Никита Малов.

Основатель и управляющий партнёр
аналитической компании ДОВОДАналитика рынков · OSINT

Факты. Решения.
Развитие бизнеса.

Как рассчитать патент на сдачу в аренду нежилого помещения по площади

Патент может применяться при сдаче в аренду собственного или арендованного нежилого помещения, включая субаренду, если этот вид деятельности предусмотрен региональным законом и соблюдены условия ПСН. Налог считают не от фактической арендной платы, а от потенциального дохода, который регион назначил для вашего вида деятельности и площади помещения. Введите этот доход за год, срок патента и взносы — калькулятор покажет налог, сумму к уплате и даты платежей.

Есть ли работники

Потенциальный доход за год по региональному закону для вашей площади.

От 1 до 12 месяцев в пределах календарного года.

Взносы за себя, включая дополнительный 1 % за текущий или прошлый год, выбранный для учёта здесь и не использованный ранее; с работниками — и уплаченные взносы за них. Пусто — фиксированные взносы года.

Результат

Налог к уплате
14 610 ₽
Стоимость патента до вычета взносов
72 000 ₽
Уменьшение на взносы
57 390 ₽
Первый платёж
4 870 ₽

Патент действует с 1 января 2026 года по 31 декабря 2026 года — 365 дней из 365 дней. На этот срок приходится 1 200 000 ₽ потенциального дохода, 6 % от него — 72 000 ₽.

Налог уменьшается на взносы 57 390 ₽, к уплате остаётся 14 610 ₽.

Платить двумя частями: 4 870 ₽ — до 1 апреля 2026 года, 9 740 ₽ — до 28 декабря 2026 года.

Вместо пустого поля подставлены фиксированные взносы года — 57 390 ₽. Если у вас ещё и 1 % за прошлый год, впишите общую сумму.

С потенциального дохода за срок патента сверх 300 000 ₽ причитается ещё 9 000 ₽ взносов — это 1 %, его платят до 1 июля следующего года.

Патент освобождает от НДФЛ, НДС (кроме ввоза и агентских обязанностей) и налога на имущество по имуществу, используемому в бизнесе. Налог на имущество возможен только по объектам, чья база — кадастровая стоимость и которые включены в региональный перечень. Взносы за себя платят отдельно.

Почему площадь важнее арендной платы

Патент не зависит от того, сколько вы на самом деле получаете с арендатора. Налог берут с потенциального дохода: регион назначает его своим законом для вида деятельности «сдача в аренду нежилых помещений и земельных участков» и часто ставит в зависимость от площади объекта. Сдали дороже — заплатите столько же; сдали дешевле или помещение пустует — налог тот же.

Поэтому расчёт начинается не с договора аренды, а с регионального закона. В нём находят свой вид деятельности, свой муниципалитет и свою площадь, а на выходе получают сумму потенциального дохода за год. Дальше её вводят в калькулятор.

Как площадь превращается в потенциальный доход

В большинстве регионов ставка устроена ступенями: до определённой площади действует базовая годовая сумма, а каждый метр сверх нижней границы ступени прибавляет фиксированную величину. Формула такой ступени: базовая сумма плюс ставка за метр, умноженная на разницу между вашей площадью и нижней границей диапазона.

Например, в Московской области в 2026 году для помещения площадью 120 м² потенциальный годовой доход равен 1 868 098 ₽ + 23 068 ₽ × (120 − 70) = 3 021 498 ₽. Налог за полный год по ставке 6 % до уменьшения на взносы — 181 290 ₽. Для больших объектов ступени меняются, и последний метр стоит дешевле первого.

Закон своего региона ищите на сайте ФНС или в региональной базе правовых актов: суммы там меняются год от года, а иногда и внутри года. Официальный калькулятор на patent.nalog.ru выдаёт ту же сумму по виду деятельности, адресу и площади — им удобно проверить себя.

Формулы патента

Потенциальный доход по площади
Потенциальный доход = Базовая сумма + Ставка за метр × (Площадь − Нижняя граница ступени)
Налог за срок патента
Налог = Потенциальный доход за год ÷ Дни в году × Дни срока патента × 6 %
Уменьшение на взносы
Взносы ИП за себя учитывают без предварительной уплаты по правилам п. 1.2 ст. 346.51 НК; без работников налог можно уменьшить полностью, с работниками — не больше чем наполовину
Первый платёж при сроке от 6 месяцев
Одна треть налога — в первые 90 дней, остальное — до конца срока

Налог считают в полных рублях. Патент на срок меньше года может начинаться с любого числа и заканчиваться в том же календарном году. Патент на 12 месяцев возможен только с 1 января.

