды. На практике её знает арендодатель, и в договоре она бывает указана.

Если такую ставку определить нельзя, берут ставку, по которой арендатор привлекает или мог бы привлечь заём на срок, сопоставимый со сроком аренды — второй абзац п. 15 ФСБУ 25/2018. Это не ключевая ставка Банка России и не ставка по вашему овердрафту на месяц: нужен заём на тот же срок, что и аренда, с похожим обеспечением. В отчётности раскрывают применённую ставку дисконтирования и обоснование её выбора, без специального правила о четырёх знаках; степень округления показателей определяет учётная политика.

Формулы

Приведённая стоимость равных платежей: ПС = П × (1 − (1 + i)⁻ⁿ) / i, где П — платёж за период, i — ставка за период, n — число платежей
Ставка за период: i = годовая ставка / число платежей в году; при ежемесячных платежах — годовая ставка / 12
Проценты за весь срок: Проценты = Номинальная сумма платежей − Приведённая стоимость
Обязательство на конец периода: Остаток на конец = Остаток на начало + Проценты за период − Платёж
Право пользования активом: ППА = Обязательство по аренде + Первоначальные прямые затраты + Авансы − Полученные стимулы + Оценочные обязательства по демонтажу

Калькулятор считает только обязательство по аренде для равных платежей в конце периода. Право пользования активом шире: в него входят прямые затраты на сделку, авансы и оценочные обязательства по демонтажу — их прибавьте к результату вручную.

Два примера

Склад на пять лет

Компания арендует склад, платит 100 000 ₽ в конце каждого месяца, срок — 60 платежей. Ставка, по которой она могла бы взять заём на пять лет, — 12 % годовых.

Приведённая стоимость платежей — 4 558 779,47 ₽. Номинально за весь срок уйдёт 6 000 000 ₽, разница 1 441 220,53 ₽ — это проценты по аренде, которые будут признаны расходами постепенно, а не сразу.

Посчитать с этими числами

Оборудование на год с упрощением

Оборудование арендуют на 12 месяцев с платежом 50 000 ₽. Если договор не предусматривает переход собственности и существенно льготный выкуп, а оборудование не собираются передавать в субаренду, арендатор может не признавать ППА и обязательство и учитывать платежи равномерно в течение срока аренды.

Если дисконтирование всё-таки делают, при ставке 14 % приведённая стоимость — 559 288,98 ₽, номинальная сумма — 600 000 ₽, разница — 40 711,02 ₽.

Посчитать с этими числами

Частые вопросы

Когда дисконтировать арендные платежи не обязательно?

По пунктам 11–12 можно не признавать ППА и обязательство при сроке аренды до 12 месяцев включительно либо стоимости аналогичного нового объекта до 300 000 ₽ включительно, если выгоды от него получают преимущественно независимо от других активов. Ещё одно основание — право арендатора на упрощённый бухучёт. Для этих вариантов договор не должен предусматривать переход собственности или существенно льготный выкуп, а предмет не должен предназначаться для субаренды. Расходы признают в течение срока аренды. Срок определяют с учётом условий договора и намерений сторон: автопролонгация не означает автоматического запрета. Отдельно пункт 14 разрешает арендаторам с правом на упрощённый бухучёт оценивать обязательство по номиналу без дисконтирования. Существенность информации учитывают по правилам учётной политики.

Что такое негарантированная ликвидационная стоимость?

Это предполагаемая справедливая стоимость предмета аренды к концу срока за вычетом сумм, которые арендатор уже учёл в составе арендных платежей по пп. «е» п. 7 ФСБУ 25/2018. Если арендатор гарантирует арендодателю остаточную стоимость, эта гарантия входит в арендные платежи.

Как пересчитать обязательство, если условия аренды изменились?

Ставку пересматривают не всегда: при изменении срока аренды (и оценки опциона на выкуп) дисконтируют по новой ставке на дату изменения; при изменении величины обязательства по аренде ставку дисконтирования пересматривают по пунктам 15 и 22 ФСБУ 25/2018. Корректировку обязательства относят на стоимость ППА; уменьшение сверх его балансовой стоимости признают доходом текущего периода.

Куда попадают проценты по аренде в отчётности?

Проценты по обязательству по аренде обычно признают расходом периода. Исключение — та часть процентов, которая по правилам бухучёта включается в стоимость актива. Право пользования амортизируют за срок аренды или срок полезного использования предмета, если арендатор собирается его выкупить. Поэтому в первые годы расходы выше, чем при равномерной арендной плате: проценты начисляются на большой остаток обязательства.

Считается ли НДС в арендных платежах?

Нет. НДС и другие возмещаемые налоги в арендные платежи для расчёта обязательства не входят — пп. «б» п. 7 ФСБУ 25/2018. Платёж в калькуляторе указывайте без НДС.

Где посмотреть график погашения обязательства?

Калькулятор показывает приведённую стоимость и разницу с номиналом. Помесячный график — остаток на начало, проценты, платёж, остаток на конец — удобно строить в таблице по формуле из раздела «Формулы»: остаток на конец равен остатку на начало плюс проценты за период минус платёж.

Обязательство посчитано, а картина бизнеса всё ещё по кускам

Собрать цифры бизнеса на одном экране

Отчётность по ФСБУ — только часть картины. Выручка, заявки, деньги и маржа живут в CRM, рекламных кабинетах, учёте и таблицах управляющих, и к понедельнику цифры уже устарели.

Я собираю главные цифры бизнеса на одном экране и настраиваю автообновление. Вы видите бизнес за пять минут в день и получаете сообщение, когда цифра уходит за пределы, которые вы задали.

Читать об услуге «Панель собственника»