Как рассчитать налог на имущество по кадастровой стоимости

Введите кадастровую стоимость объекта и долю организации, укажите, сколько месяцев объект был в собственности и какую ставку установил регион. Калькулятор посчитает налог за год и покажет, сколько осталось доплатить после авансов.

Результат

Стоимость доли: 5 000 000 ₽
Налог за год: 100 000 ₽
К доплате: 50 000 ₽
Превышение авансов: 0 ₽

Стоимость доли — 5 000 000 ₽. За 12 месяцев по введённой ставке налог составит 100 000 ₽.

После авансов доплатить 50 000 ₽.

Расчёт для организации; ставку и право на льготу определяют по объекту и региону.

Месяц возникновения права учитывается, если оно возникло до 15-го числа включительно; месяц прекращения — если право прекратилось после 15-го числа. Иначе соответствующий месяц исключается.

Налог по кадастровой стоимости платят не со всей недвижимости: в расчёт попадают объекты из перечня, который публикует регион, и отдельные виды недвижимости по статье 378.2 Налогового кодекса. Сверьте свой объект с перечнем и законом региона — от этого зависят и ставка, и льготы.

Какие объекты считают по кадастровой стоимости

Налог на имущество организаций считают двумя способами: по среднегодовой остаточной стоимости и по кадастровой стоимости. Второй способ применяют к объектам, которые прямо названы в статье 378.2 Налогового кодекса: административно-деловые и торговые центры, помещения под офисы, магазины, общепит и бытовые услуги, а также к жилым помещениям и гаражам при введении такого порядка региональным законом — независимо от того, учтены они как основные средства или как другое имущество.

Перечень региона нужен для административно-деловых и торговых центров и нежилых помещений под офисы, магазины, общепит и бытовые услуги. Для жилых домов, жилых помещений, гаражей и машино-мест база определяется как кадастровая стоимость без включения в перечень. С 1 января 2026 года субъекты РФ обязаны публиковать актуальный перечень не позднее 1 марта — так у собственника остаётся время на налоговое планирование.

Ставку устанавливает регион своим законом. Предел 2,5 % для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн ₽ действует с 01.01.2025; до 2025 года предельная ставка по всем объектам с кадастровой базой была 2 %. С 01.01.2026 изменений нет: 2 % — общий предел для кадастровых объектов, 2,5 % — для каждого объекта дороже 300 млн ₽.

Формулы налога по кадастру

Стоимость доли: Стоимость доли = Кадастровая стоимость × Доля организации
Налог за год при владении весь год: Налог = Стоимость доли × Ставка региона
Налог за неполный год: Налог = Стоимость доли × Ставка региона × Месяцы владения / 12
Аванс за отчётный период: Аванс = Стоимость доли × Ставка региона / 4
Доплата по итогам года: Доплата = Налог за год − Начисленные авансы

Месяцы владения считают по правилу статьи 382 Налогового кодекса: месяц возникновения права входит в расчёт, если право зарегистрировано до 15-го числа включительно, а месяц прекращения — если право прекратилось после 15-го числа. Иначе месяц из расчёта выпадает.

Два примера расчёта

Торговый центр в собственности весь год

Организация владеет торговым центром целиком, кадастровая стоимость — 180 000 000 ₽. Ставка по закону региона — 2 %.

Налог за год — 3 600 000 ₽. За I квартал, полугодие и 9 месяцев начислено авансов на 900 000 ₽, по итогам года осталось доплатить 2 700 000 ₽.

Посчитать с этими числами

Офис купили в апреле

Организации принадлежит половина офиса, кадастровая стоимость всего объекта — 60 000 000 ₽, значит стоимость доли — 30 000 000 ₽. Право зарегистрировали в апреле до 15-го числа, поэтому апрель входит в расчёт: объектом владели 9 месяцев.

Налог за год по ставке 2 % — 450 000 ₽. Авансов не начисляли, поэтому вся сумма к доплате.

Посчитать с этими числами

Частые вопросы

Как рассчитать налог на имущество по кадастровой стоимости?

Умножьте кадастровую стоимость объекта на долю организации, затем на ставку из закона вашего региона. Если объект был в собственности не весь год, умножьте ещё на число месяцев владения и разделите на 12.

Какую ставку применять?

Ставку устанавливает закон субъекта РФ. Верхний предел — 2 % для объектов из регионального перечня и 2,5 % для недвижимости дороже 300 млн ₽. Регион вправе снизить ставку или установить льготу, поэтому проверьте закон своего региона на сайте ФНС: там есть сервис с видами налога, периодом и муниципальным образованием.

Что делать, если объект был в собственности не весь год?

Налог считают пропорционально месяцам владения: стоимость доли умножают на ставку и на число месяцев, делённое на 12. Месяц возникновения права входит в расчёт, если право зарегистрировано до 15-го числа включительно, месяц прекращения — если право прекратилось после 15-го числа.

Как платить авансы?

Авансы считают за I, II и III кварталы. При владении весь квартал аванс равен: стоимость доли × ставка / 4. Если право возникло или прекратилось внутри квартала, результат умножают на число учитываемых месяцев владения в этом квартале и делят на 3. По итогам года из налога вычитают начисленные авансы и доплачивают разницу. Если авансы больше налога, разницу можно зачесть или вернуть. Регион вправе не вводить отчётные периоды — тогда авансы не платят.

Платят ли налог по кадастру на УСН?

Организации на УСН освобождены от налога на имущество, которое используют в бизнесе, но не от объектов с кадастровой базой. Помимо торгово-офисных объектов из регионального перечня, организация на УСН платит налог по кадастровой стоимости за принадлежащие ей жилые дома, жилые помещения, гаражи и машино-места, если такой порядок установлен региональным законом, независимо от их учёта как основных средств или других активов; региональный перечень для них не требуется. ИП на УСН платит налог на имущество физлиц по используемым в бизнесе объектам из перечня. Чтобы применить освобождение по остальной недвижимости, подайте в инспекцию заявление и документы, что объект используется в бизнесе: договоры, акты приёма-передачи, оферты.

Что делать, если кадастровая стоимость завышена?

Порядок пересмотра зависит от региона. Если применяется статья 22.1 закона № 237-ФЗ, заявление об установлении рыночной стоимости подают в региональное бюджетное учреждение, а его решение можно оспорить в суде. При порядке по статье 22 обращаются в созданную субъектом комиссию или непосредственно в суд. Для расчёта налога берут стоимость на 1 января года, за который платите. Если стоимость пересмотрели, налог пересчитывают за тот год, в котором она применялась. Сверьте стоимость в выписке Росреестра — иногда в расчёт попадает устаревшая оценка.

Налог считаете, а сколько зарабатывает объект — нет

Посчитать, что приносит недвижимость после всех расходов

Налог по кадастру — только одна строка расходов. Чтобы понять, выгоден ли объект, я считаю, сколько он приносит после налога, коммунальных платежей, ремонта, простоев и обслуживания долга.

На выходе — расчёт по каждому помещению, точка безубыточности и финансовая модель, по которой видно, что будет с деньгами при смене арендатора или ставки налога.

Читать об услуге «Юнит-экономика и финансовая модель»