Три примера расчёта

Офис 120 метров в Московской области на год

Потенциальный доход по региональному закону для 120 метров — 171 977 ₽, это сумма за полный год. Патент взят с 1 января 2026 года по 31 декабря 2026 года, то есть на все 365 дней года.

Налог 6 % — 10 319 ₽. Без работников его уменьшают на фиксированные взносы года: они покрывают налог целиком, и к уплате остаётся 0 ₽. Сами взносы при этом заплатить придётся.

Посчитать с этими числами

Склад 400 метров: патент на полгода с работниками

Потенциальный доход за год — 600 000 ₽, но патент действует с 1 марта 2026 года по 31 августа 2026 года, 184 дня из 365 дней. На срок приходится 302 465,75 ₽ потенциального дохода, налог с него — 18 148 ₽.

С работниками налог уменьшают не больше чем наполовину. Взносы 30 000 ₽ уменьшают его на 9 074 ₽, к уплате 9 074 ₽. Срок больше полугода, поэтому платить двумя частями: 3 025 ₽ — до 1 июня 2026 года, остальное — до 31 августа 2026 года.

Посчитать с этими числами

Магазин 60 метров: патент на три месяца

Годовой потенциальный доход — 900 000 ₽. Патент с 1 октября 2026 года по 31 декабря 2026 года — 92 дня из 365 дней, на них приходится 226 849,32 ₽ дохода и 13 611 ₽ налога.

Срок меньше полугода, поэтому платить всю сумму сразу, до 28 декабря 2026 года. Взносы 57 390 ₽ уменьшают налог на 13 611 ₽, к уплате остаётся 0 ₽.

Посчитать с этими числами

Частые вопросы

Как рассчитать патент на сдачу в аренду нежилого помещения по площади?

Сначала найдите в региональном законе потенциальный доход для своего вида деятельности и своей площади: обычно это базовая сумма плюс ставка за метр сверх нижней границы ступени. Затем умножьте этот доход на 6 % и на долю года, которую занимает срок патента.

Сколько стоит патент для ИП на 2023 год?

Ставка налога с тех пор не менялась — 6 %. Но суммы потенциального дохода регионы пересматривают: цифры 2023 года в расчёте на 2026 год недействительны. Считайте по закону, который действует в году патента, и проверяйте сумму на patent.nalog.ru.

Как считать патент, если он взят не на год?

Налог берут пропорционально дням: потенциальный доход за год делят на число дней в году — 365 или 366 — и умножают на дни срока патента. Так считают с 29 октября 2019 года; этот порядок применяется и к патентам за 2020 год.

Как уменьшить налог на страховые взносы?

ИП без работников уменьшает налог на всю сумму взносов за себя: фиксированные взносы за себя учитывают за год, в котором они подлежат уплате, без предварительной оплаты. Дополнительный 1 % можно учесть за год получения дохода или за следующий год, но одну сумму нельзя вычесть дважды. С работниками — на взносы за себя и за них, но не больше половины налога.

Когда платить за патент?

Если срок патента до шести месяцев — вся сумма до последнего дня срока. Если от шести месяцев до года — треть в первые 90 дней и остальное до конца срока. Когда патент заканчивается 31 декабря, последний платёж переносят на 28 декабря.

Какой доход должен быть у ИП на патенте?

Доход по всем патентам, а при совмещении и по УСН, за прошлый год и в течение текущего не должен превышать 20 млн ₽. С 2027 года этот предел снижается до 15 млн ₽. Если предел превышен, право на ПСН утрачивается с начала налогового периода, на который выдан патент. Налоги пересчитывают по УСН или ЕСХН, если ИП применяет этот режим, иначе — по общей системе.

Можно ли сдавать нежилое помещение на патенте, если оно в собственности меньше года?

Да, срок владения на патент не влияет. На патенте можно сдавать собственные или арендованные жилые и нежилые помещения, а также земельные участки, если регион ввёл ПСН для этой деятельности и соблюдены условия её применения. Вид деятельности берётся из федерального перечня п. 2 ст. 346.43 НК, регион устанавливает размер потенциального дохода.

Патент посчитан, а деньги всё равно уходят непонятно куда

Посчитать, что приносит каждый объект и каждый арендатор

Калькулятор показывает налог, но не отвечает, окупает ли помещение свой ремонт, коммуналку, простои и сколько на самом деле приносит каждый арендатор. Я считаю юнит-экономику по каждому объекту и каждому договору после всех расходов и налогов, а также точку безубыточности и финансовую модель, по которой видно, что будет с деньгами при изменении ставки или уходе арендатора.

На выходе — расчёт по каждой позиции и модель, а не общая цифра по портфелю.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»

Другие калькуляторы