Определение физического износа здания

Введите износ стен, кровли и остальных элементов, укажите их доли в стоимости здания — калькулятор посчитает взвешенный износ, стоимость износа и остаточную стоимость. Для инженерного оборудования добавьте его оценку в строку «остальные элементы» или посчитайте отдельно по формуле.

Результат

Взвешенный износ: 30 %
Стоимость износа: 3 000 000 ₽
Стоимость с учётом износа: 7 000 000 ₽

С учётом введённых долей износ здания составляет 30 %, или 3 000 000 ₽. Для остальных элементов введена общая оценка износа.

Взвешенный износ — средневзвешенная величина по элементам. Если износ инженерного оборудования известен отдельно, его долю можно ввести в строку «остальные элементы» или посчитать по формуле с учётом площади повреждённых участков.

Что такое физический износ здания

Физический износ — утрата первоначальных технических качеств конструкций и оборудования под влиянием эксплуатации и внешней среды. Его измеряют в процентах: 0 % — новое здание, 100 % — полная утрата.

Износ определяют по каждому элементу отдельно: стены, кровля, окна, инженерные системы. Затем сводят в общую оценку по долям восстановительной стоимости. Так получают взвешенный износ всего здания.

Как считать физический износ инженерного оборудования

Износ инженерных систем (отопление, водоснабжение, канализация, электрика) оценивают по фактическому состоянию: наличию дефектов, повреждений, отклонений от проекта. Для этого используют средние нормативные сроки службы элементов.

Если часть системы заменена, износ уточняют расчётом: суммируют износ участков, взвешенный по их площади или длине. Формула: Ф = Σ (Ф_i × P_i) / P, где Ф_i — износ участка, P_i — его размер, P — общий размер системы.

Формулы расчёта

Взвешенный износ здания: Износ = Σ (износ элемента × доля элемента в стоимости) / 100
Стоимость износа: Стоимость износа = Восстановительная стоимость × Износ / 100
Остаточная стоимость: Остаточная стоимость = Восстановительная стоимость − Стоимость износа

Для инженерного оборудования при замене части системы: износ = Σ (износ участка × размер участка) / общий размер.

Пример расчёта

Здание с кирпичными стенами

Износ стен — 30 %, их доля — 40 %. Износ кровли — 50 %, доля — 20 %. Остальные элементы — 20 % (доля 40 %).

Взвешенный износ — 30 %, стоимость износа — 3 000 000 ₽, остаточная стоимость — 7 000 000 ₽.

Посчитать с этими числами

Частые вопросы

Какими документами руководствоваться при определении физического износа?

ВСН 53-86(р) носит рекомендательный характер: он не обязателен (ст. 6 384-ФЗ, 184-ФЗ), но применяется как справочная методика оценки физического износа, если иное не следует из задания на оценку. Перед использованием проверьте актуальный статус документа: сведения об отмене приказом Минстроя от 19.12.2024 № 883/пр требуют подтверждения первоисточником. Для оценки технического состояния используют также действующие своды правил и методические указания, например приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 для кадастровой оценки. Для многоквартирных домов — приказ Минстроя от 22.09.2025 № 569/пр, который вводит категории износа.

Как определить износ инженерного оборудования?

Сравните фактическое состояние с нормативным: наличие дефектов, повреждений, отклонений от проекта. Используйте средние нормативные сроки службы. Если часть системы заменена, износ считают по формуле с учётом площади или длины участков.

Что такое взвешенный износ?

Это средневзвешенная величина износа по всем элементам здания с учётом их доли в восстановительной стоимости. Позволяет получить общую оценку износа здания, а не только отдельных конструкций.

Можно ли определить износ только визуально?

Визуальный осмотр даёт предварительную оценку износа и категории состояния. Для оценки стоимости, ущерба или судебного спора объём обследования определяют по задаче и состоянию здания. По пункту 5.1.11 ГОСТ 31937-2024 при соблюдении его условий отчёт по визуальному обследованию может быть окончательным.

Нужна панель собственника?

Собрать цифры бизнеса на одном экране

Я собираю главные цифры бизнеса на одном экране и настраиваю автоматическое обновление. Вы видите выручку, заявки, деньги и маржу за пять минут в день.

Панель работает на телефоне и компьютере, присылает уведомления при отклонениях.

Читать об услуге «Панель собственника»