Никита Малов.

Основатель и управляющий партнёр
аналитической компании ДОВОДАналитика рынков · OSINT

Факты. Решения.
Развитие бизнеса.

Износ здания как рассчитать

Введите стоимость здания, расчётный срок службы и фактический возраст. Калькулятор посчитает равномерный износ, сумму износа и стоимость здания после износа — ту оценку, с которой начинают разговор о реальном состоянии объекта.

Результат

Расчётный износ
40 %
Сумма износа
4 000 000 ₽
Стоимость после износа
6 000 000 ₽

При равномерном износе получается 40 %: из стоимости вычитается 4 000 000 ₽, остаётся 6 000 000 ₽. Это оценка по возрасту; состояние здания и восстановительная стоимость могут отличаться.

Износ по возрасту — грубая оценка: здание, которое ремонтировали, изношено меньше, чем показывает срок, а запущенное — больше. Для сделки, залога или спора нужен осмотр и расчёт по составляющим.

Что такое износ здания

Износ — потеря стоимости зданием по любой причине: стены стареют, планировка устаревает, район теряет привлекательность. В оценке износ считают не ради любопытства: он показывает, какую часть восстановительной стоимости здание уже потеряло.

Восстановительная стоимость — сколько стоит построить такое же здание сегодня. Из неё вычитают износ и получают стоимость здания как есть. Поэтому износ считают в процентах от восстановительной стоимости, а не от цены покупки: цена покупки уже включает старый износ.

Формулы износа

Равномерный износ по возрасту
Износ = Фактический возраст / Расчётный срок службы × 100 %
Сумма износа
Сумма износа = Восстановительная стоимость × Износ
Остаточная стоимость
Остаточная стоимость = Восстановительная стоимость − Сумма износа
Метод срока жизни
Износ = Эффективный возраст / (Эффективный возраст + Оставшийся срок экономической жизни) × 100 %
Накопленный износ по составляющим
Накопленный износ = 1 − (1 − Физический) × (1 − Функциональный) × (1 − Внешний)

Метод срока жизни и метод разбиения на составляющие — два разных подхода: первый даёт общую цифру по времени, второй показывает, из чего она сложилась. В отчётах об оценке чаще используют второй.

Физический, функциональный и внешний износ

Физический износ — стены, кровля, инженерные системы износились от эксплуатации и погоды. Он бывает устранимым (отложенный ремонт) и неустранимым: то, что чинить экономически бессмысленно.

Функциональный износ — здание устарело по планировке, инженерии или материалам: высокие потолки там, где нужны стеллажи, нет пандуса, старая проводка не тянет нагрузку. Внешний износ — причина вне здания: район опустел, рядом построили шумную развязку, изменились санитарные требования.

Составляющие перемножают, а не складывают: если физический износ 30 %, функциональный 10 % и внешний 10 %, накопленный износ — не 50 %, а 1 − 0,7 × 0,9 × 0,9, то есть около 43 %. Сложение завышает потерю стоимости.

Три примера расчёта

Склад на 50 лет службы

Склад построен 20 лет назад, расчётный срок службы — 50 лет. Равномерный износ — 40 %, сумма износа — 4 000 000 ₽, остаточная стоимость — 6 000 000 ₽.

Такую цифру показывают в управленческой отчётности, когда нужно быстро понять, сколько ещё сидит в здании. Для продажи её уточняют осмотром.

Посчитать с этими числами

Старое административное здание

Кирпичному зданию 60 лет при сроке службы 80 лет. Расчётный износ — 75 %, сумма износа — 22 500 000 ₽, остаточная стоимость — 7 500 000 ₽.

Если здание ремонтировали, реальный износ ниже: эффективный возраст меньше фактического. Если крышу не меняли с постройки, выше.

Посчитать с этими числами

Новый ангар с коротким сроком

Ангар из лёгких конструкций построен 5 лет назад при сроке службы 20 лет. Износ по возрасту — 25 %, сумма износа — 1 000 000 ₽, остаточная стоимость — 3 000 000 ₽.

У лёгких конструкций срок службы короче, поэтому тот же возраст даёт больший процент износа, чем у капитального здания.

Посчитать с этими числами

Частые вопросы

Как рассчитать износ здания по сроку службы?

Разделите фактический возраст здания на расчётный срок службы и умножьте на 100 %. Умножьте восстановительную стоимость на полученный процент — получите сумму износа.

Чем физический износ отличается от накопленного?

Физический износ — только старение конструкций и инженерии. Накопленный учитывает ещё функциональное и внешнее устаревание: планировку, инженерию, окружение. Накопленный износ всегда больше или равен физическому и считается перемножением составляющих, а не сложением.

Что такое эффективный возраст здания?

Это возраст, соответствующий реальному состоянию здания. Ухоженное здание с ремонтом имеет эффективный возраст меньше фактического, запущенное — больше. В методе срока жизни износ считают от эффективного возраста, а не от календарного.

Зачем считать износ, если здание не продаётся?

Для управленческих решений: сколько ещё стоит вкладывать в ремонт, пора ли реконструировать, какую страховую сумму указывать, какая стоимость у залога. Износ по возрасту даёт быструю оценку без вызова оценщика.

Совпадает ли расчётный износ с тем, что посчитает оценщик?

Не всегда. Оценщик смотрит состояние конструкций, ремонты, окружение и считает износ по составляющим. Расчёт по возрасту — отправная точка: он показывает порядок величины, но не заменяет осмотр.

Как износ здания связан с амортизацией в учёте?

Это разные вещи. Амортизация — бухгалтерский перенос стоимости на расходы по правилам учёта, износ — потеря стоимости зданием. Суммы могут не совпадать: амортизация идёт по сроку полезного использования из учётной политики, износ — по реальному состоянию.

Здание есть, а сколько оно стоит на самом деле — непонятно

Собрать цифры по объектам в одну картину

Износ по возрасту считает калькулятор, но собственнику нужна общая картина: сколько стоят здания, техника и оборудование, что из этого приносит деньги, а что тянет расходы. Я собираю такие цифры на одном экране и настраиваю, чтобы они обновлялись сами.

Вы видите на телефоне и компьютере, как меняется стоимость активов, и получаете сообщение, когда цифра уходит за пределы, которые вы задали.

Читать об услуге «Панель собственника»

Другие калькуляторы